Le colloque sur les maisons de culture de marijuana, comme si vous y étiez

Décembre 2005 • Tenu à Boucherville le 22 novembre dernier sous le thème « Ne vous faites pas rouler » et salué par Paul Girard, sous-ministre associé au ministère de la Sécurité publique, qui a d’ailleurs vanté l’initiative de l’ACAIQ dans son allocution d’introduction, le colloque sur les maisons de culture de marijuana a obtenu un franc succès. Cette première au Canada a d’ailleurs fait l’objet d’une importante couverture médiatique et, se faisant, a permis de sensibiliser un vaste public à ce que d’aucuns considèrent comme un véritable fléau.

Onze conférenciers, dont des membres des principaux corps policiers du Québec et de nombreux experts, ont traité des enjeux sociaux, économiques et juridiques du phénomène, de ses impacts sur la santé et la sécurité publique et, bien évidemment, des pièges et dangers qui guettent les courtiers et agents immobiliers dans ce dossier. Voici un compte-rendu de cet événement de sensibilisation du public et de conscientisation du milieu de l’immobilier.

Le phénomène et ses répercussions sur la santé publique et le parc immobilier

Les statistiques inquiétantes des corps policiers

Selon les statistiques des différents corps policiers du Québec et du Canada, il y aurait actuellement plus de 650 000 maisons de culture de marijuana au Canada. À lui seul, le Québec en compterait 50 000, principalement dans le Grand Montréal. En seulement dix ans, le nombre de dossiers d’infraction a augmenté de 460 %. En huit ans, le taux de THC, la substance psychoactive du cannabis produit au Québec, est passé de 5,5 % à 11,5 %, faisant du « pot » québécois un produit convoité.

Quand on sait qu’un plant de cannabis mature vaut entre 1 000 $ et 1 500 $ et qu’il ne faut que 45 jours pour en produire jusqu’à 900 dans une maison-serre, on imagine facilement jusqu’où l’appât du gain peut mener le crime organisé. Le plus alarmant dans tout cela est que ces chiffres ne représentent qu’une petite partie de leurs activités criminelles.

Pourquoi une telle prolifération des maisons de culture au Québec? Parce que les propriétés, souvent des maisons de plain-pied avec sous-sol et garage attenant, sont de deux à trois fois moins chères ici qu’à Toronto ou à Vancouver. Deuxièmement, parce que les ports et voies d’accès vers le principal pays d’exportation, les États-Unis, y sont nombreux. On n’a qu’à penser aux 100 chemins non gardés traversant la frontière Québec - États-Unis et aux réserves amérindiennes. Troisièmement, parce que les sentences sont beaucoup moins lourdes au Canada qu’au pays de l’Oncle Sam. Il y a aussi la tolérance des Québécois qui, en banlieue surtout, sont absents durant le jour et peu enclins à se préoccuper de ce qui se passe chez le voisin. La peur des représailles, aussi.

Les corps policiers présents ont conclu leur exposé par un appel à la vigilance et à la collaboration des organismes et citoyens sans l’aide desquels, disent-ils, ils ne pourront venir à bout de ce fléau. Ils ont rappelé que malgré les succès médiatisés du programme Cisaille, les corps policiers ont des contraintes financières et juridiques que n’a pas le crime organisé. Ils ont aussi fait valoir les dangers que représente le phénomène pour la société, entre autres, la violence et la criminalisation des jeunes.

La société entière doit se mobiliser et toute personne ayant des soupçons devrait contacter Info-Crime (1 800 771-1800). Il est important de savoir que les renseignements fournis à cet organisme public sont traités dans l’anonymat le plus complet. Leur source ne sera jamais divulguée aux enquêteurs.

Reconnaître une maison de culture ou une propriété ayant servi de maison de culture

Plusieurs conférenciers dont les membres des corps policiers et Germain Fréchette, expert technico-légal d’Inspection 2000, ont énuméré les indices physiques permettant de soupçonner l’existence d’une maison de culture ou de reconnaître une propriété ayant servi de maison-serre et dont les dommages ont été camouflés.

On le sait, la culture intérieure de cannabis (hydroponique, en pots ou aéroponique) exige un puissant éclair age, donc beaucoup d’électricité. Jusqu’à 60 lampes de 1 000 watts peuvent être nécessaires, ce qui implique le trafiquage ou l’ajout d’installations électriques, le détournement d’électricité et souvent, hélas, une surchauffe provoquant des incendies. La culture du cannabis exige aussi des températures élevées, entre 25 et 28 degrés et de hauts taux d’humidité, entre 40 % et 90 %, entraînant l’ajout de systèmes de ventilation et d’irrigation. Mis à part les explosions, dues aux solvants utilisés pour la transformation, c’est l’humidité maintenue durant de longues périodes qui occasionne les dommages les plus sérieux aux bâtiments dont la pourriture et la prolifération des moisissures. Ces dommages sont parfois si extrêmes que les propriétés ne sont plus bonnes que pour le pic des démolisseurs.

