Ouverture de sessionL'utilisation des formulaires obligatoires dans le cadre d'une « succession »
Avis au lecteur
Veuillez prendre note que l’article qui suit n’a pas encore été mis à jour à la suite de l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier le 1er mai 2010. Les positions de l’OACIQ qui sont véhiculées dans le présent article sont susceptibles d’avoir évolué depuis la date de sa publication. Il est de votre responsabilité de vous assurer que vous agissez ou que vous exercez vos droits et recours conformément à la Loi sur le courtage immobilier, sa réglementation ou toute autre loi applicable, et ce, en tout temps.
Pour toute question, n’hésitez pas à contacter le Centre de renseignements Info OACIQ en composant le 450 462-9800 ou le 1 800 440-7170 ou en envoyant un message.
par Me Claudie Tremblay Service des affaires juridiques, ACAIQ
Que vous soyez agent inscripteur ou agent collaborateur, il arrive que vous deviez exercer votre profession dans le cadre de l'exécution d'une succession.
À titre de courtier inscripteur
Supposons qu'un client vienne vous voir en vous mentionnant que sa mère est décédée et qu'il représente la « succession » c'est-à-dire les personnes qui héritent des biens de la défunte. Dans le cadre de l'exécution de cette succession, il vous informe que les héritiers ont décidé de vendre l'immeuble résidentiel de leur mère. Après discussion et après vérification des autorisations que le liquidateur a obtenues, vous vous apprêtez à établir un contrat de courtage avec ce dernier. À titre de courtier inscripteur, devez-vous utiliser le contrat de courtage obligatoire bien que l'immeuble appartienne à une « succession » ? La réponse est oui. L'article 32 de la Loi sur le courtage immobilier exige que le formulaire de contrat de courtage obligatoire soit utilisé pour la vente d'un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements appartenant à une personne physique. En droit des successions, les héritiers ont les mêmes droits et obligations que la personne défunte. Or, la Loi sur le courtage immobilier est une loi d'ordre public qui vise à protéger les personnes physiques dans le cadre de la vente de leur immeuble résidentiel suivant l'article 32, notamment en prévoyant le contenu de certains contrats. Ainsi, la succession a droit à la même protection dont aurait bénéficié la propriétaire si elle avait vendu l'immeuble de son vivant. Vous devez donc utiliser le formulaire obligatoire « contrat de courtage - vente d'un immeuble principalement résidentiel ».
À titre de courtier collaborateur
Maintenant, supposons que vous travailliez avec un acheteur pour lui trouver un immeuble résidentiel. Après quelques recherches, vous dénichez la perle rare. Cet immeuble est inscrit auprès d'un autre courtier. Vous communiquez alors avec ce dernier pour obtenir des renseignements et il vous informe que « c'est la succession qui vend l'immeuble ». Après une deuxième visite, votre acheteur désire faire une promesse d'achat. À titre de courtier collaborateur, devez-vous utiliser le formulaire de promesse d'achat obligatoire bien que la vente de l'immeuble soit effectuée par l'entremise d'une succession ? Là encore, la réponse est oui. Pour les raisons mentionnées précédemment, au sens de la Loi sur le courtage immobilier, cette vente doit être traitée comme une vente d'un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements appartenant à une personne physique. Vous devez donc utiliser le formulaire obligatoire intitulé « promesse d'achat ».
