33-08-1153

GIOVANNI CASTIGLIA,

ès qualités de Syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec plaignant c.

MAGED AHMED,

(A8255) intimé

DÉCISION SUR SANCTION

Audience tenue au 4905, boul. Lapinière, Brossard (Québec), le 24 août 2010, à 10 h.

LE TRIBUNAL

Le Comité de discipline était composé comme suit :

Me Patrick Choquette, vice-président

M. Abdelaziz Rzik, membre

M. François Villiet, membre

LES PARTIES

Le plaignant est présent et assisté de Me Isabelle Lafrenière. L’intimé est absent. Vu le défaut constaté de l’intimé, à 10 h 15, et vu la signification de la décision sur culpabilité et de l’avis d’audience, le comité autorise la partie plaignante à procéder par défaut. Dans une décision précédente, l’intimé a été déclaré coupable sur l’ensemble des chefs d’infraction libellés à la plainte formelle qui se lit comme suit :

LA PLAINTE

La plainte comportait les deux chefs d’accusation suivants :

1. Dans les jours qui ont précédé le 11 juin 2008 et le ou vers le 11 juin 2008, l’intimé, alors que son certificat d’agent immobilier affilié faisait l’objet d’une suspension, a pris le titre d’agent immobilier affilié et a effectué des opérations de courtage visées à l’article 1 de la loi relativement à l’immeuble sis au 1015, Décarie à Montréal, notamment :

a) en rédigeant ou en permettant que soit rédigée la promesse de location PL 34351 comprenant à la section 2.1 le nom «Ahmed Maged» ainsi que le numéro de certificat A8255 et ce, à titre de représentant du courtier «Sutton»;

b) en transmettant ou en permettant que soit transmise par télécopieur ladite promesse de location PL 34351 à l’agent Stella Ioannou au numéro de télécopieur de Remax pro-commercial; commettant ainsi, pour chacun de ces aliénas, une infraction à l’article 70 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

2. Après le 11 juin 2008 jusqu’(…) au 24 août 2008, l’intimé, alors que son certificat d’agent immobilier affilié faisait l’objet d’une suspension, a tenté d’obtenir une rétribution relativement à une transaction portant sur l’immeuble sis au 1015, Décarie à Montréal, le tout contrairement aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

LA PREUVE SUR SANCTION

Le plaignant dépose l’attestation d’usage mise à jour : PS-1 : Attestation et affidavit datés du 24 août 2010, faisant état de la qualité de M. Maged Ahmed (A8255) en tant que membre de l’OACIQ.

REPRÉSENTATIONS SUR SANCTION

Les recommandations du plaignant sont les suivantes : Chef no 1 a) de la plainte formelle : Suspension d’une durée de 12 mois; Chef no 1 b) de la plainte formelle : Suspension d’une durée de 12 mois; Chef no 2 de la plainte formelle : Suspension d’une durée de 30 jours, assortie d’une amende de 2 000 $.

Le plaignant demande que toutes les suspensions soient purgées de façon concurrente et, qu’en plus des frais d’instance, qu’un avis de suspension soit publié dans le journal «La Presse».

À l’appui de sa position, le plaignant dépose les affaires : - ACAIQ c. Asselin (33-04-0745); - ACAIQ c. Jean-Baptiste (33-04-0748; - ACAIQ c. Poulin (33-08-1161); - ACAIQ c. Descostes (33-06-0950); - ACAIQ c. Hawley (33-08-1159).

ANALYSE

Objectivement, la pratique illégale du courtage immobilier est une infraction grave. L’intimé savait qu’il était sous le coup d’une suspension administrative, puisqu’il avait été convoqué par le directeur d’agence, M. Jean-Pierre Molina, qui lui a remis l’avis à l’effet qu’il ne faisait plus partie des effectifs du courtier et qu’il n’était plus autorisé à agir pour Groupe-Sutton Immobilia.

La pratique illégale du courtage immobilier met à risque le public et porte atteinte à l’intégrité de la profession. (ACAIQ c. Asselin (33-04-0745)).

Subjectivement, l’intimé a posé des gestes, sachant que son permis était suspendu.

Il est membre depuis 1994 et possédait donc une expérience importante dans le domaine du courtage immobilier.

Il n’a pas d’antécédent disciplinaire, mais son absence aux audiences démontre le peu de respect qu’il porte aux institutions.

Dans le dossier ACAIQ c. Poulin (33-08-1161), cet intimé fut condamné à une suspension d’une durée de deux ans ayant procédé à sept transactions, alors que son permis était suspendu et un antécédent s’ajoutait à ce sombre tableau.

