Promesse d'achat

Prenons le scénario type : un courtier détient une promesse d’achat à présenter au vendeur. Le téléphone sonne, et au bout du fil, l’acheteur l’informe qu’il ne veut plus ni acheter l’immeuble ni présenter la promesse d’achat. Que faire dans ce cas?

Advenant la dénonciation à l’acheteur ou au vendeur, avant la signature de l'acte de vente, d'un quelconque vice ou d'une quelconque irrégularité affectant les déclarations et les obligations du vendeur, l'acheteur a un recours qui est prévu à la clause 10.5 du formulaire Promesse d’achat.

L’OACIQ constate que certains courtiers refusent d’accorder à des confrères le droit de participer à la présentation de promesses d’achat, en expliquant alors que le vendeur leur a donné des instructions écrites permettant cette présentation sans leur participation. Ils se basent principalement sur l’article 100 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité qui édicte que:

Nicole a procédé comme d'habitude. Dès qu'elle a su que deux acheteurs voulaient présenter une promesse d'achat, elle en a aussitôt informé son client vendeur et s'est entendue avec lui pour une rencontre à laquelle assisteraient les deux autres courtiers. Ils tenaient, comme ils en ont le droit, à présenter eux-mêmes la promesse d'achat de leur client acheteur respectif. 

En 2010, la Cour d’appel, le plus haut tribunal au Québec, a rendu une importante décision relative au domaine du courtage immobilier dans un dossier où l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), maintenant devenue l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), est intervenue dès la première instance puis en appel à la Cour d’appel pour faire valoir sa position.

La clause R2.3 de l’Annexe R – Immeuble résidentiel permet au vendeur d’accepter une nouvelle promesse d’achat à condition que la première promesse d’achat, déjà acceptée, soit annulée. Dans certains cas, toutefois, il peut arriver que cette clause ne réponde pas aux besoins du vendeur. 

Plusieurs clauses apparaissant notamment sur les formulaires « Promesse d’achat », « Annexe F » et « Annexe R » prévoient que la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue en raison du non-respect, par l’une ou l’autre des parties, des délais y étant fixés. La clause 6.3 de la Promesse d’achat est un excellent exemple de cette situation.

Le financement a une grande influence sur la réalisation ou l'échec d'une transaction immobilière. Par conséquent, afin de bien conseiller ses clients, il importe qu’un courtier immobilier connaisse parfaitement les obligations relatives au nouvel emprunt hypothécaire. Ces obligations se retrouvent à la section 6 des différents formulaires obligatoires de Promesses d’achat de l’OACIQ, à savoir :

L’OACIQ annonçait récemment qu’à partir du 1^er décembre 2012, les formulaires suivants devront obligatoirement être utilisés en vue de la conclusion d’un bail de logement: Nouveaux formulaires pour la location à des fins résidentielles 

Le 24 octobre dernier, l’OACIQ annonçait la disponibilité des formulaires suivants dont l’utilisation sera recommandée pour les transactions visant un terrain vacant, un immeuble commercial ou industriel ou d’un immeuble principalement résidentiel de 5 logements et plus.