Projets de règlements prépubliés par le gouvernement : analyse et faits saillants

Source : ACAIQ

Le 13 janvier dernier, nous vous avons envoyé une Infolettre spéciale pour vous informer de la prépublication des six projets de règlements de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) à la Gazette officielle du Québec qui avait eu lieu au cours de cette même journée. Ces projets de règlements reprennent les principes qui se trouvaient dans le projet de règlement soumis au gouvernement, lequel a été adopté en mars dernier par le conseil d’administration de l’ACAIQ à la suite des commentaires que vous nous avez formulés lors de la consultation qui s’est déroulée en février 2009. Les six projets de règlements portent respectivement comme titre :

• Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d’agence
• Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences
• Règlement sur les instances disciplinaires de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec
• Règlement sur le fonds d’indemnisation et la fixation de la prime d’assurance de responsabilité professionnelle
• Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage sur la déontologie des courtiers et sur la publicité
• Règlement sur les contrats et formulaires

Par ailleurs, la plupart des règles transitoires sont prévues au Règlement édictant des mesures transitoires pour l’application de la Loi sur le courtage immobilier. Vous pouvez prendre connaissance de ce projet de règlement ainsi que des six autres en vous rendant sur Synbad, l’Extranet de l’ACAIQ. Dans l’Infolettre spéciale, nous vous avisions de notre intention d’analyser les projets de règlements afin de vous en présenter les faits saillants. Chose promise, chose due : nous avons relevé pour vous les points essentiels des mesures transitoires qui vous permettront d’effectuer la transition en douceur vers la nouvelle Loi, ainsi que les éléments clés de la réglementation qui sont les plus susceptibles de vous intéresser. Certes, cela fait plusieurs éléments à assimiler. Nous vous conseillons cependant d’en prendre attentivement connaissance, car vous y trouverez plusieurs informations pertinentes relatives à votre pratique.

MESURES TRANSITOIRES

Dans un premier temps, nous nous proposons de vous présenter, par thèmes, les mesures transitoires que vous devez connaître pour bien comprendre comment agir dès le premier jour de l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi.

Qu’adviendra-t-il de votre certificat et de votre titre?

Il convient de rappeler qu’avec l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi, le certificat deviendra un permis. Le courtier agréé sera pour sa part réputé être une agence immobilière. Quant à l’agent affilié, il deviendra courtier immobilier et ne pourra agir à son compte avant d’avoir satisfait aux exigences de qualification imposées par l’OACIQ. En ce qui concerne le courtier immobilier personne physique ainsi que les agents agréés, ils pourront conserver la mention agréé après leur titre de courtier.

Report de la désactivation des programmes de formation actuels

Le ministère de l’Éducation, du Loisir et du Sport, a informé l’ACAIQ d’un report de la date de désactivation des programmes 902.56 Agent immobilier et 902.57 Courtier immobilier. En effet, la désactivation, qui devait avoir lieu le 1er janvier 2010, est reportée au 31 août 2010. L’ACAIQ est toutefois préoccupée par les personnes qui pourraient amorcer un programme dans ce contexte en croyant pouvoir bénéficier des règles transitoires alors que ce ne serait pas le cas.

À cet effet, vous devez être bien conscient que vous pourrez passer l’examen qui prévaut avec l’actuelle Loi sur le courtage immobilier à la condition de vous être inscrit à l’un de ces programmes et d’avoir débuté le cours avant la date d’entrée en vigueur de la nouvelle Loi.

Vous devez donc garder en tête qu’en vous inscrivant après la date d’entrée en vigueur de cette Loi, vous aurez à vous soumettre au nouvel examen, et ce, même si l’inscription s’est faite avant le 31 août 2010. Les autres conditions sont décrites ci-dessous.

Mesures transitoires des personnes ayant débuté leur cours avant l’entrée en vigueur de la Loi Agent ayant débuté le cours de courtier avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi

La personne ayant débuté le cours de courtier agréé avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi pourra passer l’ancien examen si elle obtient son AEC dans les 18 mois suivant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi et si elle fait une demande de délivrance de permis dans les trois mois suivant l’obtention de son AEC. La personne qui réussira l’ancien examen de courtier agréé obtiendra un permis de courtier immobilier de plein exercice et pourra travailler à son compte sans autre formalité dès qu’elle aura cumulé trois années d’expérience auprès d’une agence (ou à titre d’agent auprès d’un courtier sous la Loi actuelle) au cours des cinq années précédentes ; cette personne sera alors considérée comme ayant les qualifications requises pour être dirigeant d’agence.

