Publié le : 06 Mai 2015
Numéro d'article : 119995

Guide de l’inspection en bâtiments : les responsabilités du courtier

(Mis à jour de l'article paru le 13 septembre 2011 et modifié le 22 janvier 2013)

L’inspection en bâtiments est une étape primordiale lors de l’achat d’une maison. Depuis l’entrée en vigueur de la Loi sur le courtage immobilier, vous devez, comme le stipule l’article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, « recommander à la personne qui se propose d’acquérir un immeuble d’en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiments qui :

1° détient une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs ou omissions;

2° utilise une convention de service d’inspection reconnue;

3° effectue ses inspections conformément à une norme de pratique de l’inspection en bâtiment reconnue;

4° remet un rapport écrit à la partie qui utilise ses services. »

Vous pouvez fournir une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiments qui respectent ces exigences. Celle-ci devra toutefois contenir plus d’un nom.

VOS RESPONSABILITÉS RELATIVES À L’INSPECTION EN BÂTIMENTS

En tant que courtier, vous devez savoir comment intervenir en matière d’inspection en bâtiments à chacune des étapes de votre transaction, et ce, dans différents cas.

Sept situations vous sont présentées ci-dessous et vous expliquent vos responsabilités lorsque vous y faites face. Après leur lecture, vous serez bien outillés pour informer et conseiller vos clients dans le respect de la Loi.

Les sept situations sont :

AU MOMENT DE LA PRISE DU CONTRAT DE COURTAGE
AU MOMENT DE LA PROMESSE D’ACHAT
LE SUIVI DU COURTIER APRÈS L’INSCRIPTION
L’ACHETEUR DÉSIRANT ANNULER
L’ACHETEUR DÉSIRANT RENÉGOCIER LES CONDITIONS DE SA PROMESSE D’ACHAT
L’ACHETEUR ACQUÉRANT UNE PROPRIÉTÉ EN REPRISE DE FINANCES
UN RAPPORT D’INSPECTION ANTÉRIEUR À LA PROMESSE D’ACHAT

AU MOMENT DE LA PRISE DU CONTRAT DE COURTAGE

Dès la prise du contrat de courtage, vous avez, en tant que courtier, l’obligation déontologique d’entreprendre toutes les démarches pour découvrir les facteurs défavorables se rapportant à l’immeuble.

Déclarations du vendeur
À cette fin, lors de la prise du contrat de courtage, vous devez remplir, en collaboration avec le vendeur, le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble.

Depuis le 1er juillet 2012, ce formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble constitue une annexe obligatoire à tout contrat de courtage conclu pour la vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements par une personne physique. Bien que l’utilisation de ce formulaire ne soit pas impérative dans les autres cas, notamment lors de la vente d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements par une personne morale, elle est néanmoins fortement recommandée.

À l’aide du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, lequel devra être annexé à toute promesse d’achat reçue, le vendeur divulgue l’ensemble des informations pertinentes relatives à l’immeuble, épargnant ainsi bien des soucis. En effet, ce formulaire permet d’éviter la découverte tardive de facteurs défavorables liés à l’immeuble, ce qui ouvrirait la porte à des renégociations ou même à l’annulation de la promesse d'achat.

Inspection prévente
Une bonne pratique serait de recommander au vendeur de faire effectuer une inspection prévente. Celle-ci lui permettra de connaître l’état de son immeuble avant la mise en marché ainsi qu’à identifier les réparations qui sont nécessaires. Vous devriez par ailleurs informer votre client vendeur qu’une recommandation sera formulée à tout acheteur de procéder à l’inspection préachat de l’immeuble et que toute réparation non effectuée (par le vendeur) sera probablement soulevée de nouveau.

Si vous fournissez une liste de professionnels ou d’inspecteurs en bâtiments, vous devez vous assurer que ceux-ci répondent aux quatre critères énoncés à l’article 81 (voir ci-dessus).

