Publié le : 13 avril 2017
Numéro de référence : 203505

Paramètres à respecter lors de l'élaboration d'un plan d'affaires

Si vous souhaitez offrir des services dans le domaine immobilier, vous devez vous assurer que vous respectez la Loi sur le courtage immobilier. Pour vous aider, l’OACIQ porte à votre attention les principaux paramètres à considérer lors de la mise en place de votre modèle d’affaires.

 

ATTENTION :

Les présentes ne remplacent pas la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ c. C-73.2, aussi appelée « la Loi »). En cas de disparité entre la Loi et les présentes, seule la Loi a préséance.

De même, ce qui suit ne doit pas être interprété comme des conseils juridiques. Considérant les particularités de chaque modèle d’affaires, nous vous invitons plutôt à consulter un juriste pour une analyse approfondie de la conformité de ce que vous projetez mettre en place avec la Loi.

 

Qui peut offrir des services visés par la Loi sur le courtage immobilier?

Principe

Seuls les titulaires d’un permis délivré par l’OACIQ peuvent offrir des services de courtage immobilier ou hypothécaire (pour plus de détails et des exemples de services visés, voir la section Quels sont les services visés par la Loi sur le courtage immobilier?)

Outre les cas particuliers énumérés à la section Exceptions, la Loi prévoit qu’à défaut d’être titulaire du permis requis, vous ne pouvez ni réclamer ni recevoir de vos clients une rétribution pour les services de courtage que vous rendez. C’est donc dire qu’en cas de non-paiement par ces derniers, vous ne pourrez pas entreprendre de recours.

Exceptions

Personnes exclues

Les personnes suivantes ne sont pas soumises à la Loi sur le courtage immobilier lorsqu’elles sont dans l’exercice de leurs fonctions et n’ont donc pas à détenir de permis :

  • Les avocats et les notaires;
  • Les liquidateurs, les séquestres, les syndics et les huissiers;
  • Les tuteurs, les curateurs, les liquidateurs de succession, les fiduciaires et les fidéicommissaires;
  • Les administrateurs provisoires nommés en vertu de la Loi sur l’Autorité des marchés financiers (chapitre A-33.2);
  • Les évaluateurs agréés qui exercent une fonction mentionnée au paragraphe j) de l’article 37 du Code des professions (chapitre C-26).

Services exclus

De même, la Loi exclut les services suivants lorsqu’ils sont rendus par certaines catégories de personnes :  

  • Les services rendus par les ingénieurs forestiers relativement à une propriété forestière;
  • Les services rendus par les sociétés de fiducie à l’égard des immeubles qu’elles possèdent ou administrent pour autrui;
  • Les services rendus par les administrateurs agréés qui offrent leurs services dans le cadre de l’exercice de leurs fonctions de gestion d’immeubles (autres que résidentiels). ATTENTION : cette exception ne s’applique pas en matière d’immeubles résidentiels. Pour ces immeubles, même si vous êtes administrateur agréé, vous devez avoir un permis.

Enfin, la Loi prévoit que si vous offrez vos services au propriétaire d’un immeuble, il n’est pas nécessaire que vous déteniez un permis si vous êtes :

  • son conjoint;
  • un de ses enfants;
  • son père ou sa mère;
  • son frère ou sa sœur;
  • l’actionnaire unique d’une personne morale;
  • son employé, pourvu que votre employeur ne soit pas lui-même un courtier ou une agence.

Cas particuliers en fonction du domaine dans lequel les services sont rendus

Selon votre secteur d’activité, vous pourriez également faire l’objet d’exceptions supplémentaires. Pour plus de détails, voir la section Quels sont les services visés par la Loi sur le courtage immobilier?

Contrevenir à la loi?

Si vous souhaitez être rémunéré, mais que vous, votre entreprise ou celle que vous projetez mettre en place, n’êtes pas titulaires d’un permis auprès de l’OACIQ, vous devez vous assurer de ne pas offrir de services visés par la Loi sur le courtage immobilier.

Dans le cas contraire, vous contreviendrez à la Loi. Plus spécifiquement, cela signifie que vous vous exposerez à une poursuite pénale devant la Cour du Québec. Advenant condamnation, vous pourriez alors devoir verser une amende d’au moins 1 500 $ et d’au plus 20 000 $ dans le cas d’une personne physique, et une amende d’au moins 3 000 $ et d’au plus 40 000 $ dans le cas d’une personne morale.

En cas de récidive, le minimum et le maximum de l’amende sont portés au double.

Une défense?

