Publié le : 26 août 2019
Mis à jour le : 12 septembre 2019
Numéro d'article : 207027

L’obligation de divulgation du courtier : une protection de plus

Le courtier immobilier a l’obligation d’informer les parties à la transaction de tout facteur dont il a connaissance et qui peut affecter défavorablement les acheteurs et les vendeurs, ou l’objet même de la transaction.

Or, l’importance d’un facteur dépend de chaque personne en fonction de ses valeurs, de ses perceptions, de sa religion, de son âge, etc. Certains événements peuvent être reliés à une propriété sans en affecter spécifiquement l’apparence, la qualité ou les fonctionnalités. Par exemple, un propriétaire suspecté de faire partie d’une organisation criminelle, un décès dans la propriété, une propriété ayant été vandalisée, la présence d’un phénomène inexpliqué ou une maison ayant servi à la culture de cannabis, même si elle a été remise en état.

Ajoutons que le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ou sa version pour copropriété divise) est obligatoire. Si le vendeur refuse de fournir les renseignements demandés ou de signer ce formulaire, son courtier ne pourra le représenter pour la vente.

Obligation de divulguer

L’obligation des courtiers envers les acheteurs est limpide sur ce sujet. Dès qu’un courtier a connaissance d’un facteur qui pourrait défavorablement affecter un acheteur, peu importe la source d’information, il se doit de le mentionner à l’acheteur, après avoir fait ses vérifications diligentes. Qui dit vérifications diligentes, ne dit cependant pas enquête. Le vendeur doit aussi être informé par son courtier qu’il a l’obligation déontologique de divulguer les renseignements à tout acheteur intéressé, ou au courtier qui le représente, avant même la signature d’une Promesse d’achat.

Prenons un exemple : les journaux ont publié que les copropriétaires d’un immeuble (ou encore les vendeurs d’un immeuble) font partie du crime organisé. Un acheteur désire présenter une promesse d’achat sur un des appartements en copropriété de cet immeuble. Une fois informé, son courtier devra alors l’aviser que, selon le journal, certains copropriétaires feraient partie du crime organisé. Il devra aussi être en mesure de démontrer ce qu’il avance en ayant une copie du ou des articles de journaux en question.

Comment divulguer 

Le courtier est tenu d’être proactif, c’est-à-dire de ne pas attendre les questions de l’acheteur à ce sujet. Notez aussi que même si l’information ou les faits datent de quelques années, ils peuvent encore être pertinents et doivent être divulgués.

Par ailleurs, les informations plus sensibles portant sur certaines personnes et non sur l’immeuble n’ont pas à être consignées au formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble. Le courtier devra transmettre cette information à l’acheteur, avant qu’il ne remplisse une Promesse d’achat, sous la forme qu’il jugera appropriée dans les circonstances. Le courtier devrait cependant toujours s’assurer de conserver une preuve que l’information a été transmise à l’acheteur, par exemple en présence d’un témoin ou encore d’un courriel que vous verserez à votre dossier.

Conclusion

Bien qu’au sens du Code civil du Québec certains facteurs pourraient ne pas représenter un vice caché mettant en cause l’intégrité d’un immeuble, le courtier a des obligations déontologiques en vertu de la Loi sur le courtage immobilier, en particulier quant à son devoir de conseil et d’information. Bref, la transparence est de mise en toutes circonstances.

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