Par ailleurs, le fait que le vendeur ait obtenu un rapport d’inspection prévente ne vous relève pas de votre obligation de recommander à l’acheteur de faire procéder à une inspection préachat.

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AU MOMENT DE LA PROMESSE D’ACHAT

La réglementation prévoit l’obligation pour le courtier de recommander à l’acheteur de faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiments qui satisfait aux exigences de l’article 81 mentionné ci-devant.

S’assurer que les exigences sont respectées
Afin de vous assurer que les inspecteurs identifiés sur la liste fournie aux clients acheteurs respectent les quatre exigences prévues à l’article 81, vous devez d’abord faire une vérification auprès de ces inspecteurs et obtenir une copie des documents requis (preuve d’assurance, normes, convention), que vous conserverez. Vous devez ensuite obtenir un engagement écrit des personnes retenues selon lequel elles s’engagent à vous informer si elles ne sont plus en mesure de répondre aux exigences de la réglementation.

Par ailleurs, le fait qu’une personne soit membre actif ou en règle d’une des organisations suivantes suffira à s’assurer qu’elle respecte les exigences de l’article 81 mentionné ci-dessus :

  • L’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ);
  • L’Association nationale des inspecteurs et experts en bâtiment (ANIEB);
  • L’Ordre des architectes;
  • Les technologues en bâtiments membres de l’Ordre des Technologues professionnels;
  • Certains membres de l’Ordre des évaluateurs agréés;
  • Les ingénieurs en bâtiments membres de l’Ordre des ingénieurs du Québec.

À cet effet, nous vous invitons à lire sur notre site Web les articles suivants : « Entente conclue avec l'AIBQ : votre accès à un outil de référence précieux pour l'inspection en bâtiments » et « Entente conclue avec l’Association nationale des inspecteurs et experts en bâtiments (ANIEB) ».

Si vous désirez soumettre le nom d’inspecteurs qui ne font pas partie ou qui ne sont pas membres d’un groupe ou d’une association reconnus par l’OACIQ, voici ce que vous devez faire concrètement :

1. L’assurance responsabilité
2. Une convention de service reconnue
3. Une norme de pratique reconnue par l’OACIQ
4. Un rapport écrit

1. L’assurance responsabilité
Vous devez vous assurer que l’inspecteur ou le professionnel détient une assurance « erreurs et omissions » valide. Obtenir une preuve écrite constituera la meilleure façon de procéder à cette vérification.

2. Une convention de service reconnue
Il est essentiel que l’inspecteur indique dans une convention de service la nature et l’étendue des services d’inspection qu’il offre et leur coût. L’acheteur peut alors prendre connaissance des limites qui y sont contenues, par exemple en matière d’exclusion de responsabilité.

Vous informerez l’acheteur qu’il doit fournir à l’inspecteur tous les documents et l’information nécessaires qu’il a en sa possession et qui sont requis pour l’inspection, notamment le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble.

3. Une norme de pratique reconnue par l’OACIQ
Une norme de pratique reconnue fournit les lignes directrices minimales de l’inspection en bâtiments. Elle donne un caractère public aux services fournis par les inspecteurs. Elle définit certains termes spécifiques à l’inspection en bâtiments et uniformise la présentation des rapports.

L’OACIQ a reconnu des normes de pratique, disponibles sur le site de l’Organisme :

• Norme de l'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ) : article n° 119795;

• Norme de l'Association nationale des inspecteurs et experts en bâtiments (ANIEB) : article n° 122454.

4. Un rapport écrit
Après l’analyse des observations visuelles, l’inspecteur doit remettre au client un rapport écrit. Vous devez informer votre acheteur que l’obtention de ce rapport écrit est essentielle si ce dernier désire négocier une baisse de prix ou mettre fin à sa transaction. Une bonne pratique sera évidemment de faire un suivi de la réception de ce rapport pour s’assurer du respect des délais.

Si certains éléments qui ont fait l’objet de l’inspection sont plus graves ou importants, ils devraient ressortir clairement du rapport. Par ailleurs, si certaines constatations exigent des tests plus poussés, par exemple en matière de pyrite, l’inspecteur devrait référer l’acheteur à l’expert approprié.