Sachez qu’en cas de poursuite devant les tribunaux, les éléments suivants ne constituent pas des défenses :
  • Localisation de l’immeuble et lieu de résidence des parties

Ce n’est pas la localisation de l’immeuble ou le lieu de résidence d’un vendeur ou d’un acheteur qui déterminent l’assujettissement des activités de courtage à la Loi sur le courtage immobilier, mais l’endroit où sont posés les actes de courtage. Ainsi, toute activité de courtage immobilier faite au Québec est soumise à la Loi sur le courtage immobilier indépendamment du lieu où se situe l’immeuble ou du lieu de résidence des parties.

  • Publicité

De même, ce n’est pas parce que vos publicités indiquent que vous n’êtes pas courtier immobilier ou hypothécaire que la Loi sur le courtage immobilier ne s’applique pas à vous.

  • Montant de la transaction effectuée

La Loi sur le courtage immobilier ne fait aucune distinction selon le montant du financement obtenu ou la valeur de l’immeuble vendu. Dès que vous rendez un service visé pas la Loi, vous devez obtenir un permis.

Selon le domaine dans lequel vous exercez (résidentiel, commercial, locatif, hypothécaire), dans l’évaluation des services que vous offrez ou projetez offrir, vous devez déterminer si les services que vous rendez nécessitent un permis.

Les services décrits plus bas sont assujettis à la Loi sur le courtage immobilier.

Ils nécessitent donc un permis sauf dans les limites qui y sont précisées.

Quels sont les services visés par la Loi sur le courtage immobilier?

Vos services visent des transactions immobilières en matière résidentielle (achat, vente)

a) Vous devez avoir un permis si :

Vous offrez, par exemple, un ou des services parmi ceux décrits plus bas pour autrui et contre rétribution, notamment :

i. Mettre en relation des parties en vue de la réalisation d’une vente ou de l’achat d’un immeuble résidentiel, par exemple, en :

  • fournissant des informations sur un immeuble;
  • s’occupant de la mise en marché d’une propriété qui ne vous appartient pas;
  • annonçant un immeuble, notamment en effectuant du placement publicitaire (sur le web, dans les journaux);
  • assurant une présence lors de visites ou en effectuant seul les visites;
  • agissant comme personne-ressource entre les parties intéressées;
  • obtenant les coordonnées d’acheteurs ou de vendeurs éventuels en vue de les transmettre, par la suite, à des agences ou des courtiers immobiliers.

ii. Négocier ou offrir des conseils, notamment dans le cadre :

  • de la mise en marché d’un immeuble;
  • de la rédaction de divers documents transactionnels liés à la réalisation d’une transaction immobilière;
  • de la présentation des propositions de transaction.

iii. Solliciter de la clientèle en vue d’offrir ou offrir des services de recherche d’acheteurs et de vendeurs (directement ou indirectement, par exemple en opérant un site internet intégrant un système de notification à l’attention d’acheteurs et informant ces derniers lorsqu’un immeuble correspondant à leurs critères de recherche est ajouté au site).

b) Vous n’avez pas besoin de permis si :

i. Vos services ne sont pas visés par la Loi sur le courtage immobilier

  • Vous offrez vos services gratuitement.

Attention!
La rémunération n’est pas limitée à la réception d’une somme d’argent.

La rétribution, prise au sens large du terme, peut avoir différentes formes. Elle peut comprendre toute forme d’avantage reçu en échange des services rendus (ex. : voyage, voiture, bons d’achat, profit pour l’entreprise, etc.)

  • Vous êtes concierge ou gérant d’une copropriété divise.

Dans ce cas, vous pourrez communiquer à un copropriétaire le nom et les coordonnées d’un acheteur éventuel pour sa fraction de copropriété divise, ou les mettre autrement en relation.

ii. Vous bénéficiez d’une exception

Voir la section Exceptions

Vos services visent des transactions commerciales (achat/vente)

a) Vous devez avoir un permis si :

Vous offrez, par exemple, un ou des services parmi ceux décrits plus bas pour autrui et contre rétribution, notamment :

i. Mettre en relation des parties en vue de la réalisation d’une transaction immobilière, notamment en :

  • fournissant des informations sur un immeuble;
  • s’occupant de la mise en marché d’une propriété qui ne vous appartient pas;
  • annonçant un immeuble, notamment en effectuant du placement publicitaire (sur le web, dans les journaux);
  • assurant une présence lors de visites ou en effectuant seul les visites;
  • prenant contact avec les parties intéressées;
  • communiquant le nom et les coordonnées d’une personne intéressée à acheter au vendeur;
  • obtenant les coordonnées d’acheteurs ou de vendeurs et en les transmettant, par la suite, à différentes agences immobilières ou différents courtiers immobiliers.

ii. Négocier ou offrir des conseils notamment dans le cadre de :

  • la mise en marché d’un immeuble;
  • la rédaction de divers documents transactionnels liés à la réalisation d’une transaction immobilière;
  • la présentation des propositions de transaction.

iii. Solliciter de la clientèle en vue d’offrir ou offrir des services de recherche d’acheteurs et de vendeurs (directement ou indirectement, par exemple en opérant un site internet intégrant un système de notification à l’attention d’acheteurs, et informant ces derniers lorsqu’un immeuble correspondant à leurs critères de recherche est ajouté au site).

b) Vous n’avez pas besoin de permis si :

i. Vos services ne sont pas visés par la Loi sur le courtage immobilier

  • Vos services visent une entreprise dont les biens, évalués selon leur valeur marchande, ne sont pas principalement des biens immeubles. 

