Faits saillants et principaux changements de la nouvelle Loi

Source : ACAIQ

Rappelons les faits saillants et principaux changements de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier.

Champs d’application

La définition de base de ce qu’est une opération de courtage immobilier demeure la même. Ainsi, toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relative entre autres à l’achat ou à la vente d’un immeuble est soumise à la Loi.

Le champ d’application de la nouvelle Loi est toutefois réduit dans le cas du courtage relatif à la location d’un immeuble et à la vente d’entreprise.

Pour sa part, le courtage hypothécaire demeure assujetti à la nouvelle Loi qui en fait même une de ses priorités.

Exceptions au champ d’application

Comme pour toutes les lois, il y a des exceptions. Celles-ci se retrouvent aux articles 2 et 3.

L’article 2 énumère certaines personnes qui, comme c’est le cas actuellement, ne seront pas soumises à la Loi lorsque les opérations de courtage auxquelles elles se livrent ont lieu dans le cadre de l’exercice de leurs fonctions : par exemple les avocats et les notaires.

À l’article 3, on énumère aussi des personnes qui ne sont pas soumises à la Loi lorsqu’elles effectuent certaines opérations de courtage.

Parmi ces exceptions, une qui est digne de mention est celle concernant les démarcheurs hypothécaires. Jusqu’à maintenant, on considérait que les démarcheurs hypothécaires qui étaient à l’emploi d’une institution financière étaient exemptés de l’application de la loi actuelle.

Dans la nouvelle Loi, cette exception a été élargie non seulement aux personnes qui sont des employés, mais aussi à toutes celles qui agissent comme représentants exclusifs d’une institution financière. Ainsi, le travailleur autonome pourra agir pour le compte d’une institution sans détenir de permis, ce qui n’est pas autorisé sous la loi actuelle.

D’autres exceptions sont prévues aux articles 2 et 3 de la Loi. Nous vous invitons fortement à en prendre connaissance.

Fondements de la Loi

Les fondements de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier sont modifiés de façon importante.

La loi actuelle plaçait l’entreprise de courtage, qu’on appelle courtier immobilier, au premier plan. D’un point de vue contractuel, c’est en premier lieu ce courtier qui est en relation avec son client et les autres parties à une transaction. C’est lui le premier responsable, au point de vue déontologique et au point de vue civil, auprès des gens avec qui il s’engage. Les agents immobiliers sont présents, mais uniquement à titre de représentants d’un courtier dont ils sont nécessairement les employés ou pour lequel ils sont autorisés à agir.

La nouvelle Loi change cette situation en replaçant la personne physique qui oeuvre à son compte ou pour le compte d’une agence immobilière au premier plan. C’est cette personne qui portera le titre de « courtier immobilier » ou de « courtier hypothécaire ». Elle sera désormais la principale responsable, d’un point de vue civil ou déontologique, auprès du consommateur. C’est également à cette personne que les obligations prévues dans la Loi s’adresseront en premier lieu.

Évidemment, lorsqu’un courtier agira pour le compte d’une agence, celle-ci verra aussi sa responsabilité engagée envers les personnes avec lesquelles elle sera en relation et elle devra respecter les obligations de la Loi qui s’adressent à elle comme c’est le cas actuellement.

Vous comprendrez qu’il y a un changement majeur, à savoir que les personnes physiques ne s’appelleront plus des « agents », mais des « courtiers ». De même, l’entreprise de courtage ne sera plus un « courtier », mais une « agence ». Soulignons que toute agence devra être dirigée par une personne ayant les qualifications requises par règlement pour être dirigeant d’agence.

Le fait que la personne physique soit entièrement responsable amènera aussi un changement important au niveau de l’obligation d’être assuré. Jusqu’à maintenant, c’est l’entreprise de courtage qui était seule responsable de voir à s’assurer et à assurer tous les agents qui agissaient pour elle. Sous la nouvelle Loi, cette responsabilité incombera au courtier (personne physique) qui devra acquitter cette prime d’assurance.

Le Fonds d’assurance facturera donc individuellement tous les titulaires de permis de courtier et non plus l’agence pour l’ensemble des personnes qui travaillent pour elle. Mais l’agence aussi devra être assurée.

Courtage immobilier et courtage hypothécaire

Autre changement important : la nouvelle Loi prévoit la délivrance de permis dans deux champs de pratique, à savoir : le courtage immobilier et le courtage hypothécaire. Alors que le courtier immobilier de plein exercice pourra agir en matière résidentielle, commerciale et hypothécaire, le courtier hypothécaire ne pourra agir qu’en ce domaine.

À moins d’être à son compte, le courtier immobilier pourra représenter une agence immobilière alors que le courtier hypothécaire pourra représenter une agence immobilière ou hypothécaire. Cependant, le cumul des permis sera possible.

Courtier débutant

Une notion très importante est introduite par cette nouvelle Loi. Il s’agit de celle du courtier débutant. La Loi prévoit à l’article 7 : « Un courtier débutant doit exercer ses activités pour le compte d’une agence pendant la période déterminée par règlement de l’Organisme avant de pouvoir travailler à son compte ou devenir dirigeant d’une agence. »

Enfin, les agences auront des devoirs spécifiques d’encadrement à l’égard des courtiers débutants qui agissent pour elles.

Organisme de contrôle

Le nouvel organisme de contrôle est une continuité de l’ACAIQ. Toutefois, son nom change. L’ACAIQ deviendra désormais l’OACIQ, à savoir : l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec.

L’OACIQ va donc continuer l’existence de l’ACAIQ, mais avec de nouveaux pouvoirs. Ainsi, elle pourra également agir comme conciliateur ou médiateur notamment lors de différends entre un courtier ou une agence et leurs clients, si les parties en font la demande, ou encore, procéder à l’arbitrage de comptes entre un courtier ou une agence et leurs clients.

SERVICES ET COMITÉS

Naturellement, l’OACIQ pourra compter sur plusieurs services ou instances pour accomplir ses fonctions :

• Le Service d’assistance que vous connaissez déjà, mais qui a maintenant ses lettres de noblesse à la Loi.
• Le comité d’inspection que vous connaissez aussi, avec des pouvoirs accrus, dont celui d’examiner la compétence des gens qu’il inspecte.
• Le Bureau du syndic.
• Une nouveauté : le comité de révision des décisions du syndic auquel pourra s’adresser la personne qui a demandé une enquête pour obtenir la révision de la décision du syndic de fermer un dossier sans porter plainte devant le comité de discipline.
• Le comité de discipline existe toujours.
• Le comité d’indemnisation lui remplace le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier qui était un organisme gouvernemental et qui maintenant réintègre les rangs de l’OACIQ.
• Une autre nouveauté : le comité sur la délivrance et le maintien des permis.

Transition

Les règles suivantes visent la situation de ceux qui sont déjà dans la profession.

Qu’adviendra-t-il de vous la journée où la nouvelle Loi entrera en vigueur ?

Le courtier agréé (société, personne morale ou physique) qui a au moins un agent ou un courtier à son emploi sera réputé être une agence immobilière à l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi.

Le courtier agréé qui est une personne physique, l’agent agréé ou le courtier affilié sera réputé être un courtier immobilier à l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi et pourra aller à son compte. L’ACAIQ recommandera au gouvernement de prévoir dans les règles transitoires qu’il a les qualifications pour être dirigeant d’agence, au même titre que le représentant d’un courtier agréé ou le directeur ou directeur adjoint d’un établissement.

L’agent affilié sera réputé courtier immobilier à l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi et ne pourra pas agir à son compte avant d’avoir satisfait aux exigences de qualification imposées par le futur Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier (OACIQ). De plus, il pourra, s’il le désire, devenir dirigeant d’agence, mais uniquement s’il répond aux qualifications propres aux dirigeants d’agence qui seront déterminées par règlement de l’OACIQ. Suivant le projet de règlement soumis, il devra notamment avoir agi comme agent affilié et/ou courtier sous la nouvelle Loi pour une période d’au moins trois ans.

Qu’en est-il de ceux qui exercent dans le domaine du courtage hypothécaire ?

Celui ou celle qui se livre uniquement à du courtage hypothécaire pourra, le jour suivant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi, demander que son permis d’agence immobilière ou de courtier immobilier qui lui a été délivré le jour même de l’entrée en vigueur de cette Loi, soit remplacé par un permis d’agence hypothécaire ou de courtier hypothécaire, selon le cas. S’ils choisissent cette option, ils n’auront alors le droit d’exercer qu’en cette matière.

Par ailleurs, le cumul des deux permis sera autorisé, autant pour l’agence que pour le courtier. Soulignons toutefois que deux permis signifieront de payer deux fois les droits exigibles pour le maintien de ces derniers.

MESURES TRANSITOIRES ADDITIONNELLES

Le pouvoir réglementaire d’établir des règles transitoires relève du gouvernement et l’ACAIQ entend lui faire des recommandations pour les fins de couvrir l’ensemble des situations. Les recommandations de l’ACAIQ au gouvernement porteront notamment sur :

• les personnes réputées avoir les qualifications de dirigeant d’agence
• les personnes ayant débuté le cours d’agent ou de courtier au moment de l’entrée en vigueur de la Loi
• les formulaires
• la publicité

La personne physique qui est courtier agréé, agent agréé, courtier affilié, représentant (art. 7 de la loi actuelle) ou directeur ou directeur adjoint (art. 13 de la loi actuelle) au moment de l’entrée en vigueur

L’ACAIQ recommandera au gouvernement que ces personnes soient toutes réputées avoir les qualifications requises pour être dirigeant d’agence.

PERSONNES AYANT DÉBUTÉ LE COURS D’AGENT OU DE COURTIER

Personne ayant débuté le cours d’agent au moment de l’entrée en vigueur

L’ACAIQ recommandera au gouvernement que cette personne, une fois son cours réussi, puisse passer l’examen d’agent affilié malgré l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi. Elle aura un permis de courtier assorti des mêmes restrictions que l’agent affilié qui aura vu son certificat se transformer en permis (exigences avant d’aller à son compte ainsi que des qualifications à obtenir avant de devenir dirigeant d’agence).

Agent ayant débuté le cours de courtier au moment de l’entrée en vigueur

L’ACAIQ recommandera au gouvernement que cette personne, une fois son cours réussi, puisse passer l’examen d’agent agréé malgré l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi. Son permis de courtier pourra alors être assorti des mêmes droits que l’agent agréé qui aura vu son certificat se transformer en permis (pourra aller à son compte et pourra être dirigeant d’agence). Pour ce faire, elle devra notamment, suivant le projet de règlement soumis, avoir agi comme agent affilié et/ou courtier sous la nouvelle Loi pour une période d’au moins trois ans.

Personnes qui ne seront pas courtier, agent, représentant, directeur ou directeur adjoint au moment de l’entrée en vigueur mais qui l’ont déjà été. (Certificat non renouvelé)

L’ACAIQ recommandera au gouvernement que ces personnes puissent bénéficier de certains droits dans la mesure où elles les exerceront dans un délai de deux ans.

LES FORMULAIRES ET LA PUBLICITÉ

La nouvelle réglementation concernant les contrats et les formulaires est un dossier presque aussi important que tout le reste de la réglementation. L’ACAIQ veut donc se donner le temps de revoir en profondeur toute la question du contenu des contrats et des règles relatives aux formulaires, qu’il soit obligatoire ou non, que ces règles touchent leur forme ou leur utilisation, électronique ou autre.

C’est pourquoi la réglementation sur les formulaires n’entrera pas en vigueur en même temps que la Loi. Les formulaires actuels pourront continuer d’être utilisés pendant 18 mois après cette entrée en vigueur.

L’ACAIQ recommandera au gouvernement que soit prévue une règle transitoire à cet effet, ainsi qu’une règle pour donner aux praticiens le droit d’utiliser leurs cartes professionnelles, écriteaux ou toute autre publicité actuelle durant les 18 mois suivant l’entrée en vigueur de la Loi.