Dans le dossier ACAIQ c. Jean-Baptiste (33-04-0748), cet intimé, pourtant présent à l’audience, avait trois antécédents disciplinaires, représentait un risque élevé de récidive, fut condamné à une suspension de neuf mois pour un chef semblable.

La suspension demandée par le plaignant, d’une durée d’un an, apparaît donc en dehors des normes connues et le comité doit également considérer une certaine parité de la jurisprudence lors de l’évaluation des sanctions.

Dans le contexte où il s’agit d’une seule transaction, que l’intimé n’a pas d’antécédent, mais considérant le risque évident de récidive vu son absence aux audiences, la sanction proposée devrait logiquement se situer au niveau inférieur de celle prononcée dans l’affaire ACAIQ c. Jean-Baptiste.

Aucun autre facteur subjectif ne permet d’en moduler la sévérité vers la hausse.

Considérant toutefois qu’il faille favoriser l’exemplarité dans le cas de la pratique illégale du courtage immobilier, le comité en vient à la conclusion unanime que la sanction appropriée, dans ce cas-ci, est une suspension de l’intimé pour une période de six mois sur chacun des chefs nos 1 a) et 1 b) de la plainte formelle, à être purgées de façon concurrente.

Quant au chef no 2 de la plainte formelle, il s’agit d’une tentative d’appropriation de rémunération qui suit l’opération pour laquelle il a été reconnu coupable au chef nos 1 a) et 1 b) de la plainte formelle. Cette appropriation n’a toutefois pas réussi.

Les affaires déposées par le syndic dans ACAIQ c. Descostes et ACAIQ c. Hawley précitées sont des exemples où ces appropriations ont effectivement un lieu, alors que dans le dossier ACAIQ c. Poulin précité, il s’agissait également d’une tentative.

Cet intimé était absent lors de l’audience et la sanction prononcée à son endroit fut d’une suspension de 30 jours, assortie d’une amende de 1 500 $.

L’infraction fut commise avant les modifications au Code des professions, augmentant le seuil des amendes, alors que celle dans le dossier de notre intimé l’a été postérieurement.

Objectivement, la tentative d’appropriation de la rétribution du courtier est une infraction grave. Le comité considère dorénavant que ce type d’infraction doit être sanctionné par un dosage de suspensions, afin de rechercher l’exemplarité requise et une amende afin de dissuader les agents de croire qu’ils n’auront rien à perdre qu’une courte période de réflexion au profit de l’appât du gain (ACAIQ c. Hawley) précité.

Subjectivement, l’intimé n’a pas d’antécédent et, comme le comité l’a déjà mentionné, était absent lors des audiences.

Le risque de récidive, dans son cas, semble présent.

Sous réserve du seuil des amendes maintenant plus élevé, la décision dans l’affaire ACAIQ c. Poulin précitée constitue un précédent totalement approprié et soutient les propositions du syndic quant à la suspension de 30 jours et l’amende de 2 000 $ auxquelles le comité se ralliera.

Vu l’absence de l’intimé, la recommandation, quant à la publication d’un avis de suspension dans le journal «La Presse» est également appropriée.

DÉCISION

LE COMITÉ ayant délibéré :

ORDONNE, quant au chef no 1 a) de la plainte formelle, la suspension du permis de courtier immobilier (A8255) de l’intimé pour une période de six mois à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire et interdit à l’intimé de faire toute demande de délivrance de permis auprès de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec pour cette même période de suspension.

ORDONNE, quant au chef no 1 b) de la plainte formelle, la suspension du permis de courtier immobilier (A8255) de l’intimé pour une période de six mois à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire et interdit à l’intimé de faire toute demande de délivrance de permis auprès de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec pour cette même période de suspension.

ORDONNE, quant au chef no 2 de la plainte formelle, la suspension du permis de courtier immobilier (A8255) de l’intimé pour une période de 30 jours à être purgée à l’expiration des délais d’appel si l’intimé est titulaire d’un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou, à défaut, au moment où il en redeviendra titulaire et interdit à l’intimé de faire toute demande de délivrance de permis auprès de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec pour cette même période de suspension.

IMPOSE, à l’intimé, quant au chef no 2 de la plainte formelle, une amende de 2 000 $;

ORDONNE que les périodes de suspension sur chacun des chefs nos 1 a), 1 b) et 2 de la plainte formelle soient purgées de manière concurrente entre elles;

ORDONNE qu’un avis de la décision de suspension soit publié dans le journal «La Presse» à l’expiration des délais d’appel;

ORDONNE que tous les frais de l’instance soient à la charge de l’intimé, incluant les frais de publication de l’avis de suspension.

BROSSARD, le 22 septembre 2010

Me Patrick Choquette, vice-président

M. Abdelaziz Rzik, membre

M. François Villiet, membre