Mécanismes de protection

L’assurance responsabilité est en crise ! Des courtiers immobiliers voient leur prime d’assurance responsabilité doubler voire même quadrupler, sous prétexte d'un resserrement du marché. Les assureurs expliquent cette situation par la détérioration de leur expérience en ce domaine, à tel titre que la plupart d'entre eux se retirent du marché. En conséquence, nous entrons dans un cycle haussier, ce qui n'augure rien de bon pour les années à venir. Cette situation pose un problème de taille aux courtiers et aux agents immobiliers. Elle présente aussi des risques significatifs pour la protection du public.

Une alternative a été mise de l’avant par l’ACAIQ, soit la création d’un Fonds d’assurance responsabilité, et des recommandations ont déjà été faites au gouvernement à ce sujet. Par contre, ce projet sur lequel l’Association se penche depuis trois ans, a rencontré des obstacles. Pour y remédier, la profession doit, dès maintenant, poser certaines actions et, à cet égard, votre collaboration est essentielle.

Pour faire le point sur la situation et sur le projet de création d’un Fonds d’assurance responsabilité, nous invitons les courtiers immobiliers agréés à participer à une série de réunions d’information qui auront lieu, de 9 h 30 à midi, dans plusieurs régions du Québec :

Au lendemain de sa nomination à la Chambre haute du gouvernement fédéral, Madeleine Plamondon a remis, le 10 septembre dernier, sa démission du conseil d'administration de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Elle avait été nommée par le gouvernement du Québec au conseil de l'ACAIQ, en juin 1996.

Madeleine Plamondon s'est particulièrement distinguée par son travail de défense des consommateurs qui lui a d'ailleurs valu, en 2001, le Prix de la justice du Québec. Elle a travaillé au sein de la première ACEF au Québec et dirige, depuis plus d'un quart de siècle, le Service d’aide aux consommateurs de Shawinigan, un organisme qu'elle a co-fondé en 1974.

Pour remplir sa « mission sociale », Madeleine Plamondon a œuvré de multiples façons. À la fin des années 1960, elle s’est fait connaître du public en animant différentes chroniques de consommation à la télévision et à la radio. Durant les deux décennies suivantes, elle a contribué à la mise en place de la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé et a dirigé de nombreuses recherches et études dont celle de l’AFEAS portant sur la politique, les médias, l’économie et la famille.

La nouvelle sénatrice a accepté « avec bonheur » sa nomination. « J'espère pouvoir transporter dans une autre arène les batailles que je mène au niveau des services financiers, de la protection de la vie privée, de l'environnement et de l'énergie », a-t-elle déclaré au quotidien La Presse. Parce qu’elle n’a jamais été membre d’aucune formation politique, Madeleine Plamondon souhaitait siéger à titre de sénatrice indépendante, ce que lui a accordé le Premier ministre, Jean Chrétien.

Faisant de son côté contre mauvaise fortune bon coeur, le président du conseil d'administration de l'ACAIQ, Serge Brousseau, a estimé que cette nomination avait le double mérite de couronner une carrière remarquable au service de la justice sociale, tout en procurant à la principale intéressée une tribune prestigieuse pour promouvoir ses idées. M. Brousseau a également remercié Madeleine Plamondon pour son travail et son engagement au sein de l'Association. « J'ai toujours dit que la réussite de la profession de courtier et d'agent immobiliers est assujettie à la satisfaction du consommateur. Il me semble que l'apport de Mme Plamondon n'est plus à démontrer. »

Montréal, le 13 novembre 2003 - L’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) presse le Gouvernement d’entériner, d’ici la fin de l’année, la création d’un Fonds d’assurance responsabilité professionnelle à l’intention des courtiers et agents immobiliers du Québec afin que soient protégés, dans l’exercice de leur profession, les professionnels du courtage et par conséquent, les consommateurs. À défaut d’une intervention urgente de la part du Gouvernement d’ici le 31 décembre, les courtiers et leurs agents risquent de ne plus être en mesure d’assurer leur responsabilité face au public.

Rappelons que l’assurance responsabilité professionnelle est obligatoire et qu’elle est une sûreté que les courtiers doivent actuellement souscrire auprès d’assureurs privés. Elle permet de protéger les consommateurs dans l’éventualité d’une réclamation pour faute, erreur, négligence ou omission que les courtiers et leurs agents pourraient commettre dans l’exercice de leurs activités professionnelles.

« La création de ce Fonds mettra fin au problème que posent le manque d’assureurs qui veulent couvrir les risques des courtiers, les fortes hausses de primes qui atteignent parfois plus de 200 % et la difficulté pour certains professionnels de s’assurer », d’affirmer M. Robert Nadeau, président-directeur général de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. « Le but ultime poursuivi est de continuer à offrir une garantie aux consommateurs lors de transactions qui s’avèrent souvent les plus importantes de leur vie », de poursuivre M. Nadeau. « C’est pourquoi, il y va de l’intérêt des consommateurs et de l’industrie en général de créer un tel Fonds afin d’assurer le maintien d’une couverture adéquate en vue de protéger le public. Pour ce faire, il est entendu qu’une modification urgente de la Loi sur le courtage immobilier s’impose », de conclure M. Nadeau.