Personnes ayant débuté le cours d’agent avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi

La personne ayant débuté le cours d’agent affilié avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi pourra passer l’ancien examen si elle obtient son AEC dans les 12 mois suivant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi et si elle fait une demande de délivrance de permis dans les trois mois suivant l’obtention de son AEC. La personne qui réussira l’ancien examen d’agent affilié obtiendra un permis de courtier immobilier de plein exercice et devra agir pour une agence tant qu’elle ne rencontrera pas les qualifications additionnelles pour lui permettre d’agir à son compte; elle ne pourra être dirigeant d’agence que lorsqu’elle aura le droit d’agir à son compte et après avoir réussi l’examen de qualification de dirigeant.

Personnes ayant obtenu leur AEC avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi

• Les personnes ayant obtenu leur AEC d’agent affilié avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi pourront passer l’ancien examen et devront faire une demande de délivrance dans les trois mois suivant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi, mais au plus tard dans les deux ans suivant l’obtention de l’AEC. La personne qui réussira l’ancien examen d’agent affilié obtiendra un permis de courtier immobilier de plein exercice et devra agir pour une agence tant qu’il ne rencontrera pas les qualifications additionnelles pour lui permettre d’agir à son compte; cette personne ne pourra être dirigeant d’agence que lorsqu’elle aura le droit d’agir à son compte et après avoir réussi l’examen de qualification de dirigeant.
• Les personnes ayant obtenu leur AEC de courtier agréé avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi pourront passer l’ancien examen et faire une demande de délivrance de permis dans les trois mois suivant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi, mais au plus tard dans les deux ans suivant l’obtention de l’AEC. La personne qui réussira l’ancien examen de courtier agréé obtiendra un permis de courtier immobilier de plein exercice et pourra travailler à son compte sans autre formalité dès qu’elle aura cumulé trois années d’expérience auprès d’une agence (ou à titre d’agent auprès d’un courtier sous la Loi actuelle) au cours des cinq années précédentes; cette personne sera alors considérée comme ayant les qualifications requises pour être dirigeant d’agence.

Permis de courtier

Nous avons vu ce qu’il advient des titulaires de certificat qui deviendront des titulaires de permis. Voici maintenant quelques règles particulières :

• Celui qui était titulaire d’un certificat d’agent immobilier affilié ne pourra agir à son compte que lorsqu’il satisfera aux qualifications additionnelles qu’imposera le conseil d’administration de l’OACIQ.
• Le représentant d’un courtier immobilier agréé devient le dirigeant de l’agence qui y succède.
• Un permis de courtier immobilier de plein exercice et donnant droit d’agir à son compte sera délivré lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi aux individus qui, sans être titulaire d’un certificat, sont directeur, directeur adjoint ou représentant d’un courtier immobilier agréé.
• Toute personne ayant droit à la délivrance d’un permis de courtier immobilier de plein exercice et donnant droit d’agir à son compte lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi sera considérée comme ayant les qualifications requises pour être dirigeant d’agence (courtiers immobiliers agréé et affilié, agent immobilier agréé, directeur, directeur adjoint ou représentant d’un courtier immobilier agréé).
• Le bénéficiaire de droits acquis sous la Loi actuelle continuera d’en bénéficier lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi et pourra demander la délivrance d’un permis de courtier immobilier dans les deux ans de l’expiration ou l’abandon de son certificat s’il a suivi toute formation supplémentaire imposée par l’OACIQ depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi.

Publicité

Les cartes professionnelles, écriteaux ou toute autre publicité déjà utilisés par un courtier ou un agent immobilier, avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi, pourront continuer à être utilisés durant les 18 mois suivant cette entrée en vigueur.

Formulaires

Les formulaires actuellement utilisés devront continuer de l’être pendant une période de 18 mois suivant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi*. D’autres informations vous seront transmises à cet effet.

Compte en fidéicommis

Tout titulaire d’un permis d’agence ou d’un permis de courtier immobilier agissant à son compte devra, dans les trois mois suivant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi, ouvrir un compte général en fidéicommis et transmettre à l’OACIQ une déclaration d’ouverture de compte conforme à la réglementation (une agence pourra aussi choisir d’informer l’OACIQ qu’elle a délégué à une autre agence l’établissement et le maintien de son compte en fidéicommis).