Pouvez-vous offrir à vos clients de payer l’inspecteur en bâtiments?
En raison de l’apparence de conflit d’intérêts que risque d’occasionner le paiement des honoraires d’un professionnel par un courtier, cette pratique n’est pas recommandée.

En effet, dans le cadre d’une transaction immobilière, le paiement par le courtier des honoraires d’un professionnel lié à la transaction peut laisser croire que les agissements de ce professionnel sont influencés par le courtier « donneur de travail », et ce, en raison des liens existants entre eux. Advenant un problème relatif au travail de ce professionnel, les parties impliquées dans la transaction pourraient croire, à tort ou à raison, à une certaine complicité entre le courtier ayant payé les honoraires et le professionnel ayant exécuté le travail (l’inspecteur dans ce cas-ci). En conséquence, le courtier pourrait se voir impliqué dans un litige qui, autrement, aurait pu être évité.

Durant l’inspection

Par ailleurs, au moment de l’inspection, en tant que courtier du vendeur, vous devez faire preuve de réserve et laisser l’inspecteur effectuer son travail en compagnie de son client, en l’occurrence, l’acheteur qui paie l’inspecteur pour obtenir une inspection complète et détaillée.

Si vous agissez en tant que courtier de l'acheteur, vous devriez assister à l’inspection pour être en mesure de bien conseiller votre client. Il est d’ailleurs important que l’acheteur assiste à l’inspection. En effet, l’inspecteur en bâtiments compétent profite de l’occasion pour désigner à l’acheteur certains éléments matériels qui méritent une attention et, le cas échéant, les corrections à y apporter. Ces remarques doivent faire partie du rapport écrit de l’inspecteur.

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LE SUIVI DU COURTIER APRÈS L’INSPECTION

La pratique de certains courtiers de faire renoncer systématiquement l’acheteur à la condition d’inspection est généralement à éviter, que cela soit immédiatement après la fin de l’inspection, à la suite du rapport verbal de l’inspecteur ou plus tard. L’objectif est de permettre à l’acheteur de bien prendre connaissance du rapport et d’obtenir, si nécessaire, des précisions de l’inspecteur ou de toute autre personne qualifiée.

Dans la mesure où l’acheteur a une bonne compréhension des éléments mentionnés au rapport d’inspection et qu’il en est satisfait, le courtier qui le représente peut remplir avec lui le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions (clause AV4.3) pour réaliser la condition d’inspection avant l’expiration du délai prévu à la clause 8.1 de la promesse d’achat.

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L’ACHETEUR DÉSIRANT ANNULER

Il appartient en premier lieu à l’acheteur d’évaluer si le rapport de l’expert en bâtiments révèle l’existence de facteurs susceptibles de remettre en question l’achat de la propriété. Si des explications sont nécessaires quant à certains aspects de ce rapport, l’acheteur devra s’adresser à son expert.

Annuler la promesse d’achat
Si, de l’avis de l’acheteur, de tels facteurs ont été révélés et que ce dernier ne veut plus acheter l’immeuble pour cette raison, il devra, en vertu des clauses d’inspection généralement utilisées et à l’intérieur des délais indiqués, faire parvenir un avis à cet effet au vendeur, accompagné d’une copie du rapport d’inspection. C’est la réception de cet avis par le vendeur qui aura pour effet de rendre nulle et non avenue la promesse d'achat.

Transmission de l’avis
Il est important que l’acheteur se ménage une preuve de la réception de l’avis et du rapport par le vendeur. Tous les moyens faisant preuve de la réception peuvent être utilisés. Lorsque les délais sont presque expirés et dans le but d’éviter tout litige, vous pouvez suggérer à votre acheteur d’envoyer l’avis par huissier. Le procès-verbal de ce dernier fera preuve de la réception.