De plus, le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle, qui serait chapeauté par l’ACAIQ, favorisera un traitement plus efficace et plus rapide des réclamations des consommateurs tout en leur assurant une protection accrue.

L'ACAIQ relance cette année encore l'invitation à tous les courtiers et agents à soumettre des candidatures pour choisir le lauréat de l'édition 2004 du Prix du courtage immobilier du Québec. Peut-être connaissez-vous une personne oeuvrant dans le domaine du courtage immobilier qui se distingue par ses compétences, son engagement, son comportement et son rayonnement au sein de la profession ? C'est le temps de nous la présenter…

Le choix du récipiendaire se fera par un jury composé de six personnes dont cinq sont nommées par le conseil d'administration de l'Association alors que la sixième est M. Paul E. Myre, lauréat du prix en 2003. La remise du prix, une médaille de bronze illustrant symboliquement un immeuble placé sous le signe de l'élévation, de l'entraide et de la réussite, se fera lors de l'événement Formation ACAIQ 2004 qui se tiendra à Saguenay, les 21 et 22 avril prochain. La date limite pour la soumission de candidatures est le 31 mars 2004.

ARELLO (The Association of Real Estate License Law Officials) a décerné à l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec le prix ARELLO Education Award pour l'excellence de son programme de formation continue. C'est le directeur général adjoint de l'ACAIQ, M. Claude Barsalou, qui a reçu de M. Scott Taylor, président d'Arello, la plaque commémorative lors d'une cérémonie tenue en octobre dernier dans le cadre du congrès annuel d'ARELLO, à Portland, Oregon.

ARELLO regroupe la plupart des organismes chargés d'encadrer la pratique du courtage immobilier aux États-Unis et au Canada, de même qu'un grand nombre d'organismes provenant de l'Amérique du Sud, de l'Amérique Centrale, des Caraïbes, de l'Australie, de l'Asie et de l'Afrique. Sa mission est d'assister ses membres dans l'administration des lois touchant le courtage immobilier et visant à assurer la protection du public. En plus d'encourager la coopération et l'échange d'information entre les organismes membres, ARELLO se consacre à la recherche dans le domaine de l'application des lois sur le courtage immobilier et définit également des normes concernant les programmes de formation de base et de formation continue ainsi que les examens de certification.

C'est donc tout un honneur qui échoit à l'Association qui s'était dotée, en 2000, d'une politique de formation continue précisant les grandes orientations ainsi que les lignes directrices qui guideraient son action au cours des années subséquentes. Fait à souligner, cela n'aura pris que trois ans à l'ACAIQ pour obtenir cette reconnaissance de ses pairs. Il faut dire que la réponse obtenue des courtiers et agents immobiliers à l'offre d'activités de formation continue de l'Association a largement dépassé les objectifs. Cette année, quelque 300 activités de formation auront été tenues, pour un total d'environ 10 000 inscriptions. Le tableau qui suit témoigne de l'évolution annuelle du nombre et de la variété d'activités offertes ainsi que du nombre d'inscriptions que celles-ci ont générées.

Il prescrit que chaque agent est affecté à un établissement et qu’il doit s’y rapporter.

La jurisprudence du comité de discipline de l’Association démontre que la participation d’agents immobiliers à la fabrication et à l’usage de faux peut prendre diverses formes parmi lesquelles :

Dans la récente réforme sur les normes du travail, un nouveau recours a été intégré pour le salarié : il s’agit de la protection du droit pour un salarié d’avoir un milieu de travail exempt de harcèlement psychologique.

Le harcèlement psychologique est défini comme « Une conduite vexatoire se manifestant soit par des comportements, des paroles, des actes ou des gestes répétés, qui sont hostiles ou non désirés, laquelle porte atteinte à la dignité ou à l’intégrité psychologique ou physique du salarié et qui entraîne pour celui-ci, un milieu de travail néfaste. Une seule conduite grave peut aussi constituer du harcèlement psychologique si elle porte une atteinte et produit un effet nocif continu pour le salarié. »

La loi impose à l’employeur, depuis le 1er juin 2004, de prendre tous les moyens raisonnables pour prévenir le harcèlement psychologique et, lorsqu’une telle conduite est portée à sa connaissance, pour la faire cesser. Au-delà de cet énoncé de principe, la loi prévoit un recours pour le salarié qui se prétend victime de harcèlement psychologique. Il peut adresser sa plainte auprès de la Commission des normes du travail dans les 90 jours après le dernier acte de harcèlement. Lorsque le dossier est déposé devant la Commission des relations du travail, le salarié bénéficie d’un avocat payé par la Commission des normes pour le représenter.

