Déclarations du vendeur et inspection en bâtiment

Les courtiers et agents immobiliers du Québec ont désormais à leur disposition de nouveaux outils de travail pour jouer pleinement leur rôle de conseiller auprès de leurs clients sur un aspect central de toute transaction immobilière réussie : l'inspection en bâtiment. Il s'agit des formulaires « Déclarations du vendeur sur l'immeuble » et « Convention de service d'inspection », et de la « Norme de pratique de l'inspection en bâtiment ».

Ces trois documents sont le résultat de plus de deux années de discussions et d'échanges entre l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) et l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ). L'objectif visé par les deux organismes est de pallier les pratiques non uniformes en matière d'inspection en bâtiment, au chapitre des normes, des documents contractuels et des rapports préparés par les inspecteurs.

En effet, l'absence d'encadrement légal spécifique de ce secteur d'activité fait qu'il y a beaucoup d'inspections qui se font sans contrat de service et sans qu'il y ait un rapport de remis. L'objectif est aussi de permettre aux courtiers et aux agents immobiliers, en se basant sur des standards clairement établis, de bien conseiller leurs clients quant aux déclarations à faire sur un immeuble, au choix de l'inspecteur en bâtiment et au service qu'ils doivent attendre de ce dernier.

Les déclarations du vendeur

Le formulaire « Déclarations du vendeur sur l'immeuble » est un outil de cueillette d'informations permettant au vendeur de déclarer, au meilleur de sa connaissance, les renseignements portant sur les composantes principales de son immeuble (résidentiel de moins de cinq logements) et de fournir les documents (factures, garanties, rapports, plans, permis, etc.) relatifs aux travaux exécutés. L'utilisation de ce formulaire permet de compléter plus adéquatement la clause du contrat de courtage et de la promesse d'achat par laquelle le vendeur déclare n'avoir connaissance d'aucun facteur se rapportant à l'immeuble susceptible d'en diminuer, de façon significative, la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses. Remplir un formulaire « Déclarations du vendeur » pourrait être une condition à la promesse d'achat.

Les avantages de l'utilisation de ce formulaire sont nombreux :

• le vendeur fournit AU PRÉALABLE, donc avant toute démarche de transaction, les informations pertinentes sur l'immeuble ;
• le vendeur, qui n'est pas un expert, évite de faire des déclarations pour lesquelles il n'a pas les connaissances ;
• l'acheteur obtient, avant de faire une promesse d'achat, de l'information qui doit lui être communiquée mais qui n'apparaît pas sur la fiche descriptive.

De façon générale, l'utilisation du formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble pourrait diminuer les risques de poursuites civiles pour vices cachés. Il en sera de même des poursuites contre l'agent ou le courtier pour un manquement à leur devoir d'information.

La recommandation de l'inspection en bâtiment et le choix de l'inspecteur

L'inspection de l'immeuble présente des avantages tant pour le vendeur que pour l'acheteur. Il est recommandé que le vendeur fasse inspecter son immeuble avant de le mettre en vente, pour en connaître l'état et éviter des ennuis à l'étape de la promesse d'achat. Il est aussi recommandé à l'acheteur de faire faire une telle inspection pour s'assurer, lui aussi, de l'état de l'immeuble qu'il convoite.

En matière d'inspection en bâtiment, l'agent immobilier a des devoirs d'information et de conseil. Il a l'obligation de recommander à l'acheteur que sa promesse d'achat soit conditionnelle à une inspection. Il doit aussi prendre soin de l'informer que l'inspection en bâtiment ne fait l'objet d'aucun encadrement légal, mais qu'il existe par contre une norme de pratique et une convention type qui imposent des standards minimums. L'agent immobilier doit connaître ces standards.

Évidemment, l'agent immobilier doit éviter de se placer en situation de conflit d'intérêts et il ne peut agir dans le but unique de favoriser la conclusion de la transaction. Par exemple, il peut y avoir des situations où il serait de bon conseil de recommander à son client de ne pas acheter l'immeuble en raison de son mauvais état, ou de lui suggérer de négocier une baisse de prix raisonnable plutôt que de se retirer de la transaction.

Un agent immobilier peut fournir une liste d'inspecteurs en bâtiment, mais ne doit pas recommander un seul inspecteur. Il n'a pas à limiter sa recommandation aux membres de l'Association des inspecteurs en bâtiments, mais il doit s'assurer que tous les inspecteurs qu'il suggère, utilisent la « Convention de service d'inspection » développée par l'ACAIQ et l'AIBQ et effectuent leurs inspections conformément à la nouvelle norme de pratique.

La Convention de service d'inspection et la norme de pratique

Le formulaire « Convention de service d'inspection » et la « Norme de pratique de l'inspection en bâtiment » sont étroitement liés. La norme définit les règles de l'art de la profession d'inspecteur en bâtiment, notamment en ce qui a trait à l'exécution d'une inspection et à la mention de ses composantes dans le rapport. Elle établit aussi les limites de la démarche d'inspection.

À la lumière de son contenu, le formulaire « Convention de service d'inspection » est en quelque sorte un engagement de l'inspecteur à exécuter son travail conformément aux normes nouvellement établies. Il protège ainsi le nouvel acheteur contre les « apprentis » inspecteurs et l'assure d'une inspection de qualité incluant la production d'un rapport écrit. Désormais, les courtiers et les agents immobiliers devront s'assurer que les inspecteurs vers qui ils dirigent leurs clients utilisent ce formulaire.

Ces documents sont affichés pour consultation dans le site Internet de l'Association (www.acaiq.com). Des versions imprimées autocopiantes des deux formulaires seront également disponibles auprès de l'Association à compter de la mi-avril. De plus, l'ACAIQ offre depuis la mi-mars une formation d'une durée de six heures sur l'inspection en bâtiment, les nouveaux formulaires en la matière et la nouvelle norme de pratique.

Pour de plus amples renseignements sur ces documents et sur la formation ou pour commander des formulaires, veuillez contacter Info ACAIQ au (450) 462-9800 ou 1 800 440-7170, poste 1.

Convention de service d'inspection