Ouverture de sessionUtilisation de la clause B2.3 pour annuler une première promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur
Avis au lecteur
Veuillez prendre note que l’article qui suit n’a pas encore été mis à jour à la suite de l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier le 1er mai 2010. Les positions de l’OACIQ qui sont véhiculées dans le présent article sont susceptibles d’avoir évolué depuis la date de sa publication. Il est de votre responsabilité de vous assurer que vous agissez ou que vous exercez vos droits et recours conformément à la Loi sur le courtage immobilier, sa réglementation ou toute autre loi applicable, et ce, en tout temps.
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DES PRATIQUES PROFESSIONNELLES
Source : ACAIQ
Modifié en décembre 2009 • La clause B2.3 de l’Annexe B - Immeuble résidentiel permet d’accepter une promesse d’achat conditionnellement à l’annulation d’une première promesse déjà acceptée par le vendeur. Avec cette clause, le vendeur s’engage à effectuer, de bonne foi et à ses frais, les démarches raisonnables pour obtenir l’annulation de toute autre promesse d’achat déjà acceptée sur l’immeuble. Plusieurs courtiers et agents immobiliers s’interrogent sur l’étendue des démarches devant être effectuées par le vendeur pour obtenir l’annulation d’une première promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur (clauses B2.1 et B2.2).
En vertu de la clause B2.2 de l’Annexe B, le vendeur peut continuer à proposer son immeuble aux acheteurs malgré l’acceptation d’une promesse d’achat. Ce privilège lui est accordé en contrepartie du droit de préférence (droit de premier refus) accordé à l’acheteur dont la promesse d’achat a été acceptée. Si le vendeur accepte une nouvelle promesse d’achat conditionnelle à l’annulation de la première, il devra, à l’intérieur du délai alloué à la clause B2.3, envoyer un avis au premier acheteur dès que le second acquéreur aura réalisé toutes les conditions prévues à sa promesse d’achat (financement, inspection en bâtiment, analyse de la qualité de l’eau et/ou du sol, etc.), à l’exception de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Le premier acquéreur disposera alors d’un délai de 72 heures suivant la réception de l’avis (ou de son expédition, s’il a été transmis par télégramme ) (1) pour remettre au vendeur ou à son courtier un écrit l’avisant de sa décision d’annuler la condition de vente de son immeuble ainsi que toutes les autres conditions affectant sa promesse d’achat, ou de rendre la promesse d’achat nulle et non avenue. Si le premier acquéreur choisit d’annuler la condition de vente de son immeuble, il devra simultanément démontrer au vendeur qu’il a les fonds nécessaires pour couvrir le prix d’achat. Dans certaines situations, ceci pourrait impliquer que l’acheteur doive transmettre un second engagement du prêteur hypothécaire sans condition. Dans le cas où l’acheteur ne se serait pas prévalu des dispositions de la clause B2.2 à l’intérieur du délai de 72 heures, la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue.
Le délai accordé au vendeur, dans la promesse d’achat du deuxième acquéreur, pour obtenir l’annulation d’une première promesse d’achat conditionnelle à la vente de l’immeuble de l’acheteur, devrait excéder d’au moins cinq jours le délai le plus long prévu pour la réalisation des conditions de la nouvelle promesse d’achat. Il s’agit en effet du délai raisonnable minimum pour permettre au vendeur d’expédier son avis de 72 heures au premier acheteur, d’obtenir la preuve de réception, et d’aviser le deuxième acheteur de l’annulation de la première promesse d’achat. Il ne faut surtout pas hésiter à prévoir un délai plus long si les circonstances l’exigent.
Avant que le vendeur n’avise le deuxième acheteur de l’annulation de la première promesse d’achat, il doit s’assurer de cette annulation. Le courtier ou l’agent du vendeur ne devrait jamais lui conseiller d’envoyer l’avis au deuxième acheteur s’il subsiste quelque incertitude que ce soit quant à l’annulation de la première promesse d’achat. Ce pourrait être le cas si, par exemple, l’acheteur répondait de façon ambiguë à l’avis de 72 heures (2). En pareil cas, il est recommandé d’inciter le vendeur à s’informer auprès de son conseiller juridique afin de savoir s’il est libéré de la première promesse d’achat.
Une fois l’annulation obtenue, le courtier ou l’agent immobilier devra remplir un formulaire « Modifications et avis de réalisation de conditions » afin d’aviser le deuxième acheteur de la réalisation de la condition B2.3.
| Pour tout complément d’information, n’hésitez pas à joindre le personnel du centre de renseignements téléphoniques INFO ACAIQ : 450 462-9800 • 1 800 440-7170 |
(1) Le délai de 72 heures commencera dès l’heure à laquelle le message a été enregistré auprès de la compagnie de télécommunication.
(2) Ce serait le cas si, par exemple, plutôt que de renoncer à ses conditions, l’acheteur indiquait simplement être toujours intéressé à acheter et qu’il fera tous les efforts nécessaires pour que la transaction se concrétise.
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