33-10-1336

DATE : 18 janvier 2012

LE COMITÉ :    

Me Gilles Duchesne     Vice-président

M. Robert Leroux         Membre

M. Sylvain Thibault      Membre

RÉJEAN LEBEL

ès qualités de syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec,

PLAIGNANT

c.

MARCEL ANGELOSANTO,

(A9514)

INTIMÉ

DÉCISION SUR CULPABILITÉ

LA PLAINTE

[1]    Le 16  novembre 2011, le comité de discipline procédait à l’audition de la plainte dans le présent dossier, la preuve se faisant conjointement pour ce dossier et le dossier 33-10-1339 impliquant le même intimé.

[2]    Dans les deux dossiers, Me Isabelle Martel agissait pour le plaignant et l’intimé était présent mais non représenté.

[3]    Les parties ont témoigné et plaidé en français et la présente décision suivra le même procédé.

[4]    La plainte dans le présent dossier comportait les chefs d’accusation suivants :

1.    Beginning on or about June 8th 2009 :
A) Concerning the immovable located at 841-843 Joffre Street, in Shawinigan, the defendant did not disclose to the prospective buyer, Marc Séguin, that a «préavis d’exercice-vente par le créancier» was registered at the index of immovables pertaining to said immovable;
B) Concerning the immovable located at 903-907 Joffre Street in Shawinigan, the defendant did not disclose to the prospective buyer, Julie Ladouceur, that a «préavis d’exercice-prise en paiement» was registered at the index of immovables pertaining to said immovable;
Committing for each and every one of the above paragraphs an offence to sections 1, 13, 26, 28 and 29 of the rules of Ethics of the Association des courtiers et  agents immobiliers du Québec.

2.    Beginning on or about June 8th 2009:
A) Concerning the immovable located at 841-843 Joffre Street in Shawinigan, the defendant accepted to represent the prospective buyer, Marc Séguin, on the promise to purchase PA06672 while his company, Baltica Investments Inc. was the owner of the said immovable;
B) Concerning the immovable located at 903-907 Joffre Street in Shawinigan, the defendant accepted to represent the prospective buyer, Julie Ladouceur, on the promise to purchase PA06673, while his company, Baltica Investments Inc. was the owner of the said property;
Committing for each and every paragraphs an offence to sections 1, 5, 13 and 24 of the Rules of Ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

3.    Concerning the immovable located at 841-843 Joffre Street in Shawinigan the defendant did not:
A) prior to or about June 8th 2009, disclose to the prospective buyer, Marc Séguin, without delay and in writing, his quality as real estate agent and his interest, direct or indirect, which he intended to sell in this property in the manner prescribed in section 81 of the By-Law of the Association des agents et courtiers immobiliers du Québec;
B) beginning on or about June 8th 2009, transmit as soon as possible to the Association des agents et courtiers immobiliers du Québec a copy of the said notioce and every other contract that may have been related thereto;
Committing for each and every one of the above paragraphs an offence to section 22 and 23 of the Real estate brokerage act.

4.    Concerning the immovable located at 903-907 Joffre Street in Shawinigan, the defendant did not:
A) prior to or about June 8th 2009, disclose to the prospective buyer Julie Ladouceur without delay and in writing his quality as a real estate agent and his interest, direct or indirect, which he intended to sell in this property in the manner prescribed in section 81 of the By-law of the Association des agents et courtiers immobiliers du Québec
B) beginning on or about June 8th 2009 transmit as soon as possible to the Association des agents et courtiers immobiliers du Québec a copy of the said notice and every other contract that may have been related thereto;
Committing for each and every one of the above paragraphs an offence to section22 and 23 of the Real estate brokerage Act.

5.    Beginning on or about June 8th 2009 the defendant requested or had request that the prospective buyers pay the deposit of $10,000 directly to his company, Baltica Investments Inc., without recommending or informing them that they should deposit it into a trust account:
A) concerning the immovable located at 841-843 Joffre Street in Shawinigan;
B) concerning the immovable located at 903-907 Joffre Street in Shawinigan;
Committing for each and every one of the above paragraphs an offence to sections 1, 13 and 26 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

6.    On or about June 8th 2009, the defendant prepared and transmitted to Serge Pharand, a non-member of the ACAIQ the following promises to purchase in order for him to obtain the signature of the prospective buyers:
A) the promise to purchase PA06672 concerning the immovable located at 841-843 Joffre Street in Shawinigan;
B) the promise to purchase PA06673 concerning the immovable located at 903-907 Joffre Street in Shawinigan;
Committing for each and every one of the above paragraphs an offence to sections 1, 13 and 35 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Quebec.

7.    Beginning at an unknown date but after June 8th 2009, the defendant refused or neglected to remit to the prospective buyers the total sum of $20,000 received from them regarding each of the properties mentioned hereafter:
A) 841-843 Joffre Street in Shawinigan;
B) 903-907 Joffre Street in Shawinigan;
Committing for each and every one of the above paragraphs an offence to sections 1 and 13 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

8.    At an unknown date but around or after June 22nd 2009, the defendant asked Sébastien Boucher of National Bank of Canada to send him a mortgage loan authorization, despite the fact that the latter informed him that the National Bank of Canada refused the mortgage loan for the properties mentioned hereafter:
A) 841-843 Joffre Street in Shawinigan;
B) 903-907 Joffre Street in Shawinigan;
Committing for each and every one of the above paragraphs an offence to sections 1, 13 and 35 of the Rules of professional ethics of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

9.    Beginning on or about April 9th 2009, concerning the immovables located at 841-843 Joffre Street in Shawinigan and 903-907 Joffre Street in Shawinigan, the defendant did not take the necessary measures in order to prevent the loss or destruction of record, namely by allegedly leaving them into «boxes stored in the garage», the whole contrary to section 140 of the By-law of the Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.
L’intimé a enregistré un plaidoyer de non culpabilité. Le plaignant a sollicité l’autorisation de retirer le chef 4 de la plainte 33-10-1339 en indiquant que le permis de l’intimé a été révoqué le 15 septembre 2010 et que les infractions alléguées dans ce chef se seraient produites les 21 et 22 septembre 2010. Le comité a accordé cette autorisation, d’autant plus que l’intimé ne s’y objectait pas.