Parmi les indices, visibles de l’extérieur, permettant de suspecter qu’il y a ou qu’il y a eu maison de culture notons : des fenêtres barricadées, quatre ou cinq ventilateurs statiques sur le toit au lieu de deux ou trois, un mât électrique trafiqué ou neuf, des fils électriques inhabituels ou entrant par la fenêtre sans passer par le compteur, un compteur dont le sceau d’Hydro-Québec a été brisé. L’hiver, la formation de glace à la sortie des ventilateurs de la cuisine et de la salle de bains, de même que la condensation et le givre excessifs dans les fenêtres, témoigne d’un taux d’humidité anormalement élevé.

À l’intérieur, au sous-sol et dans l’entretoit notamment, citons : la présence d’isolant réfléchissant, un mât électrique sectionné ou trafiqué, du filage électrique partant du plafond, un système d’éclairage inusité, un système de ventilation et des installations électriques augmentées, modifiées ou bricolées.

Lorsque la propriété a été maquillée à des fins de revente, divers indices liés au haut taux d’humidité longtemps maintenu à l’intérieur devraient éveiller des soupçons : des cadrages de fenêtres pourris, une condensation excessive dans les fenêtres (même deux ou trois ans plus tard), des trous dans les planchers et plafonds des placards (témoins du passage du système de ventilation). L’odeur, même masquée par des parfums, devrait éveiller la suspicion. Enfin, la présence de condensation et de moisissures sur les parois froides, le mur nord entre autres, sont autant d’indices à ne pas négliger.

Au nombre des plus petits détails qui peuvent en dire beaucoup, notons la corrosion entraînée par l’humidité prolongée. La corrosion parle. Celle des prises de courant, interrupteurs, plinthes électriques et clous. Celle des bases des poteaux métalliques au sous-sol. Les murs aussi parlent : la tapisserie qui n’adhère pas, une pièce dans laquelle on n’a repeint qu’un seul mur. Soyez attentifs.

Que faire si vous avez le moindre soupçon?

L’agent qui voit l’un ou plusieurs de ces indices devrait d’abord exiger une inspection préachat exhaustive, une vérification de la qualité microbiologique du bâtiment et du degré de contamination de l’air. Il devrait aussi vérifier l’identité du propriétaire au compte de taxes et les plumitifs au Palais de justice, question de voir si ce dernier a des antécédents criminels. D’autres vérifications vous seront recommandées au fil de cet article.

Les moisissures : une question de santé publique

Deux conférenciers ont traité des moisissures, le scientifique Guy McSween de l’Institut Armand-Frappier, spécialiste en évaluation microbiologique du bâtiment et Marie-Alix d’Halewyn, de l’Institut national de santé publique du Québec (INRS).

Les moisissures et leurs cellules reproductrices sont naturellement présentes dans l’environnement extérieur. Elles passent de l’extérieur à l’intérieur via les déplacements d’air et les allées et venues des humains et des animaux. Pour se développer et se multiplier, elles demandent cependant un taux d’humidité et des températures appropriées ainsi que des nutriments de source naturelle comme la cellulose du bois par exemple. Hélas, toutes ces conditions sont parfois réunies dans nos maisons, et le sont toujours dans les maisons de culture de marijuana.

L’identification des moisissures et la vérification du degré de contamination d’un bâtiment s’effectue à l’aide de prélèvements d’air et de matériaux. Il existe une grande variété de moisissures, du penicillium au très toxique stachybotrys. Les symptômes qu’elles déclenchent vont de l’irritation des yeux, de la gorge et des poumons à la pneumonie, et des réactions allergiques, rhinite (rhume des foins), asthme, sinusite allergique aux réactions d’hypersensibilité et aux réactions toxiques ou mycotoxicoses. La danse de Saint-Guy, au Moyen-Âge, était l’une d’entre elles. Ces réactions peuvent être immédiates ou se présenter à la suite d’expositions répétées ou prolongées. Certaines peuvent même entraîner la mort, dans le cas de patients fragilisés ou à l’immunité déficiente.

