Publié le : 11 novembre 2016
Numéro d'article : 122891

Résiliation d'un contrat de courtage

(Mise à jour de l’article paru le 3 juin 2004 et modifié le 9 mai 2013)

Il arrive parfois que le vendeur ne désire plus vendre son immeuble et souhaite, en conséquence, mettre fin au contrat de courtage par lequel il a confié la mise en marché de son immeuble à un courtier ou une agence. L’acheteur ou le locateur peuvent également souhaiter mettre fin à un contrat de courtage. Il leur sera possible de le faire dans certaines situations, notamment en vertu d’un droit de dédit qui leur est accordé par la Loi sur le courtage immobilier (ci-après « la Loi ») ou en vertu d’une stipulation au contrat de courtage.

En vertu de la Loi, le vendeur, l’acheteur ou le locateur bénéficient, malgré toute stipulation contraire, d’un délai de trois jours, suivant celui où ils reçoivent un double du contrat de courtage, pour le résilier (c’est-à-dire y mettre fin) à leur discrétion, en faisant parvenir un avis écrit à cet effet, au courtier ou à l’agence. Il s’agit du droit de dédit.

Outre ce cas, en principe, un contrat n’est pas censé se terminer avant la date d’expiration prévue. Cependant, l’article 2125 du Code civil du Québec prévoit qu’en matière de contrat de service, le client peut résilier unilatéralement le contrat.

Plus spécifiquement, l’article 13(4°) du Règlement sur les contrats et formulaires prévoit la possibilité de rendre le contrat de courtage non résiliable (irrévocable) :

« 13. Tout contrat par lequel un courtier ou une agence s’engage à agir comme intermédiaire à l’égard d’un immeuble ou d’une entreprise doit indiquer les mentions suivantes : [...] 4° le fait qu’il ne soit pas résiliable, le cas échéant ».

À cet égard, mentionnons que la plupart des contrats de courtage obligatoires prévoient à la clause 2.1 que : « À moins de stipulation contraire à la clause 11.1, le présent contrat peut être résilié. »

Ainsi, avec l’accord du client, l’agence ou le courtier peut rendre le contrat de courtage non résiliable en ajoutant tout simplement, avant que le contrat ne soit signé, une mention à cet effet à la clause 11.1 « Autres déclarations et conditions » du Contrat de courtage exclusif – Vente ou aux clauses 10.1 des contrats de courtage achat et location qui sont au même effet. La mention pourrait se lire comme suit : « Le présent contrat est non résiliable ».

Le contrat de courtage vente, achat ou location obligatoire est donc, en principe, résiliable en tout temps par le client, mais ce dernier peut être tenu de payer les frais, les dépenses et la valeur des services alors rendus.

À cet égard, il serait préférable pour le client de s’entendre au préalable sur les frais et dépenses qu’il aura à rembourser au courtier ou à l’agence, ainsi que sur toute autre somme à être versée en guise de dédommagement pour le préjudice subi en raison de la résiliation du contrat, le cas échéant. En effet, bien que le Code civil accorde le droit au client de mettre fin unilatéralement au contrat de service, il prévoit tout de même certaines obligations envers le prestataire de services, soit le courtier ou l’agence :

« 2129. Le client est tenu, lors de la résiliation du contrat, de payer à l’entrepreneur ou au prestataire de services, en proportion du prix convenu, les frais et dépenses actuelles, la valeur des travaux exécutés avant la fin du contrat ou avant la notification de la résiliation, ainsi que, le cas échéant, la valeur des biens fournis, lorsque ceux-ci peuvent lui être remis et qu’il peut les utiliser.

L’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, pour sa part, de restituer les avances qu’il a reçues en excédent de ce qu’il a gagné.

Dans l’un et l’autre cas, chacune des parties est aussi tenue de tout autre préjudice que l’autre partie a pu subir. »

De plus, le courtier ou l’agence pourrait, conformément aux articles 27 et 29 de la Loi sur le courtage immobilier, avoir droit à une rétribution dans l’hypothèse où l’immeuble serait vendu, échangé ou loué selon le cas, dans les 180 jours de la fin du contrat de courtage à une personne intéressée pendant la durée du contrat de courtage stipulé exclusif.

Notons au passage que le courtier ou l’agence pourrait également, aux conditions prévues à l’article 2126 du Code civil du Québec, résilier le contrat de courtage.

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