LA PREUVE

[5]    Premier témoin : Tony Chin

[6]    Il est directeur du service de la certification et il explique la nature de ses fonctions.

[7]    Il produit, sous la cote P-1, l’attestation d’appartenance de l’intimé et, sous la cote P-2, une attestation d’appartenance de Serge Pharand, accompagnée d’une photo paraphée par ce dernier. Les parties reconnaissent qu’il ne s’agit pas de la personne du même nom mentionné au chef 6 de la plainte.

[8]    Deuxième témoin : Marc Séguin

[9]    C’est Serge Pharand qui l’a intéressé au 841-843 rue Joffre à Shawinigan. Il avait vu sa publicité au sujet d’investissements immobiliers et avait ensuite communiqué avec lui.

[10]    Serge Pharand devait identifier des immeubles intéressants pour qu’il puisse investir les montants requis. Ce n’est toutefois que plus tard qu’il a appris que c’était un certain «Marcel» qui présentait de tels immeubles.

[11]    Il produit sous la cote P-3 la promesse d’achat PA 06672 que «Serge» lui a remise pour signature le 8 juin 2009 et que le vendeur a acceptée le 12 juin 2009.

[12]    Il fait remarquer qu’il a bien remis le montant de 10 000.00 $ mentionné à la clause 4.2 de cette promesse d’achat et il produit sous la cote P-4 la traite bancaire du même montant, faite à l’ordre de «Baltica Investment Inc.». Il ajoute que les mots «en fidéicommis» imprimés sur le formulaire étaient déjà rayés lorsqu’il l’a reçu et signé.

[13]    La promesse d’achat n’a pas résulté en une vente et il a dû porter plainte au Fonds d’Indemnisation de l’ACAIQ parce qu’il ne parvenait pas à récupérer son dépôt, malgré des appels répétés.

[14]    En contre-interrogatoire, il dit ignorer la raison pour laquelle la promesse d’achat n’a pas eu de suite. Sa plainte au Fonds d’Indemnisation demandait le remboursement de 23 000 $, soit les deux dépôts de 10 000 $ chacun, faits par lui et son épouse, ainsi que 3 000 $ remis à Serge Pharand.

[15]    Finalement il a réalisé que «Serge» n’était pas agent immobilier et sa publicité n’était qu’un leurre.

[16]    Troisième témoin : Julie Ladouceur

[17]    Elle se proposait d’acheter le 903-907 Joffre à Shawinigan dans le même processus que son conjoint. Les deux immeubles leur ont été proposés par Serge Pharand avec les fiches descriptives pour chacune.

[18]    Elle produit sous P-5 la promesse d’achat PA 06673 pour cet immeuble, qu’elle a aussi signée le 8 juin 2009 et qui a été acceptée le 12.

[19]    Elle n’a pas rencontré l’intimé avant de signer ce formulaire mais c’est à la demande de ce dernier que Serge Pharand a requis un dépôt de 10 000 $. Elle produit sous la cote P-6 la traite bancaire de 10 000 $ à l’ordre de «Baltica Investment Inc.».

[20]    L’opération immobilière n’a pas abouti mais c’est surtout Marc son conjoint, et non elle, qui pilotait leur démarche commune et c’est aussi lui qui recevait les nouvelles. Elle n’a jamais récupéré son dépôt malgré les appels répétés de Marc Séguin, dont elle a eu personnellement connaissance.

[21]    En contre-interrogatoire elle réitère qu’elle n’a rien reçu de l’intimé «à ce jour».

[22]    Quatrième témoin : Sébastien Boucher

[23]    Il a été directeur du service des prêts hypothécaires auprès de la Banque Nationale du Canada pendant 10 ans et il explique la nature de ses fonctions.

[24]    Au sujet des immeubles de la rue Joffre, il dit avoir contacté l’intimé après avoir reçu les promesses d’achat qui étaient illisibles. Avec les informations ainsi reçues, il a évalué que le ratio d’engagements des emprunteurs était trop élevé, que l’immeuble était surévalué et que l’assureur du prêt déclinait le dossier.

[25]    Il a avisé l’intimé qu’il devait en aviser ses clients et a dit «espérer» que ceux-ci n’avaient pas mis de dépôt sur leur offre.

[26]    L’intimé lui a quand même demandé une lettre d’approbation : ce qu’il a refusé car il trouvait cette demande louche.

[27]    Marc Séguin et Julie Ladouceur l’ont plus tard informé qu’ils  n’avaient pas récupéré leur dépôt.

[28]    Le contre-interrogatoire n’a pas apporté d’éclairage additionnel.

[29]    Cinquième témoin : Sylvie Jacques

[30]    Elle mène des enquêtes au bureau du syndic depuis janvier 2009 et a eu à travailler dans le dossier de l’intimé.

[31]    Elle a vérifié les fiches descriptives des deux immeubles de la rue Joffre, pour connaitre qui en était propriétaire et elle produit sous la cote P-7 une fiche MLS de la Chambre immobilière de la Mauricie pour le 841-843 Joffre. La pièce P-8 est une fiche similaire pour le 903-907 de la même rue.

[32]    Elle a ensuite vérifié auprès du Registre des entreprises pour l’identification légale de ce propriétaire et elle produit sous la cote P-9 un rapport Cidreq qui démontre que «Baltica Investment Inc.» est une entreprise qui appartient à l’intimé.

[33]    Elle a ensuite rencontré des témoins de même que l’intimé, mais elle a eu de la difficulté à rencontrer Serge Pharand. Elle a enregistré mécaniquement sa rencontre avec l’intimé et elle produit sous la cote P-10 une transcription sténographique de cet interrogatoire, après en avoir expliqué la chaine de possession, que le comité a jugée fiable.

