Obligations des courtiers et agents immobiliers : zones à risque concernant la pyrite

Ce bulletin d'information est une version modifiée du bulletin du 21 janvier 1999. Y ont été ajoutées des directives pour les cas où une promesse d'achat est signée avant que le problème ne soit connu. Nous y avons également ajouté un encadré dans lequel le client peut accuser réception du présent bulletin.

La pyrite est une molécule de sulfure de fer présente dans la pierre de remblai utilisée en construction. Elle peut donc se retrouver autour des drains de fondation et sous la dalle du plancher de la cave ou du garage. Dans certaines conditions, la pyrite peut s'oxyder et produire une sorte de poudre blanche qui gonfle et cause entre autres des soulèvements de dalle et des fissures au solage et aux cloisons. Ces problèmes peuvent apparaître plusieurs années après la construction. Plusieurs cas de gonflement de la pyrite ont été répertoriés entre l'Île-Perrot et Sorel, notamment à Boucherville, Brossard, Laprairie, Longueuil, Montréal (quartiers Rivière-des-Prairies et Pointe-aux-Trembles), Repentigny, Saint-Bruno, Saint-Hubert et Varennes. Cependant, d'autres régions pourraient aussi être touchées. Les professionnels du courtage immobilier doivent bien connaître leur territoire d'intervention et, en conséquence, se tenir informés de l'évolution de ce phénomène. L'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) enjoint ses membres d'informer leurs clients, vendeurs et acheteurs d'immeubles situés dans ces zones à risque, des problèmes reliés à la pyrite et de leur recommander les actions précises qui sont décrites ci-dessous. Ces recommandations visent autant à protéger les vendeurs que les acheteurs et les intermédiaires immobiliers qui ont l'obligation déontologique de bien les conseiller. Un maximum de transparence favorisera la réussite des transactions immobilières conclues dans ce contexte.

Recommandations à faire à l'étape du contrat de courtage (qu'il soit déjà signé ou non)

Informez votre client vendeur du problème de la pyrite dans les zones à risque et des conséquences que cela peut entraîner sur la vente de son immeuble. Vous devez lui dire :

• que vous avez le devoir de renseigner tout acheteur au sujet de la pyrite, même si la propriété ne semble pas affectée;
• qu'une analyse devrait être effectuée rapidement pour déterminer si la pyrite cause ou pourrait causer des problèmes;
• qu'un acheteur ne veut habituellement pas assumer le coût d'une analyse et qu'il ne peut la faire faire sans l'autorisation du propriétaire;
• que si un problème est décelé, il doit être corrigé sinon l'immeuble sera très difficile à vendre;
• qu'une copie du rapport d'analyse (et, le cas échéant, de la facture détaillée des réparations effectuées) doit être transmise à tout acheteur, même si l'analyse ne révèle aucun problème.

Recommandations à faire à l'étape de la promesse d'achat

Si vous êtes l'agent inscripteur, vous devez déjà avoir procédé de la façon décrite précédemment. Si vous êtes l'agent collaborateur (agent vendeur), vous devez obtenir tous les renseignements nécessaires auprès de l'agent inscripteur qui a d'ailleurs l'obligation de vous les fournir. Que vous soyez agent inscripteur ou agent collaborateur, vous devez :

• informer l'acheteur des problèmes causés par la pyrite dans les zones à risque, même si la propriété ne semble pas affectée;
• informer l'acheteur du fait que seule une analyse permet de savoir si un immeuble peut être affecté ou non par la pyrite;
• si l'analyse a été faite, transmettre à l'acheteur et à l'inspecteur en bâtiment, une copie des résultats de cette analyse;
• informer l'acheteur qu'il peut, avant même de présenter une promesse d'achat, consulter son propre expert pour interpréter les résultats de cette analyse;
• si des réparations ont été faites, transmettre à l'acheteur et à l'inspecteur en bâtiment, une copie des factures expliquant la nature des travaux accomplis;
• si l'analyse n'a pas été effectuée, recommander au client acheteur de faire une promesse d'achat conditionnelle à son exécution (généralement payée par le vendeur) et à ses résultats (prévoir environ trois semaines) notez que c'est à l'acheteur et non à l'agent de décider s'il est ou non satisfait des résultats de l'analyse du sol.

Au sujet du rôle de l'agent inscripteur et de l'agent collaborateur tel que décrit précédemment, les courtiers et agents immobiliers ne peuvent cacher une information concernant un immeuble sous prétexte qu'elle peut nuire à sa vente ou que la promesse d'achat a déjà été acceptée.

Les transactions déjà en cours

S'il apprend qu'un immeuble pour lequel une promesse d'achat a déjà été acceptée est situé dans une zone à risque, mais que l'acte de vente n'a pas encore été conclu, l'agent doit :

• informer le vendeur et l'acheteur que l'immeuble est situé dans une zone à risque, c'est-à-dire où plusieurs cas de gonflement de la pierre de remblai ont été répertoriés;
• informer le vendeur qu'il est du devoir de l'agent immobilier de divulguer ces renseignements à l'acheteur;
• recommander à l'acheteur qu'il demande au vendeur l'autorisation de faire faire l'analyse de la pierre de remblai, préférablement aux frais de ce dernier;
• recommander au vendeur d'accepter de faire faire l'analyse même si les résultats peuvent compromettre l'entente déjà conclue, ce qui est préférable aux complications juridiques qu'un refus laisse craindre.

À retenir :

• Vous ne pouvez pas cacher une information sous prétexte qu'elle peut nuire à la vente d'un immeuble.
• Si l'immeuble visé par une transaction immobilière n'est pas situé dans une zone à risque, l'agent doit tout de même faire un examen visuel des lieux, notamment de la dalle et du solage, puis faire part de ses observations à son client et à l'inspecteur en bâtiment.
• Ne vous prononcez pas sur l'origine de fissures. Vous n'êtes pas un inspecteur en bâtiment ni un spécialiste en analyse des sols.
• La seule inspection d'un immeuble est insuffisante pour détecter avec certitude des problèmes causés par la pyrite.
• Vous devez questionner le vendeur pour savoir si des réparations ont été effectuées. Si oui, obtenez copie des factures qui décrivent la nature des travaux accomplis.
• Des organismes ont rassemblé beaucoup d'information à propos de la pyrite. Au besoin, consultez-les :

Association des consommateurs pour la qualité de la construction :

http://www.consommateur.qc.ca/

(514) 384-2013

Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec :

http://www.apchq.com

(514) 353-9960, poste 222

Aussi disponible en format PDF :

Pyrite: obligations courtiers et agents (v.2)