Mesures imposées à un titulaire de permis avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi

Toute mesure imposée à un titulaire de permis avant l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi et qui avait effet lors de cette entrée en vigueur (ex : suspension, annulation ou révocation d’un certificat, interdiction de demander la délivrance d’un certificat, limitation du droit d’exercice, obligation de suivre un cours, etc.) continuera à s’appliquer, avec les adaptations nécessaires, à cette personne et à tout permis qu’elle sollicitera ou dont elle serait titulaire.

Exercice des activités de courtage sous un nom d’emprunt

Une personne physique titulaire d’un certificat de courtier immobilier agréé et qui exerçait ses activités sous un nom d’emprunt au moment de l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi pourra continuer d’exercer sous ce nom ou sous un autre nom d’emprunt si elle choisit d’exercer ses activités sous la nouvelle Loi comme courtier agissant à son compte plutôt que comme agence.

ÉLÉMENTS CLÉS DE LA RÉGLEMENTATION

En plus des mesures transitoires, vous devez connaître les éléments clés de la réglementation dans son ensemble, car ceux-ci constitueront le nouveau cadre de pratique dans lequel vous évoluerez. Nous en résumons les grandes lignes aux points énumérés ci-dessous :

Permis d’exercice et limitations

• Deux types de permis pourront être obtenus : celui en courtage immobilier et celui en courtage hypothécaire.
• Le permis de courtier immobilier pourra être de plein exercice (donnant droit à son titulaire d’exercer tant en courtage résidentiel, commercial qu’hypothécaire) ou être restreint au courtage résidentiel ou au courtage commercial ou au deux; le permis d’agence immobilière ne pourra être que de plein exercice.
• Avant de pouvoir travailler à son compte un courtier devra avoir agi pour une agence pendant au moins trois ans au cours des cinq années précédentes (notion de courtier débutant).
• Pour être dirigeant d’agence il faudra être titulaire d’un permis de courtier qui n’est pas affecté de restriction et se qualifier par la réussite d’un examen spécifique à cette fonction.

Champs d’application

Le courtage résidentiel se rapporte à une opération de courtage relatif à un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements alors que le courtage commercial se rapporte à toute autre opération de courtage. Ces définitions excluent le courtage hypothécaire, qui est un champ de pratique en soit, mais permet le référencement hypothécaire.

Tenue et maintien des dossiers, livres et registres

Assouplissement de la réglementation concernant la tenue et le maintien des dossiers, livres et registres, notamment quant à la possibilité que cela puisse se faire sur support électronique.

Compte en fidéicommis

Obligation pour tous les courtiers et toutes les agences de maintenir un compte en fidéicommis dans lequel doit être versée toute somme détenue pour autrui (notamment, tout acompte et toute avance sur la rétribution ou les déboursés dus au courtier ou à l’agence); cependant, l’obligation de maintien du compte en fidéicommis est automatiquement déléguée à l’agence pour laquelle travaille un courtier; de même, une agence peut déléguer à une autre agence cette obligation.

Rôle du courtier face aux parties à une transaction

• Le courtier représente la partie à laquelle il est lié par contrat de courtage ou, en l’absence de contrat de courtage, représente la partie qui lui demande d’agir comme intermédiaire (ex. : le courtier inscripteur représente le vendeur alors que le courtier collaborateur représente l’acheteur).
• Obligation de divulguer que le courtier doit protéger et promouvoir les intérêts de la partie qu’il représente (ex : le vendeur dans le cas du courtier inscripteur), mais en ajoutant l’obligation de divulguer qu’il doit agir équitablement à l’égard des autres parties (ex. : l’acheteur).
• Interdiction d’être intermédiaire et partie (implique notamment des conséquences sur le droit à la rétribution).

Divulgation, transmission ou vérification d’information : obligations accrues

• Divulgation de situations de conflits d’intérêts.
• Obligation de vérifier l’identité et la capacité juridique des parties.
• Obligation d’informer son client du partage de rétribution offert au courtier qui collabore à la réalisation de la transaction.
• Obligation de s’assurer que les produits offerts par un courtier à la personne qui s’adresse à lui correspondent à ses moyens et à ses critères.
• Lorsque requis par le client, obligation d’inscrire une propriété au service inter-agences ou à tout autre service de diffusion d’information.
• Règles particulières à l’égard des informations à fournir à la personne qui requiert un prêt garanti par hypothèque immobilière (ex. : coût d’emprunt, conditions du prêt, situation de conflit d’intérêts).
• Obligation de recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un inspecteur en bâtiments ou un professionnel (ex. : ingénieur, technologue ou architecte) qui répond à certaines exigences.