[34]    Il explique ensuite le rôle d’intermédiaire qu’a joué Serge Pharand et le processus que ce dernier a utilisé. Elle n’a cependant jamais reçu les documents justificatifs qu’elle avait demandés.

[35]    L’intimé lui a expliqué que le dépôt des acheteurs se faisait à la compagnie propriétaire parce qu’il ne détenait pas de compte en fidéicommis. Quand elle a ensuite vérifié au Registre foncier, elle a constaté qu’un préavis d’exercice avait été publié contre les deux immeubles (P-11 et P-12).

[36]    Le contre-interrogatoire lui a permis d’attirer l’attention du comité sur certaines pages, notamment les pages 16, 19 et 21, de l’interrogatoire de l’intimé (P-10).

[37]    Sixième témoin : Me Annie Hudon

[38]    Elle est affectée aux affaires juridiques du Fonds d’indemnisation de l’OACIQ, auparavant relié à l’ACAIQ.  

[39]    En décembre 2009 le Fonds a reçu une demande d’indemnisation de la part de Marc Séguin et en février 2010, une autre demande de la part de Julie Ladouceur. Dans le cadre du traitement qu’elle en a fait, elle a écrit à l’intimé le 14 janvier 2010, mais son courrier recommandé (P-13) lui a été retourné par Postes Canada.

[40]    Lorsqu’elle a reçu la demande de Julie Ladouceur, elle a repris ses démarches en mars 2010 en laissant d’abord un message dans la boite vocale de l’intimé mais sans plus de succès.

[41]    Elle produit en liasse sous la cote P-14 copies d’une deuxième lettre du 7 juin 2010 relative au dossier Marc Séguin et d’une première lettre de même date relative au dossier Julie Ladouceur.

[42]    Les deux lettres sont restées sans réponse et elle produit en liasse sous la cote P-15 les avis de non livraison de Postes Canada d’un troisième envoi en date du 17 août 2010.

[43]    Elle a tenté à nouveau de téléphoner à l’intimé le 13 septembre 2010, mais elle n’a entendu qu’un message vocal à l’effet que sa boite vocale était pleine.

[44]    En contre-interrogatoire elle confirme avoir obtenu les coordonnées de téléphone et de courrier de l’intimé par le service de la Certification.

[45]    Septième témoin : Réjean Lebel

[46]    Le plaignant est syndic adjoint et il explique ses fonctions.

[47]    Il a reçu la demande d’assistance de Marc Séguin et a d’abord assigné le dossier à Sylvie Jacques. Il est intervenu ensuite car Sylvie Jacques n’avait pas reçu les originaux des documents qu’elle avait requis.

[48]    Il produit sous la cote P-16 copie de l’assignation signifiée personnellement à l’intimé pour comparution le 9 avril 2010. Ce dernier l’a appelé, ce 9 avril en avant-midi, pour lui indiquer qu’il ne pouvait pas apporter les documents demandés, car il ne les avait pas à son bureau. L’intimé a ensuite confirmé la teneur de son appel par un fax du même jour (P-17).

[49]    Sa lettre subséquente à l’intimé adressée au 9330 Gouin (P-18) lui a été retournée avec la mention «moved» et il lui en a adressé une autre au 12530, 54e avenue (P19) mais elle lui a aussi été retournée avec la mention «non réclamée».

[50]    Il produit sous la cote P-20 une nouvelle assignation qu’il a fait signifier à l’intimé personnellement pour comparution le 21 mai 2010 mais il n’a reçu comme réponse de l’intimé qu’un autre fax même jour (P-21) lui indiquant que les documents se trouvaient dans des boites dans son garage.

[51]    Il n’y a pas eu de contre-interrogatoire et la preuve du plaignant a été suspendue pour permettre à l’intimé de poser des questions additionnelles à trois témoins, produits par le plaignant, qui n’avaient pas été libérés.

[52]    Quatrième témoin rappelé : Sébastien Boucher

[53]    En contre-interrogatoire additionnel, il produit sous la cote I-1 copie de la lettre de refus de prêt datée du 25 juin 2009 et il adoucit certaines affirmations qu’il avait faites précédemment au sujet de ses conversations avec l’intimé. Ce témoin a ensuite été libéré.

[54]    Deuxième témoin rappelé : Marc Séguin

[55]    Il reconnait avoir été interrogé par Sylvie Jacques et confirme que c’est 20 000 $ qu’il a réclamé à l’intimé. La réponse verbale qu’il a reçue de ce dernier a été : «Je l’ai dépensé parce que je pensais que ça passerait». Ce témoin a ensuite été libéré.

[56]    Troisième témoin rappelé : Julie Ladouceur

[57]    Elle confirme avoir reçu remboursement de son dépôt par le Fonds d’indemnisation. Ce témoin a ensuite été libéré.

[58]    Huitième témoin : Francine Boucher

[59]    Appelée comme témoin du plaignant en reprise de sa preuve, elle dit être directrice du service d’Inspection professionnelle et elle affirme que le seul avis de divulgation conforme à l’article 22 de la Loi que son service a reçu de l’intimé l’a été en 2008 et pour un tout autre immeuble. Rien cependant pour les deux immeubles de la rue Joffre.

[60]    Et le plaignant a déclaré sa preuve close.

[61]    Neuvième témoin : Marcel Angelosanto

[62]    À l’appui de sa défense, l’intimé traite d’abord du dossier 33-10-1339.

[63]    Au sujet du chef 1, l’intimé affirme que la lettre du 14 janvier 2010 ne lui a simplement pas été livrée et il ne pouvait donc pas être accusé de ne pas y avoir répondu.

[64]    Quant au chef 2, relatif à la réclamation de Marc Séguin, il explique que son bureau se trouvait alors dans un cottage, dont un côté servait de résidence et l’autre, de bureau.

[65]    Il avait loué ce bureau et n’avait gardé que le sous-sol, ce qui explique qu’il n’ait pas eu connaissance de la lettre du 7 juin de Me Hudon (chef 2a). En outre il a été en Europe plusieurs fois cette année-là et la signature attestant la livraison par Postes Canada n’est pas la sienne. Lors de l’envoi de la lettre du 17 août (chef 2b) il était en Europe.