Il importe de prévoir un délai suffisamment long à la clause 8.1 de la promesse d’achat, tenant compte des jours fériés, des fins de semaines et des occupations de l’acheteur, pour éviter de se retrouver dans une telle situation d’urgence. Le devoir de conseil du courtier prend toute son importance à ce niveau.

Vous pouvez remplir avec votre acheteur le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions pour faire office d’avis. Dans ce cas, vous serez responsable de l’envoi du document et devrez obtenir l’accusé de réception du vendeur dans les délais afin de vous assurer que l’avis ait bien été donné à temps. Vous pourrez, en ayant communiqué au préalable avec le courtier du vendeur, vous entendre avec lui pour faire signer un accusé de réception de l’avis par le vendeur. Vous devrez conserver une preuve de réception dans votre dossier.

Agir de bonne foi
L’acheteur doit toutefois agir de bonne foi et il ne devrait pas envoyer d’avis si le rapport d’inspection ne révèle que des imperfections mineures n’ayant pas réellement d’influence sur le prix offert. En d’autres mots, l’inspection ne doit pas servir de prétexte pour permettre à l’acheteur de se désister sans motif valable, suivant le libellé de la clause 8.1 de la promesse d’achat.

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L’ACHETEUR DÉSIRANT RENÉGOCIER LES CONDITIONS DE SA PROMESSE D’ACHAT

À la suite de l’inspection, il arrive que l’acheteur transmette au vendeur une copie du rapport d’inspection, non pas pour annuler sa promesse d'achat, mais simplement pour informer le vendeur des problèmes révélés par l’inspection. L’objectif de l’acheteur peut alors être que le vendeur fasse certaines réparations ou d’obtenir une diminution du prix de vente. La transmission du rapport d’inspection devrait donc être accompagnée d’un écrit indiquant clairement les raisons pour lesquelles le rapport est transmis et, le cas échéant, que cette transmission ne vise pas l’annulation de la promesse d'achat.

Suivant le libellé de la clause 8.1 de la promesse d’achat, l’acheteur ne doit pas se servir du prétexte des imperfections mineures n’ayant pas réellement d’influence sur le prix offert pour renégocier les conditions de sa promesse d’achat. L’analyse du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble permet généralement de déceler en amont s’il y a des problèmes sur l’immeuble et de fixer le prix et les conditions de la promesse d’achat en conséquence. L’acheteur se doit d’agir de bonne foi en toutes circonstances. Ainsi, le rôle de conseil du ou des courtiers impliqués dans la transaction est primordial. Le courtier doit recommander à l’acheteur de ne pas demander systématiquement une réduction de prix dans le but unique de « tâter le terrain » avec le vendeur. Aussi, le courtier doit conseiller à l’acheteur de ne pas non plus augmenter le prix de sa promesse d’achat pour « geler » la propriété pendant une vingtaine de jours, s’il sait d’avance que l’acheteur demandera par la suite une baisse de prix et mettra fin à sa promesse en cas de refus du vendeur.

S’il s’agit de facteurs significatifs, que l’acheteur est prêt à acheter l’immeuble moyennant une réduction du prix et que le vendeur est prêt à la lui consentir :

• Vous devez consigner cette entente par écrit au formulaire de modifications, qui sera signé par les deux parties.
• Ce formulaire de modifications fera partie intégrante de la promesse d'achat et devra notamment être remis au prêteur.
• Ce formulaire doit alors indiquer que c’est à la suite de l’inspection que les parties conviennent de modifier la promesse d'achat et doit être signé dans les délais donnés à la condition d’inspection.

En effet, une fois le délai expiré, la condition d’inspection mentionnée aux formulaires de promesse d’achat prévoit que l’acheteur est réputé y avoir renoncé et à défaut d’avoir obtenu une modification, ce dernier devra procéder à l’achat selon les termes initiaux de la promesse d’achat.

Le courtier peut utiliser la clause type 4.2 Réduction de prix qui prévoit notamment que l’acheteur reconnaît alors, dans cette situation, que la garantie légale de qualité ne s’appliquera pas sur ce qui fait l’objet de la réduction de prix.

