Devoirs et obligations du courtier

L’ACAIQ propose un nouveau formulaire à l’usage exclusif de ses membres, soit le « Contrat de courtage exclusif – Achat d’un immeuble ». Par ce contrat, l’acheteur retient les services d’un courtier immobilier (courtier-acheteur) pour rechercher un immeuble en vue de l’acheter. Ce contrat crée un lien contractuel entre les deux parties et prévoit les droits et obligations de chacun dans le but de clarifier la relation « acheteur/courtier » dans la recherche d’un immeuble. Toutefois, les acheteurs ne sont pas tenus de conclure une telle entente avec leurs courtiers immobiliers.

L’Association recommande fortement de suivre une formation sur ce nouveau formulaire avant de l’utiliser. Elle permet aux participants de bien comprendre les implications du contrat de courtage d’achat dans le cadre d’une opération immobilière, de saisir toute la portée des obligations découlant de chacune des clauses prévues au contrat et d’utiliser adéquatement ce formulaire. Consultez le calendrier des activités de formation continue dans le site de l’Association pour connaître les lieux et dates de ces formations.

Le certificat de courtier immobilier agréé peut être délivré soit à une personne morale (une compagnie), à une société (un regroupement de personnes) ou à une personne physique. Le courtier immobilier personne morale ou société doit être représenté aux fins de l’application de la L.C.I. par une personne qu’on appelle le représentant. Contrairement au courtier immobilier agréé personne physique, une société ou une personne morale ne peut réussir la formation académique ni acquérir d’expérience en courtage immobilier. Le courtier immobilier personne physique est titulaire du certificat personnellement (à son nom), tandis que le courtier personne morale ou société obtient son certificat grâce à une personne physique. Cette personne physique est identifiée par la L.C.I. sous le nom de représentant.

Il ne s’agit pas ici d’un représentant de commerce ou d’un agent immobilier qui représente le courtier, mais d’une personne physique qui porte le titre de représentant aux fins de la L.C.I. Le représentant du courtier, société ou personne morale, est obligatoirement une personne physique qui possède les qualités requises pour être titulaire d’un certificat de courtier immobilier. C’est l’une des premières exigences stipulées à l’article 7 de la L.C.I.

C’est un article central en matière d'établissement :

Il prescrit que chaque agent est affecté à un établissement et qu’il doit s’y rapporter.

La jurisprudence du comité de discipline de l’Association démontre que la participation d’agents immobiliers à la fabrication et à l’usage de faux peut prendre diverses formes parmi lesquelles :

Durée : 3 heures

Parler du rôle des administrateurs, c’est nécessairement parler de celui du conseil d’administration. Que ce soit pour l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ou pour n’importe quelle société ou compagnie (personne morale), le rôle d’un conseil d’administration, son nom le dit bien, est vraiment de conseiller. Dans le cas du conseil de l’ACAIQ, il doit s’assurer de la pérennité de l’Association et pour ce faire, il a des responsabilités très clairement énoncées par la loi.

À l’ACAIQ, le conseil d’administration est tenu de voir à l’embauche du président et chef de la direction de l’Association et de s’assurer qu’il exécute les grandes orientations stratégiques établies par les administrateurs tout en remplissant les obligations que la loi lui impose. Il est donc un conseiller général qui détermine les grandes lignes que l’Association doit observer et le comportement qu’elle doit adopter.

Les administrateurs se doivent d’être des gens qui apportent des réflexions judicieuses sur la pratique du courtage immobilier et qui posent des gestes cohérents avec la mission de protection du public de l’Association et avec la pratique du courtage immobilier. Ils doivent prévoir vers quoi le courtage immobilier se dirige et suggérer les outils nécessaires à une pratique adaptée à l’époque actuelle comme, par exemple, une réglementation et des formulaires appropriés, de la formation continue, etc. Les administrateurs doivent faire en sorte que les règles de déontologie puissent être bien comprises et suivies par les courtiers et agent immobiliers.

À quelques reprises déjà, le conseil d’administration a entériné de grandes planifications stratégiques qui portaient sur plusieurs années et précisaient les orientations à court et à moyen termes, lesquelles allaient guider la direction de l’Association vers les objectifs visés. Par exemple, ce sont les administrateurs qui ont décidé de mettre l’accent sur la formation continue, pour aider les agents immobiliers dans leur pratique. Ils ont aussi choisi d’aider les membres à prendre le virage technologique en développant le site Web acaiq.com, l’extranet Synbad ainsi que les formulaires électroniques de courtage immobilier.

Le rôle des administrateurs n’est pas de gérer les affaires internes de l’Association, mais de s’assurer de la saine gestion des finances de l’Association. Le conseil a pris des décisions parfois difficiles, comme celle d’augmenter de façon importante, en 2000, la cotisation annuelle en vue de donner une plus grande visibilité à l’Association. Payée à même cette augmentation, la vaste campagne télévisée en cours qui comprend la diffusion de 35 capsules d’information sur le réseau TVA, en est un résultat éloquent, tout comme d’autres campagnes médiatiques menées précédemment.

Désormais, l’ACAIQ est un incontournable en matière de courtage immobilier, aussi bien auprès du public que des médias. Cela a eu des répercussions de toutes sortes sur l’organisation en raison notamment de la croissance importante du nombre d’appels provenant du public et des courtiers et agents immobiliers. En conséquence, les administrateurs ont accepté des changements administratifs majeurs avec, entre autres, l’instauration du Service d’assistance, du jamais vu parmi les organismes similaires. Cette audace s’est avérée très profitable en réduisant considérablement les délais de réponses et en permettant de solutionner rapidement des différends professionnels.

Dans un autre ordre d’idées, mentionnons qu’il revient aussi au conseil d’administration de nommer le syndic et les syndics adjoints de l’Association. Ce pouvoir de nomination comporte nécessairement celui de destitution. Par ailleurs, le conseil ne peut intervenir en aucune façon dans la gestion interne du Bureau du syndic, à moins de signes évidents que son administration soit déficiente.

Par l’entremise de Synbad technologies Achats Conseils (md), l’ACAIQ met à la disposition des courtiers et agents immobiliers du Québec une équipe d’experts à l’achat d’équipement bureautique et informatique. Cette équipe, formée d’un responsable des achats et de deux conseillers, est à l’affût des nouveautés technologiques et répond aux demandes et interrogations des membres de l’ACAIQ quant à l’acquisition d’équipements informatiques.

Le conseil d'administration de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec a de nouveau confirmé son intention de continuer d'offrir à ses membres un programme d'assurances de personnes (vie, maladie, médicaments et salaire). Cette décision fait suite à la requête d'un membre pour que l'Association abandonne ce programme auquel la Régie d'assurance maladie du Québec l'oblige à adhérer en vertu de la Loi sur l'assurance médicaments.

En effet, la Loi sur l'assurance médicaments, adoptée en 1997, oblige toute personne ayant accès à un régime d'assurance collective d'y adhérer et, ce faisant, l'exclut du régime d'assurance médicaments public. Que l'ACAIQ offre un tel programme, ce qui se faisait bien avant l'entrée en vigueur de la loi, oblige donc tout courtier ou agent qui n'a pas accès à une autre assurance collective, que ce soit celle de son conjoint, de son employeur ou de la bannière sous laquelle il exerce, d'adhérer au programme de l'Association.

Rappelons par ailleurs que depuis l'an dernier, le gouvernement retrace systématiquement les personnes assurées par le régime public, mais qui devraient l'être via un programme privé puisqu'elles y ont accès. La couverture du régime public est alors interrompue et des arrérages s'élevant parfois à des milliers de dollars sont réclamés aux contrevenants.

Pour le conseil d'administration de l'Association, il est primordial d'offrir aux membres un régime d'assurance collective sans lequel bon nombre de courtiers et d'agents qui sont souvent des travailleurs autonomes, seraient privés des protections qu'il contient. Notez enfin que les différents programmes d'assurances parrainés par l'Association et distribués par la firme Dale Parizeau Morris Mackenzie seront modifiés prochainement en vue d'accroître la qualité des protections et d'en diminuer les coûts. Des informations à ce sujet vous seront ultérieurement communiquées.

Lorsque le propriétaire vendeur d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements choisit de transiger par l'intermédiaire d'un courtier ou d'un agent immobilier, il doit obligatoirement signer un contrat de courtage. Cette entente donne au courtier le droit d'agir à titre d'intermédiaire exclusif ou non exclusif, pour une période spécifique.