[66]    Il fournit les mêmes explications au sujet du chef 3 qui concerne la réclamation de Julie Ladouceur. Il y ajoute qu’il n’a pas eu l’occasion de donner sa version des faits au Fonds avant le règlement par eux des deux réclamations.

[67]    L’intimé traite ensuite du présent dossier.

[68]    Sur le chef 1 il affirme que «tout a été dit». En effet, Serge Pharand était le partenaire de Marc Séguin et c’est lui qui a suggéré que le dépôt de 10 000 $ soit payable à la compagnie propriétaire «pour aider le processus».

[69]    Quant aux chefs 2, 3 et 4, l’intimé affirme qu’il a bien divulgué son intérêt en même temps qu’il a rédigé les promesses d’achat et il avait même demandé à Serge Pharand de faire signer «ce document» qu’il lui remettait, mais celui-ci ne le lui a jamais rapporté.

[70]    Sur le chef 5, il affirme que Serge Pharand, qu’il considérait comme le partenaire des acheteurs, et lui-même étaient d’accord pour que le dépôt soit payable à sa compagnie et que c’est cet accord entre eux qui l’a guidé.

[71]    Quant au chef 6, il n’a jamais considéré Serge Pharand comme un agent immobilier mais bien plutôt comme associé de Marc Séguin. Si l’organisme de réglementation le considère autrement, pourquoi ne l’a-t-on pas poursuivi pour courtage illégal ?

[72]    Il traite ensuite du chef 7 en affirmant qu’il avait demandé à la banque un document exprimant formellement sa décision et qu’ensuite seulement les dépôts avaient été appliqués sur une autre  proposition concernant un immeuble commercial.

[73]    Sur le chef 8 il se rappelle que «Sébastien» avait, dans un premier temps et verbalement, dit oui à la demande de prêt des acheteurs et qu’il ne voulait, à cette occasion, qu’une confirmation écrite de cette acceptation verbale.

[74]    Finalement, sur le chef 8, il affirme que les documents recherchés ne sont pas perdus ni détruits, mais il a été tellement occupé à cette époque qu’il n’a pas trouvé le temps de les rechercher adéquatement. Il voyageait beaucoup, un nouveau bébé s’est ajouté à la famille et il ne parvenait pas à coordonner toutes ces tâches.

[75]    Le contre-interrogatoire n’a vraiment pas apporté d’éclairage additionnel et en réponse au comité, l’intimé réitère qu’il a bien reçu les dépôts au nom de sa compagnie, qu’il les a déposé dans le compte bancaire de cette compagnie et qu’il n’a pas vraiment «refusé» de les remettre avant que le Fonds ne les rembourse aux deux proposants acheteurs.

[76]    Et les preuves ont été closes de part et d’autre.

PLAIDOIRIES

[77]    Le plaignant traite d’abord du présent dossier.

Chef 1

[78]    Les pièces P-7, P-8 et P-9 ainsi que le texte même de la clause 2.1 des pièces P-3 et P-4 démontrent que l’intimé a vraiment agi comme agent immobilier représentant les acheteurs éventuels, mais les témoins Séguin et Ladouceur ont affirmé qu’ils ne l’ont pas rencontré et ne lui ont même jamais parlé.

[79]    Il en découle logiquement que ceux-ci n’ont donc pas été informés de la publication des préavis d’exercice (P-11 et P-12).

[80]    Cette preuve est donc prépondérante et le plaignant suggère l’article 28 des Règles de déontologie comme lien de rattachement.

Chef 2

[81]    Il plaide que l’intimé tente de faire porter le fardeau par un autre mais c’est vraiment lui qui a agi comme agent immobilier, c’est aussi lui qui a rédigé les promesses d’achat (P-3, P-4) et qui a rayé les mots «en fidéicommis» sur ces documents. Cette preuve aussi est prépondérante.

Chefs 3 et 4

[82]    Le comité devra analyser la crédibilité des témoignages pour ces chefs, étant donné que l’intimé n’a eu aucun contact avec les acheteurs éventuels.

Chefs 5, 6 et 7

[83]    Le plaignant souligne que la transcription de l’interrogatoire de l’intimé (P-10) supporte adéquatement la preuve sur le chef 5 et que les pages 5 et 6 de cette transcription supportent aussi fortement les éléments constitutifs du chef 6. Le chef 7, quant à lui, est supporté par témoignages de Marc Séguin et Julie Ladouceur.

Chefs 8 et 9

[84]    À la preuve ressortant de la transcription de l’interrogatoire de l’intimé (P-10) s’ajoute un déficit de crédibilité quant au témoignage de l’intimé.

[85]    Le plaignant traite ensuite du dossier 33-10-1339, entendu conjointement.

Chefs 1 et 3

[86]    Il souligne que la non livraison des lettres que soulève l’intimé ne résulte finalement que d’un refus volontaire d’en prendre livraison : les annotations de Postes Canada le démontrent fort bien.

Chef 2

[87]    Les lettres ont bel et bien été reçues et la signature de livraison le démontre. L’affirmation de l’intimé à l’effet que la signature n’est pas la sienne n’est pas plus fiable que le reste de son témoignage.

[88]    Sur l’ensemble le plaignant soutient que la preuve de la culpabilité de l’intimé est prépondérante et convaincante sur l’ensemble des chefs des deux plaintes.

[89]    L’intimé, pour sa part, plaide qu’il s’est manifesté à chaque fois qu’on le lui a demandé dans les deux plaintes et que, notamment au sujet des chefs de la plainte 33-10-1339, il était à l’extérieur du pays à ces occasions et il peut donc pas être reconnu coupable de ces infractions.

ANALYSE

[90]    La présente plainte comporte neuf chefs d’infraction alors que la plainte entendue conjointement (33-10-1339) en comportait quatre dont un, le chef 4, a été retiré avec l’autorisation du comité.

[91]    Le comité mènera donc son analyse en suivant  le même ordre.