La vente d’une entreprise correspond à la vente d'un ensemble de biens corporels (tangibles et palpables, comme le matériel) et incorporels (non tangibles, comme le nom commercial et la clientèle) qu'une personne physique ou morale a réunis pour exercer son activité commerciale ou industrielle.

Les transactions visées par la Loi sont celles relatives à une entreprise dont les biens, évalués selon leur valeur marchande, sont principalement des biens immeubles.

À l’opposé, la transaction visant une entreprise dont les biens sont principalement des biens meubles n’est pas considérée comme une opération de courtage au sens de la Loi.

  • Vous offrez vos services gratuitement.

Attention!
La rémunération n’est pas limitée à la réception d’une somme d’argent.

La rétribution, prise au sens large du terme, peut avoir différentes formes. Elle peut comprendre toute forme d’avantage reçu en échange des services rendus (ex. : voyage, voiture, bons d’achat, profit pour l’entreprise, etc.)

ii. Vous bénéficiez d’une exception

  • Voir la section Exceptions.
  • Vous êtes membre de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec et offrez vos services en matière de vente d’entreprise.

La vente d’une entreprise correspond à la vente d'un ensemble de biens corporels (tangibles et palpables, comme le matériel) et incorporels (non tangibles, comme le nom commercial et la clientèle) qu'une personne physique ou morale a réunis pour exercer son activité commerciale ou industrielle.

  • Vous êtes concierge ou gérant d’une copropriété divise.

Dans ce cas, vous pourrez communiquer à un copropriétaire le nom et les coordonnées d’un acheteur éventuel pour sa fraction de copropriété divise, ou les mettre autrement en relation.

Vos services visent la location d’immeubles  

a) Vous devez avoir un permis si :

Vous offrez, par exemple, un ou des services parmi ceux décrits plus bas pour autrui et contre rétribution, notamment :

i. Mettre en relation les parties en vue de la conclusion d’un bail, par exemple, en :

  • fournissant des informations sur les lieux à louer;
  • coordonnant les visites;
  • assurant la visibilité et la publicité de l’appartement à louer;
  • obtenant les coordonnées de locataires ou de locateurs éventuels en vue de les communiquer, par la suite, à des agences ou des courtiers immobiliers.

ii. Négocier ou offrir des conseils, notamment en remplissant la promesse de location avec le locataire.

iii. Solliciter de la clientèle en vue d’offrir ou offrir des services de recherche de locataire et de locateur (directement ou indirectement, par exemple en opérant un site internet intégrant un système de notification à l’attention des locataires, et informant ces derniers lorsque des lieux correspondant à leurs critères de recherche sont ajoutés au site.

b) Vous n'avez pas besoin de permis si :

i. Vos services ne sont pas assujettis à la Loi

Si vous êtes dans une de ces situations, vous n’avez pas besoin de permis :

  • Vous n’exploitez pas une entreprise dans ce domaine.

Si vous offrez des services en matière de location, de façon ponctuelle et occasionnelle, la Loi sur le courtage immobilier ne requiert pas que vous ayez de permis (ex. : si, pour dépanner un voisin, vous faites visiter les lieux à louer)

  • Vous offrez vos services gratuitement.

Attention!
La rémunération n’est pas limitée à la réception d’une somme d’argent.

La rétribution, prise au sens large du terme, peut avoir différentes formes. Elle peut comprendre toute forme d’avantage reçu en échange des services rendus (ex. : voyage, voiture, bons d’achat, profit pour l’entreprise, etc.)

  • Vos services constituent de la gestion d’immeuble. 

Les services qui suivent s’inscrivent dans la gestion d’immeubles et ne nécessitent pas de détenir un permis :

- Voir à l’entretien des lieux;
- Effectuer des soumissions et appels téléphoniques lorsque des rénovations sont requises;
- Percevoir le loyer;
- Transmettre les avis d’augmentation de loyer;
- Procéder à des vérifications annuelles de crédit;
- Effectuer des représentations devant la Régie du logement.
 

ii. Vous bénéficiez d'une exception

  • Voir la section Exceptions.
  • Vous êtes concierge ou gérant d’une copropriété divise.

