33-08-1109

YVES GARDNER,

ès qualités de Syndic adjoint de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

plaignant

c.

FRANZZ DERTEANO,

agent immobilier affilié (C8184)

intimé

DÉCISION SUR CULPABILITÉ

Audience tenue dans les locaux de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec au 6300, avenue Auteuil, bureau 105, Brossard (Québec), le 15 juin 2009, à 10 h.

LE TRIBUNAL

Le Comité de discipline était composé comme suit :

Me Patrick Choquette, président

M. Yves Dufresne, membre

M. Salvatore Ciocca, membre

LES PARTIES

Le plaignant est présent et assisté de Me Isabelle Lafrenière. L’intimé est présent et non représenté.

LA PLAINTE

La plainte comportait les trois chefs d’accusation suivants :

1. Le ou vers le 9 décembre 2004, concernant un immeuble sis au 11138 Rome à Montréal, l’intimé ne s’est pas assuré que la somme de 2 000 $ reçue de LM Rénovation et/ou Léonel Mojica soit déposée dans un compte en fidéicommis;

le tout, contrairement aux dispositions de l’article 11 de la Loi sur le courtage immobilier et aux dispositions des articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

2) À compter du 9 décembre 2004, concernant un immeuble sis au 11138 Rome à Montréal, l’intimé a utilisé à des fins autres que celles pour lesquelles lui avait été confiée la somme de 2 000 $ reçue de LM Rénovation et/ou Léonel Mojica;

le tout, contrairement aux dispositions des articles 1, 13 et 38 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers set agents immobiliers du Québec.

3) Le ou vers le 6 décembre 2004, l’intimé a abusé de la confiance de Léonel Mojica en profitant de son statut d’agent immobilier pour emprunter de ce dernier et/ou de LM Rénovation la somme de 3 000 $;

le tout, contrairement aux dispositions des articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

LE PLAIDOYER

L’intimé enregistre un plaidoyer de non-culpabilité sur chacun des chefs d’infraction libellés à la plainte formelle.

EXPOSÉ DES FAITS

Les parties déposent, de consentement, l’Attestation d’usage, comme pièce P-1 et il est précisé que le certificat de l’intimé est expiré depuis le 31 décembre 2008 :

P-1 Attestation et affidavit datés du 28 avril 2008, faisant état de la qualité de M. Derteano (C8184) en tant que membre de l’ACAIQ jusqu’au 31 décembre 2008.

Premier témoin : M. Luis Leonel Mojica

M. Mojica a rencontré l’intimé alors que ce dernier était un des propriétaires d’une discothèque. M. Mojica effectuait les travaux d’entretien dans la discothèque en question. Il sait que l’intimé est agent immobilier et il accepte son aide à lui trouver une maison en décembre 2004.

Une propriété est visitée à Montréal-Nord, mais il n’y a eu aucune promesse d’achat sur la résidence.

À cette époque, M. Derteano lui aurait emprunté la somme de 3 000 $ en promettant lui en rembourser 3 500 $. Quelques jours plus tard, M. Derteano lui demande, à nouveau, « 2 000 $ pour le notaire ».

Il dépose un billet à ordre daté du 16 décembre 2004. Quant à ce document, il indique ne pas comprendre puisqu’il reconnaîtrait une dette envers M. Derteano alors qu’il s’agit de la situation inverse.

Comme pièce P-3, en liasse, il dépose deux photocopies des chèques suivants : chèque 0005 du 9 décembre 2004, payé à l’ordre de l’intimé, une somme de 2 000 $ par LM Rénovation; chèque 0004 du 6 décembre 2004, chèque à l’ordre de Franzz Derteano par LM Rénovation pour une somme de 3 000 $.

Il dépose également, en liasse, comme pièce P-4, les chèques 231 et 232, chèques en blanc, signés par Franzz Derteano, que ce dernier lui aurait remis à la fin décembre 2004.

M. Derteano lui aurait dit de ne les compléter que lorsqu’il aurait lui-même recouvré certaines sommes, ce qui apparemment ne s’est jamais concrétisé.

Il termine en précisant que M. Derteano l’a appelé récemment, avant l’audience, pour tenter de régler le dossier avec lui.

En contre-interrogatoire, il reconnaît avoir été bien payé pour ses travaux à la discothèque par M. Derteano.

Il reconnaît, également, que M. Derteano lui a avancé les frais d’un billet d’avion pour qu’il puisse visiter sa famille dans son pays d’origine. Il confirme également que lui et M. Derteano étaient de «bons amis avant».

Il précise, qu’après la visite de la maison de Montréal-Nord, l’intimé aurait procédé à une vérification de crédit et que son crédit se serait avéré inadéquat. Il reconnaît que les chèques en blanc donnés par l’intimé constituent un geste de confiance mais que, parallèlement, il ne les a ni complétés, ni déposés.