[92]    Les neuf chefs de la présente plainte ont trait à une opération immobilière portant sur deux immeubles locatifs situés  à Shawinigan, à savoir le 841-843 et le 903-907 de la rue Joffre.  

[93]    Dans les deux cas, l’intimé s’est lui-même décrit dans les promesses d’achat comme représentant les acheteurs (P-3 et P-5, clause 2.1), alors qu’en même temps il était propriétaire des deux immeubles par le biais de sa compagnie Baltica Investments Inc.

[94]    Le rapport Cidreq (P-9) indique clairement sa qualité d’actionnaire majoritaire et président de cette compagnie.

[95]    Il s’est aussi décrit comme courtier inscripteur pour sa compagnie dans les fiches descriptives (P-7 et P-8).

[96]    Son triple rôle d’agent inscripteur, de propriétaire et d’agent collaborateur est donc bien campé selon cette preuve.

[97]    Le chef 1 lui reproche d’avoir négligé d’informer les acheteurs, Marc Séguin pour le 841-843 Joffre et Julie Ladouceur pour le 903-907 Joffre, qu’un préavis d’exercice avait été publié sur ces immeubles.

[98]    À l’égard du 841-843 rue Joffre, la preuve documentaire (P-12) démontre clairement qu’un «préavis d’exercice – vente par le créancier» a été publié contre cet immeuble  le 7 avril 2009, ainsi que deux «préavis d’exercice-prise en paiement» le 12 mai 2008 et le 23 février 2009.  

[99]    À l’égard du 903-907 de la même rue, la preuve documentaire (P-11) démontre aussi clairement que deux «préavis d’exercice-prise en paiement» ont été publiés contre cet immeuble le 12 mai 2008 et le 23 février 2009 ainsi qu’un «préavis d’exercice-vente par le créancier» le 7 avril 2009.

[100]    Il est ainsi avéré que ces préavis d’exercice grevaient les deux immeubles au moment de leur mise en vente le 8 juin 2009 et l’intimé propriétaire ne pouvait pas en ignorer l’existence à cause des significations qui lui en avaient été faites et des effets légaux de la publication.

[101]    Cette preuve documentaire sert d’appui aux témoignages de Marc Séguin et de Julie Ladouceur, les acheteurs éventuels.

[102]    Marc Séguin a signé la promesse d’achat PA 06672  portant sur le 841-843 Joffre (P-3) et Julie Ladouceur a signé la promesse d’achat PA 06673 portant sur le 903-907 Joffre (P-5) «par l’intermédiaire» de l’intimé et ils ont tous les deux témoigné, de façon fort crédible, qu’ils ne l’avaient jamais rencontré à ce moment-là et ne lui avaient jamais parlé.

[103]    L’intimé n’a pas nié ces affirmations et il n’a pas nié avoir rédigé ces deux promesses d’achat.

[104]    L’intimé s’est borné à témoigner qu’il avait considéré Serge Pharand comme un associé de Marc Séguin et il avait donc jugé suffisant de traiter avec Serge Pharand en qualité d’associé des acheteurs éventuels.

[105]    Il ne peut donc pas avoir informé verbalement ces deux personnes qu’il n’a pas rencontrées, mais de toute façon les deux promesses d’achat ne contiennent aucune déclaration  ni mention écrite qui aurait pu divulguer ces préavis d’exercice à n’importe quel acheteur éventuel, même à Serge Pharand, si tant est qu’il considérait celui-ci comme l’associé des acheteurs.

[106]    Les deux fiches descriptives non plus.

[107]    La preuve du plaignant sur ce chef 1 est d’une prépondérance claire et l’article 28 des Règles de déontologie de l’ACAIQ édicte clairement :
« 28.  Le membre doit informer son client et toutes les parties à une transaction visée à l’article 1 de la Loi de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. »

[108]    Le comité retiendra donc la culpabilité de l’intimé à l’égard du chef 1 de la plainte.

[109]    Quant au chef 2, il traite des mêmes immeubles et reproche à l’intimé de ne pas avoir évité de se placer en conflit d’intérêts, contrairement à l’article 5 des Règles de déontologie, étant le président et actionnaire majoritaire de la compagnie propriétaire et représentant en même temps les acheteurs éventuels dans le contexte particulier élaboré plus haut.

[110]    Les relevés de l’index aux immeubles (P-11 et P-12) démontrent que la compagnie Baltica Investments Inc. est le propriétaire enregistré des immeubles en question.

[111]    Le relevé du système Cidreq (P-9) fait voir que l’intimé est administrateur, président, secrétaire et actionnaire majoritaire de la compagnie : ce que l’intimé n’a d’ailleurs pas nié.

[112]    Parallèlement, lorsqu’il a rédigé  les promesses d’achat de Marc Séguin et de Julie Ladouceur (P-3 et P-5), l’intimé s’est clairement identifié, à la clause 2.1, comme représentant les acheteurs.

[113]    Il faut tenir compte de la preuve présentée à l’égard du chef 1, à savoir que ces deux immeubles étaient déjà l’objet d’un préavis d’exercice et surtout tenir compte que dans les promesses d’achat, l’intimé a requis et obtenu des deux acheteurs un dépôt de 10 000 $ chacun, qu’il a déposés au compte de la compagnie.

[114]    Il faut aussi tenir compte du fait que, en rayant la mention imprimée «en fidéicommis» dans les deux formulaires, l’intimé exige que les dépôts soient faits à l’ordre de la compagnie propriétaire Baltica Investments Inc.

[115]    La seule et unique conclusion logique que l’on peut en tirer est que l’intimé a privilégié ses intérêts personnels, au détriment des deux acheteurs en question.

[116]    En effet, la preuve a révélé que les deux dépôts de 10 000 $ chacun ont été engloutis dans les opérations de cette compagnie avant même que les promesses d’achat ne soient acceptées (P-4 et P-6). Les deux acheteurs éventuels ont relevé et rapporté l’admission verbale que leur en a faite l’intimé.

