Divulgation en matière de « référence » hypothécaire

par Robert Nadeau Directeur général, ACAIQ

Modifié en mars 2008 • Les courtiers et les agents dirigent fréquemment les acheteurs vers une ou plusieurs institutions financières pour obtenir un prêt hypothécaire. D'autres font du courtage de prêts hypothécaires leur principale activité. Si un acheteur emprunte d'une institution financière identifiée par l'agent, le courtier de ce dernier souvent recevra une rétribution de l'institution. Cette façon de faire est légale, le courtage de prêts garantis par hypothèques immobilières faisant partie des activités auxquelles les courtiers et agents immobiliers peuvent se livrer.

Conflit ou apparence de conflit d'intérêts

L'entente entre l'institution financière et le courtier peut créer une situation de conflit d'intérêts entre ce dernier et le client emprunteur. Dans un tel cas, la loi est claire : le courtier ou l'agent doit divulguer cette entente PAR ÉCRIT à l'acheteur. En fait, il n'est même pas nécessaire qu'il y ait effectivement conflit d'intérêts ; la simple apparence d'un conflit suffit à le dénoncer. Il faut donc toujours divulguer cette entente.

Quand divulguer ?

La divulgation écrite d'une entente entre le courtier et l'institution financière doit être effectuée sans délai, c'est-à-dire dès que le courtier ou l'agent adresse le client emprunteur à l'institution. Non seulement l'acheteur doit être informé de cette entente avant d'entrer en contact avec l'institution, mais il doit également le savoir au moment où il détermine vers quel prêteur il va se tourner.

Qu'est-ce qu'on entend par « rétribution » ?

La rétribution s'entend au sens large du terme et ne se limite pas à la remise d'une somme d'argent. Selon l'Office de la langue française, la rétribution désigne « ce qui est donné en échange d'un service ou d'un travail (en général, il s'agit d'une somme d'argent) ». Elle peut donc prendre différentes formes dont celle d'un voyage accordé à la suite d'un certain nombre de clients adressés à l'institution au cours d'une période donnée ; ou d'une marge sur les rétributions à venir. Par exemple, l'institution financière pourrait consentir au courtier qui lui a envoyé le client, une avance de 2 000 $ sur la rétribution qu'il touchera lors de la vente de l'immeuble visé par le prêt hypothécaire. Un autre type de rétribution est l'obtention d'un contrat de courtage d'un immeuble appartenant au prêteur, après que le courtier lui eut référé un certain nombre d'emprunteurs.

Obligation de conseil face à l'acheteur

Diriger un acheteur vers une institution financière constitue un acte de courtage immobilier. En conséquence, le courtier ou l'agent a l'obligation de conseiller l'acheteur, notamment en lui indiquant les institutions qui lui offrent les meilleures conditions, par exemple en termes de taux hypothécaires ou de modalités de paiement. Les conseils donnés ne doivent en aucune façon être assujettis aux avantages que pourrait en tirer le courtier ou l'agent et ce, quelque soit la nature ou le taux de la rétribution. L'intérêt du client doit prévaloir.

Paiement au courtier et non à l'agent

Rappelons qu'il est interdit pour un agent de percevoir une rétribution d'une personne autre que le courtier qui l'emploie ou pour lequel il est autorisé à agir. Si l'agent reçoit directement une rétribution, il doit la verser sans délai à son courtier.

Formulaire de divulgation

Un formulaire de divulgation a été préparé par l'ACAIQ. L'Association a également incorporé une clause de divulgation au formulaire « Divulgation d'ententes de rétribution », lequel peut être transmis à l'institution financière. Ces formulaires sont disponibles dans le site Web de l'Association (www.acaiq.com). Pour y accéder, cliquez sur « Nos formulaires », en page d'accueil du site. Un menu apparaîtra juste en dessous. Cliquez sur « Courtage immobilier ». Une nouvelle page s'ouvrira. Le PDF du formulaire « Divulgation d'ententes de rétribution » est placé sous « Formulaires recommandés ».

Plan d'action de l'ACAIQ

Conformément à un objectif de notre planification stratégique, l'Association élaborera un programme de dépistage et de formation en matière de conflit d'intérêts. Des informations entourant différents aspects de la question seront diffusées d'ici la fin de l'année et le bureau du syndic ainsi que le service de l'inspection professionnelle commenceront aussi à donner de la formation à ce sujet. Déjà, le syndic aborde ces questions lors de ses conférences, de même que le service d'inspection professionnelle dans ses rapports d'inspection et lors des rencontres avec les agents. Par ailleurs, l'Association entend examiner les publicités sur les prêts hypothécaires et faire des recommandations auprès des principaux intéressés afin qu'elles décrivent avec exactitude les caractéristiques des produits présentés. Il faudra conscientiser les institutions financières au fait que les ristournes versées aux agents et qui ne sont pas divulguées nuisent au climat de confiance qui doit prévaloir entre les consommateurs et les fournisseurs de services. Ce genre de pratique est généralement perçu par le public comme étant source de conflits d'intérêts. Les gestionnaires des bureaux de courtage immobilier seront aussi sensibilisés aux problèmes des sommes d'argent et autres avantages offerts à leurs agents, ainsi que tous les membres de la profession et les étudiants en courtage immobilier. Le public sera informé quant à lui des scénarios les plus courants de conflits d'intérêts auxquels peuvent faire face un courtier et un agent dans leur pratique professionnelle, et de quelles façons ils doivent aviser leurs clients.