Le droit du courtier de l’acheteur de participer à la présentation d’une promesse d’achat

L’OACIQ constate que certains courtiers refusent d’accorder à des confrères le droit de participer à la présentation de promesses d’achat, en expliquant alors que le vendeur leur a donné des instructions écrites permettant cette présentation sans leur participation. Ils se basent principalement sur l’article 100 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité qui édicte que :

« 100. Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit pas empêcher un autre titulaire de permis qui a obtenu une proposition écrite de transaction de participer à la présentation de celle-ci, à moins d’instructions écrites de la partie qu’il représente à cet effet. »

Toutefois, L’EXCEPTION ne doit pas devenir LA RÈGLE!

La règle

La présentation d’une promesse d’achat ou d’une contre-proposition est une étape déterminante dans la réalisation d’une transaction immobilière. Ainsi, dans le contexte où l’obligation de collaboration existe entre les titulaires de permis, le courtier de l’acheteur a le droit de participer à la présentation de la promesse d’achat obtenue de ce dernier et le courtier du vendeur ne peut l’en empêcher.

L’exception

Le seul cas où le courtier du vendeur peut empêcher le courtier de l’acheteur de participer à la présentation d’une promesse d’achat est celui où il a reçu des instructions écrites à cet effet de son client vendeur. Cependant, le courtier du vendeur ne peut pas adopter une pratique où il demande systématiquement et sans justification à ses clients vendeurs de lui fournir de telles instructions. Ainsi, la demande d’exclure la participation du courtier de l’acheteur à la présentation d’une promesse d’achat doit émaner du vendeur lui-même et non de la volonté du courtier du vendeur. Il peut exister des situations où il est opportun pour un vendeur de ne pas permettre au courtier de l’acheteur de participer à la présentation des promesses d’achat ou des contre-propositions. Le courtier du vendeur devra alors exceptionnellement informer son client vendeur de cette possibilité.

Les implications

Que ce soit à la demande du client vendeur ou à la suite des conseils de son courtier, ce dernier devrait mentionner à son client vendeur que le fait d’empêcher la participation des courtiers de l’acheteur à la présentation des promesses d’achat ou des contre-propositions pourrait être questionné. En effet, bien que permise de façon exceptionnelle, il s’agit d’une brèche au droit de l’acheteur d’utiliser les services de son propre courtier pour participer à la présentation de sa promesse d’achat.

Le courtier du vendeur devra être conscient qu’il se place dans une situation de contrôle par rapport aux autres titulaires de permis. Ce faisant, il devra s’assurer que l’information livrée par le courtier de l’acheteur entourant la promesse d’achat est entièrement et fidèlement transmise au vendeur. La tâche n’est pas aussi aisée qu’il y paraît et la responsabilité du courtier du vendeur en sera ainsi accrue. Enfin, le courtier du vendeur devra informer, à la première occasion, c’est-à-dire dès qu’ils entreront en « mode collaboration », les courtiers de l’acheteur du fait qu’ils ne pourront participer à la présentation des promesses d’achat ou des contre-propositions. Une bonne pratique professionnelle serait d’en faire mention dans la fiche descriptive afin que les autres titulaires de permis ne soient pas pris par surprise.

Dernière mise à jour : 25 mars 2013
Numéro d'article : 122386