[117]    Le comité est d’avis qu’une preuve prépondérante convaincante a été présentée par le plaignant pour étayer le chef 2 de la plainte et le comité retiendra la culpabilité de l’intimé à l’égard de ce chef en regard de l’article 5 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

[118]    Quant aux chefs 3 et 4, ils traitent tous les deux du défaut de l’intimé de divulguer, selon les modalités prévues au Règlement de l’ACAIQ, sa qualité ainsi que l’intérêt dont il entendait se départir en vendant.

[119]    Francine Boucher, du service de la Certification de l’OACIQ, anciennement l’ACAIQ, a témoigné que son service n’avait reçu aucun avis de divulgation concernant ces deux immeubles de la rue Joffre et elle a même ajouté que le seul avis de divulgation reçu de l’intimé l’a été en 2008, à l’égard d’un immeuble différent.

[120]    Les deux acheteurs, eux, n’ont appris que plus tard la qualité de propriétaire de l’intimé.

[121]    La seule explication que l’intimé a fournie a été qu’il avait préparé un document en ce sens et l’avait confié à Serge Pharand pour le faire signer par les acheteurs et que ce Serge Pharand ne le lui a jamais rapporté, ce qui le privait de la possibilité de le transmettre à l’ACAIQ.

[122]    Cette explication, en plus d’être cousue de fil blanc, ne disculpe pas l’intimé, étant donné qu’il appartient au membre de l’ACAIQ, et non à un tiers, de s’assurer que ce document soit effectivement signé par ses co-contractants et retourné à l’ACAIQ.  

[123]    D’ailleurs pourquoi avoir demandé à Serge Pharand de faire signer pareil document par les deux acheteurs alors qu’il ne s’est même pas soucié de les rencontrer auparavant, traitant Serge Pharand comme son véritable interlocuteur ? Poser la question, c’est aussi y répondre.

[124]    L’excuse de ce défaut que l’intimé a présentée n’est pas crédible et n’amoindrit pas la prépondérance de la preuve du plaignant.

[125]    Le comité retiendra sa culpabilité à l’égard de chacun des deux chefs 3 et 4 de la plainte.

[126]    Quant au chef 5, il reproche à l’intimé d’avoir requis des acheteurs un dépôt de 10 000 $ chacun, payable directement à la compagnie qu’il contrôlait, sans leur recommander ni les informer qu’il devrait faire ce dépôt dans un compte en fidéicommis.

[127]    À ce sujet, la preuve, tant documentaire que verbale, est éloquente : c’est l’intimé qui a rédigé les deux promesses d’achat sans avoir rencontré les acheteurs et qui a rayé les mots « en fidéicommis » dans chacune des promesses d’achat, tout en exigeant que les acheteurs fassent un dépôt de 10 000 $ payable à la compagnie propriétaire.

[128]    L’intimé n’a pas nié avoir confectionné ces deux promesses d’achat et avoir rayé les mots « en fidéicommis » en écrivant aussi que ces dépôts devaient se faire au nom de la compagnie propriétaire. Il n’a pas, non plus, rencontré ces acheteurs lors de la signature des documents.

[129]    Les deux acheteurs éventuels ont affirmé, eux, que les promesses d’achat posaient cette exigence lorsqu’on les leur a présentées sans que quiconque ne les éclaire à ce sujet.

[130]    Il découle de cette preuve, que le comité qualifie encore une fois de documentaire et verbale, que l’intimé n’a ni informé ni recommandé aux acheteurs de faire ce dépôt dans un compte en fidéicommis : il s’est borné à expliquer plus tard à Sylvie Jacques qu’il n’avait pas de pareil compte. Le comité estime qu’il s’agit là d’une bien piètre explication, sinon d’une explication frivole, qui n’amoindrit en rien la prépondérance de la preuve du plaignant.

[131]    À l’égard du chef 6, les deux acheteurs ont témoigné qu’ils n’avaient rencontré que Serge Pharand, qui leur a présenté les promesses d’achat P-3 et P-5 dans le but d’obtenir leurs signatures.

[132]    La pièce P-2, jumelée à la photographie paraphée du Serge Pharand membre de l’ACAIQ, ainsi que l’admission des parties à l’effet que ce n’est pas cette personne qui a agi dans la présente opération, établissent clairement que l’intimé a fait transiter par un autre Serge Pharand, non membre de l’ACAIQ, les promesses d’achat pour obtenir la signature des acheteurs.

[133]    Cette tâche particulière de faire signer une promesse d’achat fait partie des gestes reconnus de courtage immobilier, comme l’exprime l’article 1 de la Loi sur le courtage immobilier.

[134]    Le fait de déléguer à une tierce personne, non membre de l’ACAIQ, cette tâche constitue une infraction aux Règles de déontologie existantes à l’époque et l’intimé n’a offert aucune autre explication que de dire qu’il considérait ce Serge Pharand comme associé des acheteurs.

[135]    Le comité n’attribue aucune valeur probante à cette excuse qui, d’ailleurs, ne cadre aucunement avec les autres gestes posés par l’intimé dans cette opération.

[136]    Le comité retiendra la culpabilité de l’intimé à l’égard du chef 6 de la plainte.

[137]    Le chef 7 reproche à l’intimé de ne pas avoir remis aux acheteurs dont les promesses d’achat avaient avorté, leurs deux dépôts totalisant 20 000 $.

[138]    La preuve à cet égard repose d’abord sur les témoignages des deux acheteurs en question qui ont affirmé que, malgré de multiples appels, l’intimé ne les leur avait pas remis et qu’ils ont dû se faire rembourser par le Fonds d’indemnisation.

[139]    Ensuite, le témoignage de Me Annie Hudon, du service juridique du Fonds d’indemnisation, complète ces deux témoignages. Elle a aussi produit les demandes formulées à l’intimé et qui sont restée sans réponse (P-13, P-14, P-15).

[140]    La seule explication que l’intimé a donnée aux acheteurs a été qu’il croyait que la vente se réaliserait et qu’il a rapidement englouti ces deux dépôts dans sa compagnie.