Selon des études épidémiologiques, 30 % des résidences canadiennes auraient un taux d’humidité assez important pour permettre la prolifération de moisissures ou en auraient déjà dans leurs murs. Le groupe de travail de l’INSPQ est d’avis que toute prolifération fongique ou condition favorisant la prolifération fongique dans un environnement intérieur doit être nettoyée ou corrigée. Pour en savoir plus, rendez-vous au www.inspq.qc.ca « moisissures ».

Les aspects juridiques, les fraudes hypothécaires et l’indemnisation des victimes

Le bien infractionnel et l’ordonnance de blocage

Qu’on soit acheteur, vendeur, agent ou courtier, le seul fait de penser à une transaction immobilière impliquant à notre insu une maison de culture donne froid dans le dos. Me Éric Laporte, du Bureau de lutte aux produits de la criminalité, a communiqué aux intervenants de l’immobilier les principaux aspects juridiques les concernant.

Premièrement, il est important de faire la différence entre un bien infractionnel et un produit de la criminalité. Une maison de culture est un bien infractionnel, alors que l’habitation d’un trafiquant, sa voiture ou son compte en banque est un produit de la criminalité. Cette nuance est importante car dans le cas d’un bien infractionnel, le fardeau de la preuve incombe à l’accusé contrairement à un produit de la criminalité.

À la suite d’une perquisition dans une maison de culture, les policiers portent des accusations. Ils peuvent aussi demander une ordonnance de blocage qui interdit à toute personne de se départir de l’immeuble ou d’effectuer une transaction sur celui-ci. L’ordonnance de blocage est toujours communiquée à l’accusé et au propriétaire de l’immeuble (s’il ne s’agit pas de la même personne), à la municipalité et aux créanciers hypothécaires. Elle est aussi publiée au Bureau de la publicité des droits, d’une à deux semaines après son émission. Il est donc possible de vérifier, si une ordonnance de blocage a été émise sur une propriété, mais le délai reste problématique.

Il est important de savoir qu’une personne qui effectue une transaction sur un immeuble bloqué contrevient à l’ordonnance et peut faire l’objet de poursuites criminelles. Dans le doute vaut mieux s’abstenir, dit le proverbe. Si vous avez quelque soupçon que ce soit, Me Laporte conseille de vous retirer de la transaction et d’appeler Info-Crime. Au Canada, il n’y a pas d’obligation de délation. Sachez cependant que toute transaction qui se ferait dans le but d’éviter une ordonnance de blocage entraînerait l’agent et son courtier dans une spirale de sérieux problèmes.

Le même conseil est donné à l’acheteur : se retirer de la transaction, quitte à perdre sa mise de fonds et à devoir ensuite poursuivre le vendeur au civil. Une maison qui n’a pas été bloquée peut être confisquée. Une maison bloquée le restera durant toutes les procédures criminelles. Si l’accusé est reconnu coupable, le Procureur général du Québec mettra la propriété bloquée en vente et le prêteur hypothécaire de bonne foi, s’il n’a pas été complice ou de collusion, sera remboursé. Les profits de la vente iront, entre autres, au Fonds d’aide aux victimes d’actes criminels et à Info-Crime. Un pourcentage sera versé aux corps policiers impliqués.

Les fraudes hypothécaires : nouvelles pratiques et tendances

En raison du large mandat de la SCHL, Denys Chamberland a entretenu l’auditoire de nombreux sujets. Au chapitre des nouvelles tendances remarquées au Canada, on voit maintenant des municipalités charger au propriétaire les frais de la perquisition policière, par exemple. On voit aussi des municipalités invoquer la protection de la santé publique pour interdire l’occupation d’une résidence. Mentionnons également la coupure des services publics tels l’hydro-électricité qui, si elle est pratiquée durant l’hiver, peut endommager gravement une propriété. Ces nouvelles tendances ont toutes des répercussions financières sur les prêteurs et assureurs hypothécaires.

Du côté des tendances remarquées chez les criminels maintenant, la SCHL note que ceux-ci commencent à utiliser le haut ratio (prêts assurés par la SCHL) pour ne pas attirer l’attention. Toujours afin d’éviter la détection, la tendance est de n’effectuer que deux ou trois récoltes de cannabis avant de maquiller la propriété, nécessairement moins endommagée, pour la revendre. Le crime organisé semble aussi se tourner peu à peu vers les laboratoires de stupéfiants chimiques comme alternative à la culture de marijuana en maison-serre, preuve que la lutte des corps policiers aux maisons de culture a un certain impact, mais preuve aussi que le crime organisé se réajuste constamment aux stratégies de détection des corps policiers.

Parmi les nombreux conseils que la SCHL donne aux prêteurs par le biais des formations créditées qu’elle offre sur les fraudes hypothécaires et sur les maisons de culture, M. Chamberland a insisté sur la vérification des renseignements relatifs à l’emploi de l’emprunteur. En effet, il est souvent facile de démasquer une fausse lettre d’emploi, avec usurpation d’identité et nom d’employeur fictif. En cas de doute, il faut prévenir la police, aviser la SCHL et prendre les mesures pour protéger la valeur de la propriété. Enfin, la SCHL publiera au cours des prochains mois les résultats de recherches documentant les dommages infligés aux propriétés par la culture du cannabis et les méthodes les plus efficaces pour y remédier.

Le Fonds d’indemnisation et la protection du public

Les consommateurs et les entreprises qui ont fait affaire avec un courtier ou un agent immobilier dans une transaction impliquant une maison de culture peuvent bénéficier de la protection du Fonds d’indemnisation du courtage immobilier, selon son porte-parole au colloque, M. Paul Mayer, qui a fait un bref exposé sur l’heure du lunch. Le Fonds peut indemniser les victimes jusqu’à concurrence de 15 000 $ par transaction si la transaction a été effectuée par l’entremise d’un courtier ou d’un agent immobilier ayant sciemment participé à la vente ou à la location d’une maison de culture et si la victime fait sa demande dans l’année suivant la découverte de l’opération malhonnête.

À la suite d’une demande d’indemnisation et après enquête, le Fonds peut rembourser les pertes subies, notamment par le locateur d’une maison abandonnée après avoir servie à la culture de marijuana ou par l’acheteur d’une maison de culture dont les dommages auraient été camouflés tout en étant connus du courtier ou de l’agent immobilier. Par subrogation, le Fonds peut poursuivre le courtier ou l’agent concerné et se faire rembourser le montant indemnisé, le cas échéant.

http://www.indemnisation.org

Les maisons de culture et l’assurance

Survol d’un dossier complexe

Comment l’industrie de l’assurance aborde-t-elle les réclamations dans les dossiers de maisons de culture? Louis Cyr, courtier d’assurance agréé, a dressé un portrait exhaustif de la situation qui ne peut hélas être entièrement rapporté ici.

Il y a d’abord les contrats d’assurance en jeu. Le contrat du propriétaire occupant et celui du propriétaire qui loue à un tiers couvrent les dommages physiques au bâtiment. Celui du locataire, sa responsabilité civile, entre autres. Ceux des agents, courtiers et inspecteurs en bâtiment, quant à eux, couvrent la responsabilité professionnelle. Les professionnels de l’immobilier ne peuvent être tenus responsables des dommages physiques causés à un bâtiment. Leurs contrats les protègent contre les dommages financiers qu’ils peuvent encourir et parce qu’ils sont responsables envers leurs clients. Une annulation de transaction, par exemple, peut être demandable.

On le sait, les dommages causés aux propriétés par les maisons de culture sont parfois catastrophiques : dommages matériels, contamination, perte de revenus, dévaluation, etc. Plusieurs clauses des contrats d’assurances y ont été inscrites pour protéger les assureurs. De nouvelles restrictions sont aussi apparues relativement aux maisons unifamiliales louées, avec sous-sol et garage attenant, et au sujet de la pré-occupation.

Louis Cyr a parlé de l’importante notion de bonne foi. La bonne foi de l’assuré est présumée par l’assureur jusqu’au moment du sinistre. C’est seulement au moment du sinistre que l’assureur validera la bonne foi de l’assuré, par une inspection, des recherches et la vérification des déclarations de l’assuré à la signature du contrat. L’assureur n’est pas tenu de poser toutes les questions et de faire les vérifications, c’est à l’assuré de déclarer à l’assureur toutes les circonstances connues de lui qui peuvent influencer la décision de l’assureur de l’assurer ou non.

À la suite d’un sinistre, si l’assureur peut établir la mauvaise foi de l’assuré, le contrat est annulé. Si la mauvaise foi n’est pas en cause, mais que l’assureur peut démontrer qu’il n’aurait pas couvert le risque s’il en avait été informé ou que des circonstances aggravant le risque n’ont pas été déclarées, l’assureur ne sera tenu d’indemniser l’assuré que dans une certaine proportion.

Donc, l’assureur peut diminuer ou annuler son obligation envers le propriétaire s’il y a fausse déclaration ou aggravation du risque, mais l’assureur ne peut pas le faire envers le créancier hypothécaire. L’assureur devra indemniser le créancier. Il tentera par contre de se faire rembourser par la suite, en poursuivant les personnes responsables (courtier, agent, inspecteur, propriétaire et/ou locataire) devant les tribunaux.