Quant aux employeurs, ils auront tout intérêt à se faire représenter par un avocat, considérant que cette notion n’est pas encore circonscrite et que les pouvoirs de la Commission sont énormes. En effet, cette dernière pourra rendre toute décision qui lui paraît juste et raisonnable, incluant :

À la suite de la publication du Rapport sur l’application de la Loi sur le courtage immobilier par le ministre des Finances du Québec, en juin 2004, l’ACAIQ a procédé à de multiples consultations et échanges. Cet exercice a notamment permis de constater l’existence d’un large consensus au sein de l’industrie à l’égard des propositions de ce rapport. Ainsi, il est clair que le maintien de l’autogestion constitue une priorité.

Cette question et chacune des propositions du Rapport font l’objet de commentaires et de suggestions de l’Association dans le document intitulé « Commentaires de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec sur le Rapport sur l’application de la Loi sur le courtage immobilier ».

Il ne s’agit pas d’une analyse exhaustive des propositions gouvernementales, mais plutôt de faire part des considérations pratiques qui y sont rattachées, à la lumière de l’objet principal de la loi, la protection du public.

Parler du rôle des administrateurs, c’est nécessairement parler de celui du conseil d’administration. Que ce soit pour l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ou pour n’importe quelle société ou compagnie (personne morale), le rôle d’un conseil d’administration, son nom le dit bien, est vraiment de conseiller. Dans le cas du conseil de l’ACAIQ, il doit s’assurer de la pérennité de l’Association et pour ce faire, il a des responsabilités très clairement énoncées par la loi.

À l’ACAIQ, le conseil d’administration est tenu de voir à l’embauche du président et chef de la direction de l’Association et de s’assurer qu’il exécute les grandes orientations stratégiques établies par les administrateurs tout en remplissant les obligations que la loi lui impose. Il est donc un conseiller général qui détermine les grandes lignes que l’Association doit observer et le comportement qu’elle doit adopter.

Les administrateurs se doivent d’être des gens qui apportent des réflexions judicieuses sur la pratique du courtage immobilier et qui posent des gestes cohérents avec la mission de protection du public de l’Association et avec la pratique du courtage immobilier. Ils doivent prévoir vers quoi le courtage immobilier se dirige et suggérer les outils nécessaires à une pratique adaptée à l’époque actuelle comme, par exemple, une réglementation et des formulaires appropriés, de la formation continue, etc. Les administrateurs doivent faire en sorte que les règles de déontologie puissent être bien comprises et suivies par les courtiers et agent immobiliers.

À quelques reprises déjà, le conseil d’administration a entériné de grandes planifications stratégiques qui portaient sur plusieurs années et précisaient les orientations à court et à moyen termes, lesquelles allaient guider la direction de l’Association vers les objectifs visés. Par exemple, ce sont les administrateurs qui ont décidé de mettre l’accent sur la formation continue, pour aider les agents immobiliers dans leur pratique. Ils ont aussi choisi d’aider les membres à prendre le virage technologique en développant le site Web acaiq.com, l’extranet Synbad ainsi que les formulaires électroniques de courtage immobilier.

Le rôle des administrateurs n’est pas de gérer les affaires internes de l’Association, mais de s’assurer de la saine gestion des finances de l’Association. Le conseil a pris des décisions parfois difficiles, comme celle d’augmenter de façon importante, en 2000, la cotisation annuelle en vue de donner une plus grande visibilité à l’Association. Payée à même cette augmentation, la vaste campagne télévisée en cours qui comprend la diffusion de 35 capsules d’information sur le réseau TVA, en est un résultat éloquent, tout comme d’autres campagnes médiatiques menées précédemment.

Désormais, l’ACAIQ est un incontournable en matière de courtage immobilier, aussi bien auprès du public que des médias. Cela a eu des répercussions de toutes sortes sur l’organisation en raison notamment de la croissance importante du nombre d’appels provenant du public et des courtiers et agents immobiliers. En conséquence, les administrateurs ont accepté des changements administratifs majeurs avec, entre autres, l’instauration du Service d’assistance, du jamais vu parmi les organismes similaires. Cette audace s’est avérée très profitable en réduisant considérablement les délais de réponses et en permettant de solutionner rapidement des différends professionnels.

Dans un autre ordre d’idées, mentionnons qu’il revient aussi au conseil d’administration de nommer le syndic et les syndics adjoints de l’Association. Ce pouvoir de nomination comporte nécessairement celui de destitution. Par ailleurs, le conseil ne peut intervenir en aucune façon dans la gestion interne du Bureau du syndic, à moins de signes évidents que son administration soit déficiente.