[141]    L’explication qu’il fournit au comité est qu’il a souvent été en Europe à l’époque des réclamations du Fonds, qu’il a déménagé plusieurs fois, que les signatures de réception des lettres de Me Hudon n’étaient pas les siennes et globalement qu’il ignorait les demandes formulées au Fonds par ces deux acheteurs.

[142]    L’intimé a reçu le deuxième envoi de Me Hudon : sa signature reçue par Postes Canada le confirme. La dénégation qu’il en a faite à l’audience n’est pas plus crédible à l’encontre de la preuve documentaire apparaissant au «statut du suivi» de Postes Canada.

[143]    Finalement Julie Ladouceur a témoigné que c’est le Fonds d’indemnisation qui leur a remboursé leurs dépôts et non pas l’intimé.

[144]    La preuve du plaignant est donc prépondérante à l’égard du chef 7 et le comité retiendra la culpabilité de l’intimé sur ce chef.

[145]    Quant au chef 8, il reproche à l’intimé d’avoir demandé à Sébastien Boucher, représentant la Banque Nationale du Canada, une lettre d’acceptation du prêt demandé, malgré qu’il ait su par lui que la Banque l’avait refusé.

[146]    Sébastien Boucher a été très catégorique dans son interrogatoire en chef, même s’il a nuancé certains de ses propos en contre-interrogatoire.

[147]    La lettre de refus  que ce témoin a produite à la demande de l’intimé (I-1) date du 25 juin 2009 et est donc contemporaine de l’opération immobilière entreprise par l’intimé. Elle avalise le témoignage de ce témoin qui a maintenu n’avoir jamais affirmé verbalement son accord.

[148]    Qu’il ait ensuite nuancé, en contre-interrogatoire, certains propos tenus à l’intimé à cette époque n’affecte pas sa crédibilité sur l’élément essentiel qui est que l’intimé lui avait demandé une lettre d’acceptation, malgré et de façon contemporaine à la lettre de refus (I-1).

[149]    Le comité le croit et il retiendra la culpabilité de l’intimé à l’égard du chef 8.

[150]    Reste le chef 9 qui reproche à l’intimé de ne pas avoir pris les mesures adéquates pour préserver la documentation du dossier, en la laissant dans des boites entreposées dans un garage.

[151]    C’est le deuxième fax de l’intimé au plaignant (P-21) qui sert de preuve écrite que cette affirmation a bel et bien été faite au plaignant.

[152]    Son fax précédent (P-20) mentionnait que ces documents étaient déjà entreposés ailleurs et qu’il les récupérerait «within 1month’s time».

[153]    Il y a nette contradiction entre ces deux fax émis par la même personne à la suite des assignations à comparaitre chez le syndic et cela n’améliore en rien le déficit de crédibilité de l’intimé.

[154]    L’article 140 du Règlement de l’ACAIQ édicte que le titulaire visé à l’article 130 doit prendre toutes les mesures nécessaires pour empêcher la perte ou la destruction des dossiers, livres et registres prévus à la section 1 et pour empêcher toute falsification des renseignements et documents s’y trouvant.

[155]    Un membre en exercice ne peut pas et ne doit pas prétexter des déplacements et des déménagements successifs pour obvier à cette obligation.

[156]    Il se doit de préserver une gestion adéquate de son bureau puisqu’il en va de la protection même de documents liant juridiquement les tiers qui les ont signés et une telle gestion n’inclut pas la garde de ces documents transactionnels dans des boites introuvables dans son garage.

[157]    Le comité retiendra donc la culpabilité de l’intimé à l’égard de ce chef 9.

[158]    Pour suivre l’ordre de son analyse, le comité  examine la plainte 33-10-1339.

[159]    Les trois chefs  soumis à l’attention du comité ont trait aux tentatives infructueuses de Me Annie Hudon de communiquer avec l’intimé dans le cadre de son enquête.

[160]    Dans le chef 1 le reproche a trait au défaut de l’intimé de répondre à une lettre  de cette dernière en date du 14 janvier 2010.

[161]    Le chef 2 a trait à un pareil défaut à l’égard de deux correspondances au sujet du dossier FICI-693, l’une du 7 juin 2010 et l’autre du 17 août 2010. Il s’agit du dossier de la réclamation de Marc Séguin.

[162]    Le chef 3 réfère aux correspondances des mêmes dates mais portant sur le dossier FICI-725. Il s’agit du dossier de la réclamation de Julie Ladouceur.

[163]    La preuve amorcée par le témoignage tout-à-fait crédible de Me Hudon est complétée par les documents qu’elle a présentés au cours de son témoignage.

[164]    Substantiellement, toutes ces lettres sont restées sans réponse, comme la documentation l’indique et le Fonds a ensuite versé aux deux réclamants le montant des dépôts qu’ils avaient versé à l’intimé.

[165]    Cette preuve non contredite étant faite, l’intimé a expliqué, à l’égard de chacun de ces envois, qu’il ne les avait pas reçus et qu’on ne pouvait donc pas le condamner de ces infractions.

[166]    Il importe donc d’examiner cette documentation pour vérifier ce qui s’est passé.

[167]    La pièce P-13, dont fait état le chef 1, comporte, en plus de la lettre et de la demande d’indemnisation, un document émanant de Postes Canada intitulé «statut du suivi».

[168]    Ce document est significatif en ce sens qu’il indique, en date du 18 janvier 2010, qu’à la suite d’une tentative de livraison, une carte a été laissée au destinataire pour lui indiquer où l’envoi peut être ramassé.

[169]    Le document indique aussi qu’en date du 3 février suivant l’article a été refusé par le destinataire et donc renvoyé à l’expéditeur.

[170]    Ces indications démontrent clairement que l’intimé a refusé l’envoi.

[171]    La pièce P-14 sert d’appui aux chefs 2a) et 3a).

[172]    Les deux lettres du 7 juin 2010 ont été livrées «avec succès» selon le document de Postes Canada intitulé «Statut du suivi». Les empreintes des signatures y sont annexées, signifiant que le destinataire Marcel Angelosanto a bien reçu les deux lettres.

