Comment reconnaître les activités de blanchiment d’argent

Numéro d'article: 5110
06 juillet 2005 - 00:00

Avis au lecteur

Veuillez prendre note que l’article qui suit n’a pas encore été mis à jour à la suite de l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier le 1er mai 2010. Les positions de l’OACIQ qui sont véhiculées dans le présent article sont susceptibles d’avoir évolué depuis la date de sa publication. Il est de votre responsabilité de vous assurer que vous agissez ou que vous exercez vos droits et recours conformément à la Loi sur le courtage immobilier, sa réglementation ou toute autre loi applicable, et ce, en tout temps.

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter le Centre de renseignements Info OACIQ en composant le 450 462-9800 ou le 1 800 440-7170 ou en envoyant un message.

Source : CANAFE

Tout professionnel du domaine de l’immobilier se doit de connaître le marché. Les clients comptent sur leurs courtiers et leurs agents pour faciliter les négociations et pour apporter leur expertise à l’opération. L’ensemble des connaissances professionnelles d’un agent immobilier doit comprendre la capacité de reconnaître certains types de comportements criminels pouvant se manifester lors de transactions immobilières. Une connaissance de ces types de fraude permet à l’agent de mieux conseiller son client. Le fait de se familiariser avec les mécanismes de blanchiment d’argent peut également permettre au courtier de respecter ses obligations juridiques. En vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, adoptée en juillet 2000, les courtiers et les agents immobiliers ont l’obligation juridique de déclarer les opérations qu’ils soupçonnent être reliées à des activités de blanchiment d’argent lorsqu’ils travaillent à titre d’intermédiaire. Ils peuvent également être tenus de respecter d’autres obligations comme la tenue de dossiers et la confirmation de l’identité du client.

Signes avant-coureurs

Il existe un certain nombre de signes qui peuvent entraîner des soupçons de blanchiment d’argent dans le cadre d’une opération immobilière :

  • le client se présente pour la clôture d’une opération immobilière avec une grande quantité d’espèces;
  • le client achète une propriété au nom d’une autre personne, par exemple un associé ou un membre de sa famille (autre que son conjoint);
  • le client ne veut pas signer son nom sur un document qui établirait un lien entre lui et la propriété, ou utilise des noms différents sur les promesses d’achat, les documents de clôture et les récépissés de dépôt;
  • le client explique mal le remplacement en dernière minute du nom de l’acheteur;
  • le client négocie un achat à la valeur marchande ou à une valeur supérieure au prix demandé, mais inscrit une valeur plus faible sur les documents en payant la différence « au noir »;
  • le client vend une propriété à un prix inférieur à la valeur marchande et verse un paiement additionnel « au noir »;
  • le client verse l’acompte au moyen d’un chèque signé par un tiers, autre que son conjoint ou un membre de sa famille;
  • le client verse un acompte important en espèces et le solde est financé grâce à une source de fonds inhabituelle ou par une banque étrangère;
  • le client achète des biens pour son usage personnel sous couvert d’achats pour la société, quand ce genre d’opération est contraire aux pratiques d’affaires courantes du client;
  • le client paie d’avance un loyer ou le montant du bail avec des quantités importantes d’espèces.

Lorsque vous croyez avoir décelé une opération douteuse, il est important de tenir compte de nombreux facteurs. Si l’opération comprend plus d’un de ces indicateurs, elle peut susciter des doutes et doit faire l’objet d’une déclaration au Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE).

Présentation d’une déclaration d’opération douteuse

Quelles sont les étapes nécessaires pour déclarer une opération douteuse? Si une entité déclarante soupçonne qu’une opération est reliée à des activités de blanchiment d’argent ou de financement d’activités terroristes, elle doit présenter à CANAFE une déclaration d’opération douteuse dans les trente jours. Dans certains cas, les soupçons ne peuvent être détectés immédiatement. La période de trente jours ne commence alors que lorsque les indicateurs sont détectés. Un exemplaire de la déclaration ainsi que des directives quant au genre d’information à y inclure se trouvent sur le site Web de CANAFE. La déclaration peut également être envoyée par Internet. Une fois l’opération déclarée à CANAFE, quelles sont les obligations de l’entité face à son client? Cela dépend du secteur d’activité. En vertu de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes, l’entité déclarante n’est pas tenue d’annuler ou de refuser une opération, même si celle-ci a fait l’objet d’une déclaration ou est en voie de l’être. Toutefois, pour de nombreuses entreprises, les mesures à respecter dans le cadre d’opérations inappropriées ou douteuses ou de clients pouvant faire l’objet de soupçons sont prévues dans leurs propres politiques, normes et processus internes. CANAFE a préparé un ensemble de lignes directrices afin d’aider les personnes et les entreprises à détecter les opérations douteuses. Ces lignes directrices expliquent également les étapes nécessaires à la présentation de déclarations d’opérations douteuses. On y trouve des détails sur les délais, sur la façon de faire parvenir les déclarations et sur l’information à y inclure. On peut trouver ces lignes directrices sur le site Web du Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada. On peut également obtenir des documents imprimés en communiquant avec le Centre au numéro sans frais, 1-866-346-8722.

www.fintrac.gc.ca