Publié le : 28 septembre 2012
Numéro d'article : 121871

La fraude hypothécaire et le courtage illégal

Il peut arriver, dans le cadre de ses opérations de courtage, qu’un courtier immobilier ou hypothécaire soit confronté à une situation de courtage illégal. Dans de telles situations, on retrouve notamment des activités relatives à la fraude hypothécaire, augmentant d’autant le risque pour la protection du public. Voici quelques exemples de procédés illégaux et frauduleux dont les enquêteurs de l’Organisme ont pu avoir connaissance dans le cadre de leurs enquêtes.

Le courtage hypothécaire illégal

L’exercice illégal du courtage hypothécaire se traduit souvent de la façon suivante :

  1. Le futur emprunteur est sollicité pour lui offrir des services de financement ou de refinancement hypothécaire à des taux soi-disant avantageux.
  2. La sollicitation est faite par de petites annonces classées placées sur Internet, dans les périodiques, les revues, etc. ou encore par du porte-à-porte ou par téléphone.
  3. Il s’agit fréquemment de compagnies légalement constituées au Registre des entreprises (CIDREQ).
  4. Les victimes de ces faux courtiers sont souvent des personnes qui ont de la difficulté à obtenir des prêts garantis par hypothèque par le biais d’institutions financières.
  5. Le faux courtier, par la suite, recueille les informations personnelles de l’emprunteur, lui fait signer un mandat en l’informant qu’il s’occupe de tout.
  6. Les frais exigés par ces entreprises varient de quelques centaines à plusieurs milliers de dollars.

Demeurer vigilant

Afin de maximiser la protection du public, il est important pour le courtier immobilier d’être vigilant lors d’opérations de courtage. En effet, lorsqu’un courtier est impliqué dans une transaction au cours de laquelle une personne ou une entreprise semble poser des actes de courtage sans détenir de permis à cet effet, il est opportun de dénoncer ce genre de pratique dont le courtier est témoin afin de protéger le public de ces faux courtiers. Toute personne témoin d’un acte de courtage illégal peut communiquer avec le Centre Info OACIQ au 450 462-9800 ou au 1 800 440-7170 ou elle peut faire une demande d'assistance. Le cas échéant, le dossier sera acheminé à la section de l‘exercice illégal du Service des affaires juridiques pour enquête.

Quelques statistiques

Voici quelques statistiques relatives à l’exercice illégal de l’activité de courtier immobilier et à celle de courtier hypothécaire. À l’OACIQ, la section de l’exercice illégal; c’est plus de 400 dossiers actifs. De ces 400 dossiers, plus de 150 sont en attente de procès et les autres sont sous enquête. Environ 70 % des demandes d’enquête concernent le prêt garanti par hypothèque immobilière.

Cas de fraudes hypothécaires

Dans certains cas, les dossiers de demandes de prêts garantis par hypothèque immobilière peuvent servir de prétexte pour commettre des fraudes. Voici donc quelques exemples de situations frauduleuses.

1. Les faux documents

Afin de s’assurer que le prêt garanti par hypothèque immobilière sera obtenu, le faux courtier utilisera, dans ce type de fraude, de faux documents, par exemple un relevé d’emploi qu’il forgera lui-même et qu’il annexera à la demande de prêt. Cette manigance sera souvent effectuée à l’insu de l’emprunteur. Ce dernier obtiendra alors son prêt garanti par hypothèque immobilière.

2. Le prête-nom

D’autres situations sont faites à la connaissance de l’emprunteur auquel on demande d’agir comme prête-nom. Normalement, un prête-nom est une personne qui agi comme mandataire d’une autre comme si elle agissait en son propre nom. Toutefois dans les cas de fraude, le prête-nom est la personne qui prête son nom et sa situation financière afin que le faux courtier, soit le fraudeur, puisse commettre sa fraude et récolter une somme d’argent considérable.

Voici un exemple de fraude commise à l’aide d’un prête-nom. Une demande de prêt garanti par hypothèque immobilière dont le montant est gonflé sera présentée au nom du prête-nom avec de faux documents. Bien que l’acte de prêt et l’acte d’hypothèque indiqueront que l’emprunteur est le prête-nom, c’est le faux courtier qui recevra l’argent du prêt. Le faux courtier informera alors le prête-nom qu’il s’occupera des paiements du prêt hypothécaire de ce dernier. Pour son rôle, le prête-nom pourra recevoir une certaine somme d’argent de la part du faux courtier. Ce dernier fera alors quelques paiements, cessera ensuite de payer et empochera l’excédent du prêt hypothécaire. Dans certains cas, il y aura même revente de l’immeuble à l’insu du prête-nom qui demeurera responsable envers le prêteur, puisque que c’est son nom qui apparaitra sur les documents en tant que débiteur.

3. Le « flip » immobilier

Finalement, certaines entreprises se spécialisent dans le « flip » immobilier. En quoi consiste cette manœuvre frauduleuse? En fait, elle permet aux personnes n’ayant pas les fonds nécessaires pour acheter un immeuble de le faire sans en avoir les moyens. Ainsi, l’entreprise demande à son client de visiter des maisons qui l’intéressent et qui sont à vendre par le propriétaire. Quand le choix est arrêté sur un immeuble, la compagnie achète l’immeuble à bon prix pour le revendre rapidement à son client, souvent en quelques minutes et avant même que l’immeuble lui appartienne légalement, à un prix gonflé. De plus, l’entreprise s’occupe d’obtenir le prêt hypothécaire pour son client. De ce fait, elle réclamera des honoraires pour avoir obtenu le prêt garanti par hypothèque immobilière en plus de bénéficier du profit de la vente de l’immeuble.