L’obligation de divulgation du courtier et de l’agent

[CAPSULE D'INSPECTION PROFESSIONNELLE]

Source : ACAIQ

Malgré une amélioration notable des pratiques des courtiers et agents immobiliers quant à leur devoir de divulgation, le Service d’inspection professionnelle juge utile de rappeler quelques règles et de souligner certaines erreurs parmi les plus fréquentes ayant été constatées.

Qui doit divulguer?

• Le courtier ou l’agent immobilier qui possède ou se propose d’acquérir un intérêt dans un immeuble qui fait l’objet d’un achat, d’une vente ou d’un échange et ce, qu’il soit ou non dans l’exercice de ses fonctions (article 22 de la Loi sur le courtage immobilier).

• Un courtier ou un agent dont le certificat est suspendu doit également remplir un avis de divulgation puisqu’il est membre de l’ACAIQ tant que son certificat n’est pas expiré, soit jusqu’au 31 décembre de l’année en cours.

Qui en a la responsabilité?

• La responsabilité de faire signer l’avis de divulgation incombe au courtier ou à l’agent qui achète, vend ou échange un immeuble, directement ou indirectement. Si l’agent est le vendeur d’un immeuble ou représente un proche parent (son père, par exemple) et qu’un agent collaborateur représente l’acheteur, c’est le devoir de l’agent qui vend ou représente le vendeur de s’assurer auprès de l’agent collaborateur que l’acheteur a signé l’avis de divulgation. Voir les conseils donnés dans la capsule suivante :

Quand l’avis de divulgation passe par l’agent collaborateur

Quand possède-t-on un intérêt direct dans un immeuble?

• Généralement, on parle d’intérêt direct lorsque le courtier ou l’agent est lui-même l’une des parties à la transaction. Il s’agit donc très souvent de situations où il n’est pas dans l’exercice de ses fonctions et où il n’agit pas comme intermédiaire. À titre d’exemple, un agent qui achète ou vend une résidence pour lui-même doit divulguer le fait qu’il est détenteur de certificat au vendeur ou à l’acheteur et ce, même si ces derniers savent déjà qu’il est agent immobilier.

Quand possède-t-on un intérêt indirect dans un immeuble?

• On parle d’intérêt indirect lorsque le courtier ou l’agent représente un de ses proches, par exemple, un père, une mère, un conjoint, un enfant, un frère, une soeur ou une compagnie dans laquelle il possède des actions. Dans le doute, divulguez!

Comment divulguer?

• L’article 22 de la Loi sur le courtage immobilier exige une divulgation écrite sans délai, dans la forme prescrite par règlement. À cet effet, l’ACAIQ propose un formulaire intitulé « Avis de divulgation à remplir avant tout engagement ». Le formulaire est disponible sur le site Web de l’Association et respecte les exigences de l’article 81 du Règlement de l’ACAIQ.
• Le fait d’aviser le contractant pressenti (acheteur ou vendeur) verbalement ou par un autre type d’écrit (par exemple, à la clause 8.1 de la promesse d’achat) n’est pas conforme et est insuffisant.

Quand divulguer et à qui?

Le courtier ou l’agent doit faire signer le contractant pressenti (généralement le consommateur) sans délai, ce qui implique de le faire à la première occasion, mais assurément avant qu’il ne s’engage contractuellement.

• Scénario 1 : Si le courtier ou l’agent immobilier est le vendeur ou le représente, faire signer l’avis par l’acheteur avant la rédaction de la promesse d’achat.

• Scénario 2 : Si le courtier ou l’agent immobilier est l’acheteur ou le représente, faire signer l’avis par le vendeur avant l’acceptation de la promesse d’achat.

Conséquences de la non-divulgation ou d’une divulgation non conforme

• Selon l’article 22 de la Loi sur le courtage immobilier, le contractant pressenti qui n’aurait pas reçu l’avis de divulgation sans délai pourrait, tant que le contrat constatant l’opération n’est pas signé (généralement l’acte notarié), se dédire sans pénalité de toute promesse d’achat, par l’envoi d’une mise en demeure.

• Des risques de poursuites juridiques s’ensuivent. Il y a les risques de poursuites de consommateurs contre l’agent immobilier, ces derniers ayant vu leur vente ou leur achat avorter en raison du manquement de l’agent à son obligation de divulgation. Il y a également les risques de poursuite des courtiers ou des agents impliqués dans la transaction qui voient leur rétribution fondre en raison du manquement de l’agent.

• Aussi, à la suite de l’analyse des avis de divulgation reçus à l’ACAIQ ou vus lors d’inspections professionnelles, des avis non conformes ou l’absence pure et simple d’avis dans les dossiers peuvent être référés au comité d’inspection professionnelle qui pourrait soumettre le dossier au syndic pour enquête.

Que faire avec la copie signée de l’avis de divulgation?

• Il faut la transmettre à l’ACAIQ, au Service d’inspection professionnelle, dans les meilleurs délais et accompagnée d’une copie de la promesse d’achat et de ses annexes. C’est à l’agent et non au courtier de le faire.

• Il faut également remettre l’original signé par les parties au courtier afin qu’il en dépose une copie au dossier de transaction.

Erreurs fréquentes

Voici une liste des erreurs les plus fréquentes commises par les courtiers et agents immobiliers lorsqu’ils remplissent leurs avis de divulgation :

• L’identité du ou des contractants pressentis : Il s’agit de la personne à qui vous devez divulguer votre qualité de détenteur de certificat (et non la personne avec qui vous avez un lien). À titre d’exemple, si vous représentez votre soeur qui achète un immeuble, le contractant pressenti est le vendeur et non votre soeur.

• Le délai de signature par le contractant pressenti : Il s’agit de l’erreur la plus fréquente. En effet, très souvent les avis de divulgation sont signés après que le contractant pressenti se soit engagé contractuellement, soit après qu’il ait rédigé ou accepté une promesse d’achat.

• L’identification de la nature de l’intérêt : Bien souvent l’explication fournie est complexe et imprécise. Il s’agit d’expliquer simplement la situation. Exemples : « Je vends ma résidence », « Je représente ma fille », « Mon conjoint achète l’immeuble », « Je suis actionnaire de la compagnie qui achète », etc.

• L’absence de signatures ou d’une des signatures : Il est important que tous les contractants pressentis identifiés comme vendeurs au contrat de courtage ou acheteurs à la promesse d’achat signent l’avis de divulgation.

• L’omission de transmettre une copie de l’avis de divulgation, accompagnée de la promesse d’achat et de ses annexes, à l’ACAIQ dans les meilleurs délais.