[173]    L’intimé n’a offert comme explication que le fait que cette signature n’était pas la sienne, sans  plus.

[174]    Il est reconnu en jurisprudence et en doctrine que la simple dénégation d’un fait mis en preuve de manière adéquate n’emporte pas un degré de prépondérance élevé et ne parvient pas à renverser une telle preuve contraire.

[175]    Quant à la pièce P-15, elle sert d’appui aux chefs 2b) et 3b).

[176]    Il s’agit du troisième envoi de Me Hudon et les circonstances du deuxième envoi permettent de croire que l’intimé sait, à cette occasion du troisième envoi, de quoi il en retourne au sujet des lettres recommandées du Fonds d’indemnisation.

[177]    Le document de Postes Canada intitulé «statut du suivi» et attaché à cette pièce P-15 reste aussi significatif que les deux premiers documents de même nature.

[178]    Il indique qu’en date du 20 août une tentative de livraison a eu lieu et qu’une carte a été laissée au destinataire indiquant où l’envoi pouvait être ramassé.

[179]    La note suivante, en date du 7 septembre 2010 indique que l’article n’a pas été réclamé par le destinataire et a donc été retourné à l’expéditeur.

[180]    Le contexte de ces envois, jumelé à la preuve documentaire, prouve qu’il a reçu un des envois et qu’il a négligé de récupérer les deux autres.

[181]    L’article 105 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité édicte que «le courtier ou le dirigeant d’agence doit collaborer lors d’une inspection, d’une enquête tenue par le syndic ou le syndic adjoint, d’une démarche de collecte d’informations par le service d’assistance ou par le comité d’indemnisation, ou lors d’une procédure de médiation, d’arbitrage ou de conciliation menée par l’Organisme, notamment en dévoilant tous les faits dont il a connaissance, en produisant tous les documents pertinents et en répondant, dans les plus brefs délais, à toute demande selon le mode imposé par la personne qui l’a faite».

[182]    Le refus de de l’intimé de communiquer avec Me Hudon à la suite de l’envoi qui lui a été livré avec succès et son défaut de prendre possession des deux autres envois sont des infractions à cet article et le comité retiendra la culpabilité de l’intimé à l’égard de chacun des trois chefs de cette autre plainte.

DÉCISION SUR LA PLAINTE 33-10-1336

Pour ces motifs, le Comité :

DÉCLARE  l’intimé coupable, spécifiquement et singulièrement, de chacune des infractions qui lui sont reprochées dans les alinéas a) et b) du chef 1 en regard de l’article 28 des Règles de déontologie de l’ACAIQ et ORDONNE la suspension conditionnelle des procédures en regard des articles 1, 13, 26 et 29 des mêmes Règles cités dans ce chef;

DÉCLARE  l’intimé coupable, spécifiquement et singulièrement, de chacune des infractions qui lui sont reprochées dans les alinéas a) et b) du chef 2 de la plainte en regard de l’article 5 des Règles de déontologie de l’ACAIQ et ORDONNE la suspension conditionnelle des procédures en regard des articles 1, 13 et 24  des mêmes Règles cités dans ce chef ;

DÉCLARE    l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée dans l’alinéa a) du chef 3 en regard de l’article 22 de la Loi sur le courtage immobilier et

ORDONNE la suspension conditionnelle des procédures en regard de l’article 23 de cette loi cité dans cet alinéa;

DÉCLARE    l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée dans l’alinéa b) du chef 3 en regard de l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier et

ORDONNE la suspension conditionnelle des procédures en regard de l’article 22 de la même loi cité dans cet alinéa;

DÉCLARE    l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée dans l’alinéa a) du chef 4 en regard de l’article 22 de la Loi sur le courtage immobilier et

ORDONNE la suspension conditionnelle des procédures en regard de l’article 23 de cette loi cité dans cet alinéa;

DÉCLARE    l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée dans l’alinéa b) du chef 4 en regard de l’article 23 de la Loi sur le courtage immobilier et

ORDONNE la suspension conditionnelle des procédures en regard de l’article 22 de la même loi cité dans cet alinéa;

DÉCLARE  l’intimé coupable, spécifiquement et singulièrement, de chacune des infractions qui lui sont reprochées dans les alinéas a) et b) du chef 5 de la plainte en regard de l’article 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ et ORDONNE la suspension conditionnelle des procédures en regard des articles 1 et 26  des mêmes Règles cités dans ce chef ;

DÉCLARE  l’intimé coupable, spécifiquement et singulièrement, de chacune des infractions qui lui sont reprochées dans les alinéas a) et b) du chef 6 de la plainte en regard de l’article 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ et ORDONNE la suspension conditionnelle des procédures en regard des articles 1 et 35  des mêmes Règles cités dans ce chef ;

DÉCLARE  l’intimé coupable, spécifiquement et singulièrement, de chacune des infractions qui lui sont reprochées dans les alinéas a) et b) du chef 7 de la plainte en regard de l’article 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ et ORDONNE la suspension conditionnelle des procédures en regard de l’article 1 des mêmes Règles cité dans ce chef;

DÉCLARE  l’intimé coupable, spécifiquement et singulièrement, de chacune des infractions qui lui sont reprochées dans les alinéas a) et b) du chef 8 de la plainte en regard de l’article 13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ et ORDONNE la suspension conditionnelle des procédures en regard des articles 1 et 35 des mêmes Règles cités dans ce chef ;

DÉCLARE   l’intimé coupable de l’infraction qui lui est reprochée dans le chef 9 en regard de l’article 140 du Règlement de l’ACAIQ;
RÉSERVE   aux parties le droit de faire des représentations additionnelles sur les sanctions à être imposées à la suite de la présente décision.

Me Gilles Duchesne, Vice-président

M. Sylvain Thibault, membre

M. Robert Leroux, membre


Me Isabelle Martel
Procureure du plaignant

M. Marcel Angelosanto
intimé

Date d’audience : 16 novembre 2011