Publié le : 07 octobre 2013
Numéro d'article : 122898

Exigences particulières du vendeur et obligation de présenter toute promesse d’achat dans les meilleurs délais

(Mise à jour de l’article paru le 31 juillet 2008)

Exigences particulières et enchères

Il arrive qu’un vendeur ait des exigences particulières quant au moment où devra lui être soumis l’ensemble des promesses d’achat relativement à l’immeuble qu’il désire vendre. Par exemple, le vendeur pourrait vouloir considérer toutes les promesses d’achat en même temps, à une date prédéterminée. On retrouverait alors sur la fiche descriptive une mention telle que :

  • « Aucune promesse d’achat ne sera présentée avant le X »;
  • « Aucune promesse d’achat ne sera acceptée avant le X »; ou
  • « Toutes les promesses d’achat devront être irrévocables jusqu’au X ».

Un processus d’enchères pourrait également être envisagé sous cet angle. Ainsi, une vente par soumissions, ou appel d’offres, constitue une invitation pour les acheteurs à déposer des promesses d’achat jusqu’à une date et une heure prédéterminées.

Fiche descriptive

Dans une telle situation, le courtier du vendeur doit indiquer sur la fiche descriptive :

  • le prix le plus bas que le vendeur est prêt à accepter et l’inscrire comme suit dans le contrat de courtage vente à la clause 11.1 : « Le prix offert doit être supérieur au montant inscrit à la clause 4.1 du contrat de courtage vente. Le vendeur nous informe qu’il ne considérera aucune offre inférieure à ce montant. »;
  • les dates de visites, la date et l’heure de la présentation des promesses d’achat, ainsi que le délai de réponse et les conditions demandées par le vendeur (ex. : acompte, inspection avant la présentation de la promesse d’achat, etc.);
  • la clause suivante : « La présente ne constitue pas une offre ou une promesse de vente pouvant lier le vendeur à l’acheteur, mais une invitation à soumettre des promesses d’achat. »

Dès que l’invitation de vente par soumissions ou appel d’offres est terminée et si aucune promesse d’achat n’a été acceptée, le courtier du vendeur doit retirer les informations de la fiche descriptive.

Obligation de présenter une promesse d’achat dans les meilleurs délais

Il est important de savoir que de telles mentions ne constituent que l’expression de ce que souhaite le vendeur; elles ne lient aucunement un éventuel acheteur. Ainsi, peu importe les exigences du vendeur énoncées au contrat de courtage vente ou à la fiche descriptive quant à la date de présentation des promesses d’achat ou au prix demandé, le courtier immobilier qui reçoit une promesse d’achat a toujours l’obligation de la présenter dans les meilleurs délais(1).

Absence d’obligation d’y répondre

Cela n’oblige pas le vendeur à répondre à la promesse d'achat qui ne respecte pas ses exigences énoncées dans la fiche descriptive. Le vendeur conserve en effet le droit de ne pas considérer la promesse d'achat ou de la refuser, pour ne tenir compte que des promesses d’achat qui respecteront ses exigences quant à la date de présentation.

Acceptation d’une promesse d’achat avant la date limite fixée

Qu’arrive-t-il si le vendeur reçoit une promesse d’achat acceptable à ses yeux, mais dont le délai d’acceptation ne respecte pas les exigences qu’il avait lui-même fixées? Si le vendeur se propose de l’accepter sans attendre d’autres promesses qui pourraient lui être faites avant la date limite qu’il a fixée, le courtier immobilier qui le représente devrait lui suggérer de vérifier auprès d’un conseiller juridique s’il peut le faire sans risquer d’engager sa responsabilité envers les autres acheteurs qui, eux, auraient accepté les exigences fixées par le vendeur.

Pour toute question, n’hésitez pas à contacter le Centre de renseignements Info OACIQ par courriel à info@oaciq.com ou par téléphone au 450 462-9800 ou 1 800 440-7170.

Pour plus d'information, nous vous invitons à lire les articles suivants :

La présentation de plusieurs promesses d'achat
Le droit du courtier de l'acheteur de participer à la présentation d’une promesse d’achat

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(1) Article 102 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité