Publié le : 11 juillet 2014
Numéro d'article : 122360

Le droit de dédit du contrat de courtage

(Mise à jour de l'article paru le 8 avril 2013)

L’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier prévoit que :

« Malgré toute stipulation contraire, le client peut résilier à sa discrétion le contrat dans les trois jours qui suivent celui où il reçoit un double du contrat signé par les deux parties, à moins qu’il n’ait signé une renonciation écrite entièrement par lui.

Le contrat est résilié de plein droit à compter de l’envoi ou de la remise d'un avis écrit au courtier ou à l'agence. »

Le droit de dédit prévu à cet article s’applique à un contrat conclu entre une personne ou une société et un courtier ou une agence, en vertu duquel ce courtier ou cette agence s’engage à agir comme intermédiaire pour l’achat, la vente, la location ou l’échange d’une partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements ou d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel détenu en copropriété.

Si un vendeur, un acheteur, un locateur ou un locataire (le client) décide de mettre fin à son contrat de courtage et de se prévaloir de son droit de dédit, il doit en aviser le courtier ou l'agence par écrit dans un délai de trois jours suivant celui où il reçoit un double du contrat signé par lui et l’agence ou le courtier qui le représente. Bien qu’il soit possible pour le client de transmettre, de main à main, l’avis mentionnant qu’il met fin au contrat de courtage, il est recommandé d’expédier l’avis par courrier recommandé de manière à conserver une preuve d’envoi dans le délai prévu. Le contrat sera résilié dès l’envoi de cet avis ou sa remise au courtier ou à l'agence. Il est important de noter que le client peut se prévaloir de ce droit de dédit, même si le contrat de courtage est « irrévocable » (non résiliable).

Le courtier ou l'agence ne peut réclamer aucune rétribution lorsque le client se prévaut de son droit de dédit, à l’exception du cas où une transaction immobilière a lieu dans les 180 jours qui suivent la fin du contrat de courtage avec une personne intéressée à la propriété pendant la durée du contrat de courtage stipulé exclusif, à moins qu’un nouveau contrat de courtage exclusif n’ait été accordé de bonne foi à un autre courtier.

La loi permet aussi au client de renoncer à son droit de dédit. Si c’est son désir, il incombe alors au courtier ou à l’agence immobilière qui le représente de lui en expliquer les conséquences. De plus, le client doit lui-même inscrire « je, (ses nom et prénom), renonce à mon droit de dédit » à la clause 11.1 du contrat de courtage (ou 10.1 des contrats de courtage visant l’achat, la location et la sous-location)  intitulée « Autres déclarations et conditions » et y apposer sa signature.

Pour établir le délai maximal à l’intérieur duquel le droit de dédit doit être exercé, il faut prendre en considération les principes suivants :

  • Le jour qui marque le point de départ n’est pas compté, mais celui de l’échéance l’est;
  • Les jours non juridiques (voir la liste ci-dessous) sont comptés;
  • Si le jour de l’échéance tombe un jour non juridique, le délai est prorogé au jour juridique suivant.

Les jours non juridiques sont :

  • Le samedi (est assimilé à un jour non juridique);
  • Le dimanche;
  • Les 1er et 2 janvier;
  • Le Vendredi saint;
  • Le lundi de Pâques;
  • Le lundi qui précède le 25 mai, fête des Patriotes (fête de la Reine);
  • Le 24 juin, fête nationale du Québec (Saint-Jean-Baptiste);
  • Le 1er juillet, fête du Canada (anniversaire de la Confédération), ou le 2 juillet si le 1er tombe un dimanche;
  • Le premier lundi de septembre, fête du Travail;
  • Le deuxième lundi d’octobre, fête de l’Action de grâce;
  • Les 25 décembre, fête de Noël;
  • Le 26 décembre.

Exemple

JUIN
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Si un contrat de courtage est signé le 3 juin, le client a jusqu’au 6 juin inclusivement pour transmettre un avis écrit au courtier ou à l’agence mentionnant qu'il souhaite résilier le contrat. Si le contrat est signé le 21 juin, le client a jusqu’au 25 juin inclusivement pour transmettre l’avis de résiliation.