Deuxième témoin : M. Yves Gardner

Lors de son enquête, le plaignant a tenté de déterminer s’il y avait eu amorce de transaction et n’a pu établir qu’une visite à l’immeuble de Montréal-Nord.

Il a rencontré l’intimé en octobre 2007 et dépose, comme pièce P-5, la transcription de l’enregistrement de la rencontre qui s’est effectuée sur un ton cordial.

La preuve est close.

L’intimé témoigne, par la suite en défense. Il confirme que M. Mojica était effectivement un bon ami. Il lui a permis de visiter une propriété à Montréal-Nord, mais il l’a découragé d’aller plus loin puisque l’immeuble était dans un état « désastreux » et le crédit de M. Mojica n’était pas adéquat.

Il explique que les transactions constatées aux effets de commerce déposés en preuve n’ont rien à voir avec cette seule visite d’un immeuble qui n’a jamais abouti. Il s’agit de prêts qu’il a contractés envers M. Mojica, qu’il reconnaît ne pas avoir totalement remboursés, mais qu’il veut régler. Il est désolé de « déranger l’ACAIQ pour cette histoire ». Il rappelle être de bonne foi, lui ayant même remis des chèques en blanc et reconnaît lui devoir entre 1 200 $ et 2 000 $.

La preuve est close.

ARGUMENTATION

En argument, Me Lafrenière, pour le plaignant, invite le comité à départager les versions des témoins, et qu’il s’agisse essentiellement d’une question de crédibilité.

Il y aurait eu effectivement visite d’un immeuble dont l’adresse apparaît, à titre d’objet, pour le chèque du 9 décembre 2004, à l’ordre de Franzz Derteano.

Pour sa part, l’intimé rajoute ne pas vouloir causer de trouble et juste « vouloir rembourser à M. Mojica ce qu’il lui doit ».

Il ne comprend pas pourquoi l’ACAIQ est saisie de cette affaire.

ANALYSE

Il s’agit essentiellement d’une question de crédibilité entre la version donnée par Luis Leonel Mojica et celle de l’intimé.

Le comité a eu l’occasion de comparer le témoignage de l’intimé à la transcription P-5 qui relate sa rencontre avec le plaignant, le 11 octobre 2007.

Il s’agit d’une version spontanée où il reconnaît également, à l’époque, être endetté envers M. Mojica et que les affaires n’ont aucun lien. Il souligne également au plaignant que la mention « dépôt 11 138 Rome, Mtl. » n’est pas de lui et qu’il s’agit d’une écriture différente qui a été rajoutée par la suite.

La photocopie de ce chèque démontre effectivement que la mention pour l’objet du chèque est différente.

Le comité a requis communication des originaux, mais ceux-ci n’étaient apparemment pas disponibles.

Il est également curieux que les chèques n’émanent pas de M. Luis Leonel Mojica mais de sa raison sociale LM Rénovation.

Le plaignant a le fardeau de prouver par prépondérance de la preuve que les gestes reprochés à l’intimé s’insèrent dans le cadre d’opérations de courtage au sens de la Loi sur le courtage immobilier.

L’intimé admet candidement avoir emprunté des sommes de M. Mojica qu’il n’a pas encore été en mesure de lui rembourser totalement.

Il lui laisse même des chèques en blanc que M. Mojica n’a pas complétés ou présentés pour paiement.

Le seul rattachement avec l’exercice de la profession de courtage immobilier serait cette visite qui n’a eu aucune suite puisque la propriété n’était pas en bon état et que M. Mojica n’avait pas un crédit lui permettant de procéder avec l’acquisition de cette propriété.

Le témoin Mojica ne nie pas que son crédit ait été inadéquat et admet que la transaction n’est pas allée plus loin.

Le plaignant n’a retrouvé aucune promesse d’achat; les seuls facteurs de rattachement des emprunts constatés aux effets de commerce à une soi-disant opération de courtage au sens de la Loi est une mention apparaissant à la photocopie d’un chèque, mention qui à sa face même apparaît comme étrangère au chèque, ce qui est confirmé par la déclaration spontanée de l’intimé donnée au plaignant le 11 octobre 2007 (pièce P-5).

Le comité est d’opinion que le plaignant n’a pas réussi à présenter une preuve prépondérante des infractions reprochées aux chefs nos 1, 2 et 3 de la plainte formelle.

Il s’agit, selon toute vraisemblance, de prêts personnels contractés par l’intimé, qu’il a d’ailleurs partiellement remboursés, de l’aveu-même de M. Mojica.

L’intimé est déclaré non coupable des infractions qui lui sont reprochées à l’ensemble des chefs d’infraction libellés à la plainte formelle.

DÉCISION

LE COMITÉ ayant délibéré :

DÉCLARE l’intimé non coupable des infractions qui lui sont reprochés à l’ensemble des chefs d’infraction libellés à la plainte formelle.


BROSSARD, le 4 novembre 2009


Me Patrick Choquette, président

M. Yves Dufresne, membre

M. Salvatore Ciocca, membre