Partage de la rétribution

• Élargissement des cas où la rétribution peut être partagée avec un tiers.
• Possibilité pour une agence, à certaines conditions, de verser la rétribution due au courtier qui travaille pour elle à une compagnie contrôlée par celui-ci (ex. : sa compagnie de gestion).

Formation obligatoire

L’OACIQ pourra imposer à l’ensemble ou à une partie des courtiers de suivre une formation supplémentaire lorsqu’il l’estime nécessaire, notamment lorsqu’une nouvelle Loi, une nouvelle réglementation ou un phénomène particulier (ex : la pyrite, le radon ou l’ocre ferreuse) affectera l’exercice des activités des courtiers ou lorsque l’OACIQ constatera un besoin de formation sur un sujet précis de la pratique du courtage immobilier. Il faut noter qu’il peut également y avoir de la formation pour les dirigeants d’agence.

Critères d’accès à la profession

• Pour obtenir un permis de courtier immobilier ou hypothécaire, une personne physique doit réussir un examen qui vise à valider non seulement ses connaissances, mais surtout ses compétences.
• La réglementation ne comporte aucune exigence particulière quant à la formation de base qui doit être suivie, bien qu’une telle formation soit fortement recommandée pour la réussite de l’examen.
• Pour obtenir le permis, la personne qui en fait la demande doit par ailleurs démontrer une connaissance suffisante du français, ce qui pourra notamment se faire par la réussite de l’examen pour l’obtention du permis en français.

Publicité et fiche descriptive

• Assouplissement des règles concernant l’identification d’un courtier ou d’une agence dans une publicité ou toute autre représentation relative à l’activité de courtier.
• Précision quant aux informations minimales qui doivent apparaître sur toute fiche destinée au public décrivant un immeuble visé par un contrat de courtage.

Courtier qui cesse d’agir à son compte, change d’agence ou cesse ses activités

• Règles concernant la gestion des contrats de courtage lorsqu’un courtier immobilier cesse d’agir à son compte pour aller travailler pour une agence, change d’agence ou cesse complètement ses activités.

Droits exigibles

• Les droits exigibles annuellement seront de 850 $ pour le permis de courtier et de 500 $ pour le permis d’agence, payables le 1er mai de chaque année; ces droits seront indexés annuellement au coût de la vie.
• Toute personne qui est devenue titulaire d’un permis de courtier ou d’agence lors de l’entrée en vigueur de la Loi sur le courtage immobilier devra payer à l’OACIQ une somme additionnelle pour la période du 1er mai 2010 au 30 avril 2011, des droits exigibles et une cotisation au Fonds d’indemnisation. À cet effet, un avis accompagnant le renouvellement des certificats pour 2010 vous avait informé qu’une somme supplémentaire pourrait vous être facturée.

Fonds d’indemnisation du courtage immobilier

• La cotisation annuelle au fonds d’indemnisation du courtage immobilier sera de 53 $, payable le 1er mai de chaque année; la cotisation sera indexée annuellement au coût de la vie.
• La protection accordée par le fonds d’indemnisation du courtage immobilier est augmentée, l’indemnité maximale passant à 35 000 $.

Prochaines étapes

Cela fait donc le tour des points essentiels que nous voulions vous communiquer. À partir de la date de prépublication, qui, comme nous le mentionnions en introduction, s’est faite le 13 janvier dernier, un délai d’un minimum de 45 jours est nécessaire avant de pouvoir espérer voir les règlements publiés de manière finale à la Gazette officielle du Québec. La date d’entrée en vigueur de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier sera connue lors de sa publication à la Gazette officielle. Dans l’état actuel des choses, on pourrait espérer que nous commencerons à travailler dans un nouveau cadre législatif au cours du printemps 2010. Voilà qui marquera le tournant décisif auquel nous nous préparons depuis longtemps et qui constituera une source de stimulation et de fierté exceptionnelles pour toutes les personnes qui pratiqueront la profession de courtier immobilier. Pour prendre connaissance des projets de règlements dans leur intégralité, rendez-vous sur Synbad, l’Extranet de l’ACAIQ.