Publié le : 25 mars 2013
Numéro d'article : 122389

Les maisons de culture du cannabis : des indices à ne pas négliger

Le syndic de l’OACIQ a enquêté sur les agissements de courtiers immobiliers lors de transactions portant sur des maisons utilisées pour la culture de la marijuana. Ces enquêtes, qui sont menées parallèlement à celles des corps policiers, ont donné lieu à des plaintes devant le comité de discipline.

Des centaines de maisons ont déjà été identifiées comme servant ou ayant servi à la culture de la marijuana. Compte tenu des dommages importants qui peuvent être causés aux bâtiments notamment par l’humidité, les courtiers immobiliers doivent prendre des mesures particulières lors de la mise en vente, de l’achat ou de la location d’immeubles qui ont servi ou qui pourraient servir à cette fin.

Le fait qu’une maison ait déjà servi à la culture de marijuana constitue un facteur défavorable qui doit faire l’objet d’une divulgation, s’il est connu. Le courtier immobilier doit donc recommander au vendeur de l’indiquer dans le formulaire de Déclarations du vendeur et d’y ajouter toute précision utile. À défaut et en cas de doute, le courtier doit s’assurer que toutes les parties à la transaction en seront informées à la première occasion. Il doit aussi recommander à l’acheteur de faire procéder à une inspection et à des analyses d’air et de moisissures plus poussées. L’immeuble pourrait être endommagé, le créancier pourrait retirer son offre de financement et les assureurs pourraient vouloir limiter leur couverture ou même refuser de l’assurer.

Il n’est pas toujours de notoriété publique qu’une maison a servi à la culture de marijuana. Dans ce cas, quels sont les indices sur lesquels le courtier immobilier devrait porter attention s’il veut agir avec diligence et éviter à ses clients des inconvénients et des pertes financières importantes? Il y a deux types d’indices : ceux afférents à l’immeuble, qu’une inspection visuelle peut révéler, et ceux reliés à certains aspects de la transaction elle-même.

Indices reliés à l’immeuble

L’inspection visuelle de l’immeuble, effectuée par un inspecteur en bâtiment reconnu, peut révéler un certain nombre d’indices à l’effet que l’immeuble a servi à la culture de marijuana. Par contre, comme l’usage d’une maison à cette fin ne dure pas très longtemps, les dommages causés ne sont pas toujours apparents et des travaux peuvent avoir été effectués pour les réparer ou les masquer. Voici certains de ces indices:

  • maison remise en vente rapidement;
  • maison très peu meublée;
  • comptes d’électricité élevés ou ayant connu une variation significative;
  • compteur électrique trafiqué, par exemple par le tronçonnage du mât électrique avant le compteur;
  • mât électrique neuf;
  • signes d’un trop haut niveau d’humidité, notamment dans l’entretoit (isolant mouillé, ferme du toit noircie);
  • formation de glace aux sorties de ventilation et aux cheminées;
  • présence de déshumidificateurs à des endroits inhabituels et inappropriés;
  • traces d’humidité dans la cheminée du foyer;
  • signes de corrosion sur les prises de courant ou les interrupteurs, les bases de poteaux de métal, etc.;
  • planchers spongieux;
  • parfums camouflant l’odeur de pourriture;
  • papier peint décollé et peinture écaillée;
  • plafonds et châssis de fenêtre fraîchement peints;
  • nécessité de mesurer le taux d’humidité de l’air ambiant (avec un hygromètre à bulle) ou dans les murs (avec un hygromètre à contact);
  • odeur très forte et inhabituelle;
  • spores de moisissure apparaissant sur le mur nord ou dans des endroits sans ventilation (la moisissure est causée par la présence d’humidité, de chaleur et de cellulose [bois, carton, peau]);
  • taches de moisissure sur les murs, trous colmatés d’environ un pied de diamètre dans le plancher et le plafond des garde-robes, dans les murs de séparation du sous-sol ou encore près du mât électrique;
  • gonflement des murs de placoplâtre, clous renfoncés au plafond;
  • cheminée non connectée dans l’entretoit.

Indices reliés à la transaction

Les indices reliés à l’immeuble servent à identifier les maisons qui ont servi à la culture de marijuana. Par contre, ceux reliés à la transaction servent à identifier un immeuble qui est destiné à la culture. Comme les courtiers jouent un rôle central dans toute transaction immobilière, ils sont dans une position privilégiée pour relever ces indices et conseiller à leurs clients vendeurs d’agir avec prudence. Voici les indices les plus fréquents :

  • la promesse d’achat prévoit une date très éloignée pour la signature de l’acte de vente, mais avec une occupation antérieure des lieux. Au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur disparaît et le locataire a quitté les lieux. Le vendeur se retrouve avec un immeuble contaminé;
  • l’achat ou la location se fait par un tiers ou encore par un prête-nom;
  • la maison de type plain-pied avec garage attaché est achetée à des fins d’investissement;
  • l’acheteur habite à l’extérieur du pays ou dans une autre province;
  • le versement en argent liquide peut être important;
  • un acompte est fait en argent liquide ou par l’entremise du courtier de l’acheteur;
  • les sources de financement sont inhabituelles;
  • l’engagement hypothécaire est sujet à l’obtention des baux;
  • l’acheteur ne négocie pas;
  • l’acheteur ne fait pas examiner l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou ne se préoccupe pas des dimensions des pièces ou des autres caractéristiques, si ce n’est des installations électriques ou de la superficie du garage et du sous-sol;
  • l’acheteur a fait plusieurs transactions récemment;
  • la transaction est notariée séparément, c’est-à-dire que les parties ne se rencontrent pas.