Parmi les nombreuses exclusions aux contrats d’assurance-habitation citées par M. Cyr, la plus importante a trait au dommage graduel (pourriture, moisissure, etc.). Pour être couvert, le dommage subi doit être soudain et accidentel. Nous passons outre les exclusions relatives à la responsabilité professionnelle des courtiers et agents immobiliers car elles pourraient bientôt être modifiées à la suite de la mise sur pieds du Fonds d’assurance responsabilité professionnelle de l’ACAIQ.

Les recommandations des assureurs aux agents

Ne négligez pas de conseiller, voire d’exiger une inspection préachat. Insistez et informez l’acheteur des dangers qu’il court à ne pas le faire. N’omettez pas de faire remplir et d’annexer le formulaire « Déclaration du vendeur », c’est le seul moyen de tenir le vendeur responsable de ce qu’il pourrait cacher. Refusez les mandats qui vous semblent nébuleux, ils pourraient vous causer bien des ennuis. Enfin, méfiez-vous des clients faciles et peu exigeants.

Pour toute question relative à la déontologie des assureurs, contactez la Chambre de l’assurance des dommages :

http://www.chad.qc.ca.

Un colloque qui ouvre les yeux et un appel à ne pas les fermer

Pour reprendre les mots du président et chef de la direction de l’ACAIQ, Robert Nadeau, « il faut que les courtiers et agents immobiliers acceptent de s’impliquer et de s’ouvrir les yeux. Ce n’est pas facile, certes, mais il faut faire face à la réalité car il en va de la crédibilité et de la solidité de la profession. »

Après avoir pris conscience de l’ensemble du phénomène et de ses répercussions sur la société et sur le marché de l’immobilier, faire l’autruche et se cacher la vérité est une position quasi aussi intenable que celle d’être de mauvaise foi ou de collusion. Plusieurs cas de radiation présentés par M. Nadeau en témoignent.

On se permettra seulement ici de répéter encore une fois les devoirs déontologiques des agents et courtiers immobiliers qui sont de vérifier, de conseiller, d’informer et d’effectuer les démarches en vue de découvrir les facteurs défavorables liés à un immeuble. Et de vous inviter à suivre les conseils pratiques qui suivent :

Des questions que l’acheteur devrait se poser… et poser à l’agent

Depuis combien d’années le vendeur est-il propriétaire? Habite-t-il l’immeuble, sinon où loge-t-il? Dans une autre province? Un autre pays? L’immeuble est-il loué et si oui, y a-t-il un bail? L’immeuble était-il vacant lors de la visite? Si oui, les voisins savent-ils pourquoi? On ne répétera jamais assez l’importance des renseignements pouvant être fournis par les voisins sur la propriété à vendre.

Les situations qui devraient éveiller des soupçons chez le vendeur

L’acheteur de la propriété habite à l’extérieur du pays ou dans une autre province. La maison de plain-pied (avec sous-sol et garage attenant) est achetée à titre « d’investissement ». L’acheteur se préoccupe davantage des installations électriques du sous-sol et du garage que de la dimension des pièces du rez-de-chaussée. L’acheteur négocie très peu ou pas du tout. L’achat ou la location se fait par un tiers, un prête-nom, une compagnie à numéro ou à l’aide d’une fausse identité. La promesse d’achat prévoit une pré-occupation et une date éloignée pour la signature de l’acte de vente. (Si vous avez le moindre soupçon, pour ne pas dire dans tous les cas, la pré-occupation est à proscrire.) L’acheteur ne fait pas inspecter l’immeuble. Le dépôt se fait en argent liquide ou par l’agent collaborateur. Le montant en argent liquide est important. Les sources de financement sont inhabituelles. L’acheteur a plusieurs transactions dans un court laps de temps à son actif.

Recommandations à l’agent inscripteur

Faites toujours remplir et signer le formulaire « Déclarations du vendeur ». Portez attention à tous les indices mentionnés dans cet article sans oublier la santé des occupants de la maison.

Recommandations à l’agent vendeur et au collaborateur

Restez à l’affût des indices. Si vous avez le moindre doute, suggérez à l’acheteur un test de qualité microbiologique du bâtiment afin d’en connaître le degré de contamination. Si l’acheteur refuse en toute connaissance de cause, protégez-vous en obtenant un avis écrit mentionnant qu’il a bel et bien reçu le conseil mais qu’il refuse de le suivre.