Il incombe de préciser que dans le contexte d’une renégociation, il n’y a pas d’obligation à ce que l’acheteur remette au vendeur la totalité ou même un extrait du rapport d’inspection. Il peut cependant être utile pour l’acheteur de le faire pour justifier sa demande de baisse de prix et cela pourrait d’ailleurs lui être demandé de la part du vendeur. Dans le cas où une copie du rapport d’inspection serait remise au complet au vendeur, ce dernier devrait toutefois être avisé que ce rapport est remis non pas pour rendre la promesse d’achat nulle et non avenue, mais bien pour fins de négociations seulement.

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L’ACHETEUR ACQUÉRANT UNE PROPRIÉTÉ EN REPRISE DE FINANCE

Par ailleurs, vous devez, d’entrée de jeu, mettre en garde l’acheteur qui acquiert une propriété sans garantie légale, notamment lors de l’acquisition d’une propriété en reprise de finance. Vous devez l’informer des conséquences sur ses droits futurs dans l’éventualité où un vice quelconque se manifesterait à la suite de l’achat.

Si un acheteur désire tout de même acheter un tel immeuble pour lequel la garantie légale de qualité a été exclue, vous devez insister sur la nécessité de faire effectuer une inspection préachat détaillée. L’inspecteur devra alors être avisé de l’exclusion de la garantie.

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UN RAPPORT D’INSPECTION ANTÉRIEUR À LA PROMESSE D’ACHAT

Il arrive parfois qu’un premier rapport d’inspection ait été confectionné, par exemple à la demande du vendeur pour la mise en marché de l’immeuble. Il peut également s’agir d’un rapport préparé à la demande d’un précédent acheteur et ayant mené à l’annulation d’une première promesse d'achat. L’obligation est la même.

L’existence de tout rapport antérieur doit être déclarée au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble. Aussi, si un vendeur a un rapport antérieur en sa possession, la réponse à D12.3 sera oui. Suivant ce qui est prévu au préambule du formulaire, une copie devra être fournie au courtier du vendeur.

Transmission du rapport antérieur
En tant que courtier du vendeur, afin d’éviter que vous n’ayez à interpréter le rapport antérieur, la meilleure règle consiste à remettre une copie complète de ce rapport à l’acheteur. En effet, certains défauts vous semblant mineurs, vous pourriez décider de ne pas les divulguer alors qu’ils s’avèrent être importants pour l’acheteur. La remise du rapport évite ce genre de difficultés. En cas d’impossibilité de remise du rapport antérieur, vous devez porter à la connaissance de l’acheteur son existence et son contenu.

Dans le cas où des facteurs négatifs sont soulevés dans le rapport, le courtier du vendeur pourrait proposer au vendeur de déclarer comment il a remédié aux problèmes en le démontrant avec les documents pertinents à l’appui (ex. : des factures faisant état des réparations). Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble devrait être mis à jour en conséquence.

Si un ou des facteurs négatifs soulevés dans le rapport obtenu par l’acheteur ne reflétaient pas, de l’avis du vendeur, l’état réel de l’immeuble, le courtier pourrait suggérer au vendeur l’option de faire effectuer une contre-expertise sur le ou les points qu’il conteste dans le rapport antérieur.

Ces possibilités permettraient ainsi de démontrer la qualité de l’immeuble à tout acheteur potentiel.

La Loi sur le courtage immobilier fournit un encadrement minimal à l’inspection en bâtiments intimement liée à toute transaction immobilière et cruciale pour la protection du public. En connaissant bien vos responsabilités en la matière, vous vous assurez du bon déroulement de vos transactions. Et vos clients l’apprécieront!

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter le Centre de renseignements Info OACIQ par courriel à info@oaciq.com ou par téléphone au 450 462-9800 ou 1 800 440-7170.

Pour informations supplémentaires, vous pouvez lire les articles suivants :

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