Publié le : 10 octobre 2017
Mis à jour le : 05 mars 2018
Numéro d'article : 204034

Bien comprendre la promesse d'achat

La Loi sur le courtage immobilier prévoit de nombreux outils mis en place par l’OACIQ pour vous protéger. Le formulaire Promesse d’achat est l’un d’entre eux.

La promesse d’achat est une étape déterminante; en la signant, vous vous engagez dans l’une des plus importantes transactions de votre vie. Mieux vaut être bien informé!

C’est quoi, une promesse d’achat?

La promesse d’achat est le moyen par lequel vous signalez au vendeur votre intention ferme d’acquérir sa propriété à certaines conditions. C’est dans ce formulaire que vous détaillerez notamment les conditions auxquelles vous désirez acheter la propriété qui vous intéresse. Une fois qu’elle est acceptée par le vendeur, c’est un engagement formel qui vous lie. C’est donc une démarche à ne pas prendre à la légère et à traiter en toute bonne foi.

La bonne foi c’est…

Agir de manière sincère, loyale et honnête pour faire ce à quoi on s’est engagé par contrat. C’est aussi remplir ses obligations dans les délais prévus.

Ainsi, pour le vendeur c’est, par exemple, mettre par écrit tout ce qu’il sait sur l’état de sa propriété (dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble).

Pour l’acheteur c’est, par exemple, s’être assuré d’avoir la capacité financière pour acheter la résidence convoitée.

Pour le courtier c’est, par exemple, vous faire part de tout ce qui est susceptible d’affecter la transaction.

Quelles sont les étapes de la promesse d’achat?

La Loi sur le courtage immobilier définit clairement les devoirs et obligations des professionnels autorisés par l’OACIQ. Voici un aperçu de ce à quoi vous pouvez vous attendre de votre courtier durant les étapes de la promesse d’achat.

Avant

La promesse d’achat comporte plusieurs clauses. Le professionnel autorisé par l’OACIQ a le devoir de vous conseiller et de vous informer avec objectivité.

Ainsi, il devra notamment :

  • vous aider à bien comprendre les informations fournies par le vendeur sur l’historique de la propriété inscrites dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.
  • vous assurer que la propriété convoitée convient à vos besoins et correspond au budget que vous avez établi.
  • vous aider à fixer le prix que vous offrirez au vendeur en vous présentant son analyse des propriétés comparables. Puisque ce prix devra tenir compte des déclarations du vendeur, vous ne pourrez pas invoquer par la suite des éléments qui y sont mentionnés pour obtenir une réduction.
  • s’assurer que la vocation que vous désirez donner à la propriété est conforme aux règlements. Exemple : le terrain convoité est-il contaminé ou peut-il servir aux fins prévues?
  • s’assurer d’avoir en main tous les documents nécessaires pour vous permettre de prendre une décision éclairée. Par exemple, si un certificat de localisation a plus de dix ans, le notaire pourrait en exiger un nouveau. Mieux vaut donc en discuter avec votre courtier au moment de la Promesse d’achat. Plus d’info dans l’article L’importance d’un certificat de localisation à jour.

Pendant

Prenez le temps de bien lire la Promesse d'achat en détail avant de la signer et n’hésitez pas à poser des questions.

Ainsi :

  • Assurez-vous avec votre courtier que toutes vos conditions sont inscrites : financement, inspection du bâtiment, éléments inclus et exclus de la vente (luminaires, lave-vaisselle, système d’alarme, etc.). Soyez clair et précis, afin de ne pas laisser place à interprétation.
  • Avec votre courtier, vérifiez le délai donné au vendeur pour qu’il réponde à votre offre, ainsi que les dates souhaitées pour signer l'acte de vente chez le notaire et pour la prise de possession des lieux.

Après

Le vendeur peut soit refuser votre offre, l’accepter intégralement ou faire une contre-proposition.

Offre refusée
Même si votre offre satisfait toutes les conditions du vendeur, ce dernier peut la refuser. Si la propriété vous intéresse, rien ne vous empêche de proposer une nouvelle Promesse d’achat au vendeur.

Offre acceptée
Dès l’acceptation de votre offre, vous devez remplir dans les délais prévus les conditions énoncées à la Promesse d’achat. Les plus courantes sont d’obtenir le financement nécessaire et de faire faire une inspection de la propriété par un expert reconnu.

Contre-proposition
Si vous recevez une Contre-proposition à une promesse d’achat, c’est que le vendeur refuse votre offre, mais pourrait l’accepter à certaines conditions. Ce peut être un prix bonifié, ou encore des éléments qu’il désire exclure ou modifier. À votre tour, vous pouvez accepter, refuser ou répondre en faisant vous aussi une contre-proposition.

Notez bien que toute contre-proposition annule les précédentes. Enfin, pour modifier les termes d’une promesse d’achat déjà acceptée par les parties, il faudra que votre courtier utilise le formulaire Modifications.

Et si je veux annuler ma promesse d’achat?

La réponse diffère selon qu’il s’agit d’une propriété neuve ou usagée.

Propriété usagée

Entre le moment où la Promesse d’achat est signée par l’acheteur et celui où elle parvient au vendeur, le Code civil du Québec laisse à l’acheteur un court laps de temps pour se désister auprès du vendeur.

Une fois que le vendeur a reçu la Promesse d’achat, vous êtes lié par le contenu de votre offre, sous réserve des conditions prévues.

Propriété neuve ou en construction

Le Code civil du Québec accorde dix jours à un acheteur pour annuler le contrat préliminaire signé par lequel il promet d’acheter la propriété, habituellement auprès du constructeur ou du promoteur. Sachez cependant que celui-ci peut alors réclamer jusqu’à 0,5 % du prix de vente convenu. Pour une propriété de 300 000 $, cela signifie un montant pouvant aller jusqu’à 1 500 $.

 

Pour en savoir plus, lire :
Le Guide de l’acheteur
L'article Prix offert très bas : les obligations des courtiers impliqués

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter le centre de renseignements Info OACIQ par courriel à info@oaciq.com, ou par téléphone au 450 462-9800 ou 1 800 440-7170.