Dans ce cas, vous pourrez agir pour :

- la location d’une fraction de copropriété pour le propriétaire ou le syndicat et en leur nom;
- communiquer à un copropriétaire le nom et les coordonnées d’un locataire éventuel pour sa fraction de copropriété divise, ou les mettre autrement en relation.

  • Vous êtes concierge ou gérant d’un immeuble.

Vous pourrez agir en matière de location immobilière. Toutefois, vous ne pourrez le faire qu’au nom d’un seul propriétaire d’immeuble.

  • Vous êtes un employé ou gérant d’un immeuble pour une entreprise filiale du propriétaire et contrôlée à au moins 90 % par ce dernier.

Vous pourrez agir en matière de location immobilière. Toutefois, vous ne pourrez le faire qu’au nom d’un seul propriétaire d’immeuble.

iii. Les services que vous offrez visent la location d'un immeuble pour une durée inférieure à 31 jours dans le cadre de l'exploitation d'une entreprise.

Bien que ces services soient visés par la Loi, l’OACIQ n’exige pas, à l’heure actuelle, que l’exploitant détienne un permis d’agence ou de courtier immobilier lorsqu’il agit comme intermédiaire pour la location de ces immeubles, dans la mesure où il agit conformément à la Loi sur les établissements d’hébergement touristique et sa réglementation, et que l’OACIQ ne reçoit pas de plainte ou d’information à l’effet que la protection du public puisse être compromise.

Vos services visent des transactions hypothécaires

a) Vous devez avoir un permis si :

Vous offrez, par exemple, un ou des services parmi ceux décrits plus bas pour autrui et contre rétribution, notamment :

i. mettre en relation des parties en vue de l’obtention d’un financement hypothécaire, notamment en :

  • communiquant les coordonnées d’un prêteur à un emprunteur ou d’un emprunteur à un prêteur;
  • obtenant les coordonnées d’emprunteurs éventuels et en les transmettant, par la suite, à différentes agences ou courtiers immobiliers ou hypothécaires.

ii. offrir des conseils ou négocier un taux d’intérêt et les modalités d’un prêt notamment en :

  • rédigeant divers documents transactionnels liés en vue de l’obtention d’un financement hypothécaire;
  • effectuant un suivi d’un dossier de prêt auprès d’un prêteur;
  • dressant un bilan financier pour les fins de recherche d’un prêt;
  • recueillant des documents en vue de confectionner un dossier de crédit et de l’envoyer à des prêteurs potentiels.

iii. solliciter de la clientèle en vue d’offrir ou offrir des services de recherche d’emprunteur.

b) Vous n'avez pas besoin de permis si :

i. Vos services ne sont pas assujettis à la Loi

  • Vous offrez vos services gratuitement.

Attention!
La rémunération n’est pas limitée à la réception d’une somme d’argent.

La rétribution, prise au sens large du terme, peut avoir différentes formes. Elle peut comprendre toute forme d’avantage reçu en échange des services rendus (ex. : voyage, voiture, bons d’achat, profit pour l’entreprise, etc.)

ii. Vous bénéficiez d'une exception

  • Voir la section Exceptions.
  • Vous agissez au nom de l’institution financière dont vous êtes à l’emploi ou dont vous êtes un représentant exclusif.
  • Vous êtes membre en règle d’un ordre professionnel ou vous ou votre société êtes régi par une loi administrée par l’Autorité des marchés financiers.

Vous pourrez alors communiquer le nom et les coordonnées d’un prêteur hypothécaire à un client ou les mettre autrement en relation, si vous le faites de façon accessoire à votre activité principale.

  • Vous êtes membre en règle de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec.

Vous opérez une plateforme web

a) Vous devez avoir un permis si :

Votre plateforme web en est une de référencement.

Constituent notamment des sites de référencement en matière immobilière ou hypothécaire, ceux qui visent à :

  • obtenir les coordonnées d’un client ou tout autre document ou renseignement en vue de mettre les parties en contact;
  • contacter un prêteur ou une agence en vue de le mettre en contact avec un client.

b) Vous n'avez pas besoin de permis si :

i. Vos services ne sont pas assujettis à la Loi

  • Vous offrez vos services gratuitement.

Attention!
La rémunération n’est pas limitée à la réception d’une somme d’argent.

La rétribution, prise au sens large du terme, peut avoir différentes formes. Elle peut comprendre toute forme d’avantage reçu en échange des services rendus (ex. : voyage, voiture, bons d’achat, profit pour l’entreprise, etc.)

  • Votre plateforme web est similaire à un babillard où sont affichées des annonces moyennant le paiement de frais fixes.
  • Votre plateforme web renvoie uniquement à un site web externe sans que les coordonnées des visiteurs ne soient recueillies à partir de la plateforme que vous opérez.

ii. Vous bénéficiez d'une exception

  • Voir la section Exceptions