3. Obligation de dénoncer le conflit d’intérêts
Le titulaire de permis doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts en toute circonstance et en tout temps1. Il est en conflit d'intérêts lorsque ses propres intérêts (financiers ou autres) sont en opposition avec ceux de la partie qu'il représente.
Ce n’est que dans des cas exceptionnels que le titulaire de permis peut se trouver en situation de conflit d’intérêts puisque dès qu’il fait face à une situation potentielle de conflit d’intérêts, il doit prendre activement des moyens pour l’éviter.
La loi prévoit que dans ces cas exceptionnels, c’est-à-dire lorsque le courtier ne peut pas éviter d’être en situation de conflit d’intérêts, il a l’obligation de le dénoncer aux parties intéressées2.
Il est important de noter que la loi ne donne pas au titulaire de permis le choix entre éviter le conflit d’intérêts ou le dénoncer; en tout temps, il doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts.
Ainsi, l’obligation de dénonciation n’est pas une option ou une possibilité pour le titulaire de permis. Il ne s’agit pas d’une échappatoire prémunissant le titulaire de permis contre la commission d’une infraction déontologique.
Même si le titulaire de permis l’a dénoncé, il demeure quand même en situation de conflit d’intérêts. Il a l’obligation de dénoncer le conflit d’intérêts afin de protéger les parties intéressées en les informant du fait que son jugement, ses conseils et ses actes pourraient être influencés, même inconsciemment, par des considérations personnelles à leur désavantage.
Lorsque le titulaire de permis se trouve en situation de conflit d’intérêts, non seulement doit-il le dénoncer, mais il doit aussi informer son client qu’il peut mettre fin à son contrat de courtage ou son mandat avec lui et qu’il peut se faire représenter par un autre courtier immobilier de son choix. Le client doit pouvoir se sentir totalement en confiance avec le courtier immobilier qu’il a choisi. En effet, malgré la dénonciation, le client peut être moins à l’aise dans cette situation ou plus inquiet. C’est pourquoi il doit avoir l’option de mettre fin à sa relation avec le courtier immobilier qui est en conflit d’intérêts.
La dénonciation du conflit d’intérêts doit être effectuée sans délai et par écrit. Ces deux obligations ont pour objectif d’offrir une protection accrue au public.
1-2Article 2 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité
Aux fins de dénonciation du conflit d’intérêts que le titulaire ne peut éviter, des informations doivent être communiquées par écrit aux parties intéressées, dont :
- le nom et le numéro de permis du courtier;
- le nom et les coordonnées du vendeur/acheteur vous plaçant en conflit d’intérêts;
- l’objet du contrat de courtage (adresse de l’immeuble, nom de l’entreprise, numéro de contrat);
- la description du conflit d’intérêts;
- les raisons pour lesquelles le courtier n’est pas en mesure d’éviter le conflit d’intérêts.
*Aucun format particulier n’est exigé par l’OACIQ pour faire cette dénonciation de conflit d’intérêts; l’important est que la dénonciation soit faite sans délai et par écrit, comme prescrit par la Loi (art. 2 RCE). Une preuve de réception ou de signature par le client de la dénonciation doit être conservée au dossier du courtier.
Certains titulaires de permis utilisent le formulaire Avis de divulgation – Achat-Vente-Échange en effectuant certaines adaptations pour dénoncer un conflit d’intérêts. Or, ce formulaire a été conçu pour divulguer le statut de titulaire de permis du courtier et la nature de son intérêt dans la transaction, lorsqu’il est lui-même directement ou indirectement impliqué financièrement dans une transaction immobilière et non pour dénoncer un conflit d’intérêts.
L’obligation de dénoncer un conflit d’intérêts ne doit pas être confondue avec celle de divulguer son statut de titulaire de permis impliqué dans une transaction comme partie. Dans ce dernier cas, le titulaire de permis n’est pas en situation de conflit d’intérêts s’il ne représente pas la partie avec laquelle il transige.
EXEMPLE 1
Un client important avec lequel un courtier immobilier a fait plusieurs transactions d’achat dans le passé, veut se porter acquéreur d’un immeuble pour lequel ce même courtier a un contrat de courtage pour le vendre. Le courtier immobilier pourrait être tenté de favoriser ce client important, à la fois au bénéfice de ce dernier et aussi en raison de la relation d’affaires qu’il a avantage à maintenir et à valoriser. Le courtier immobilier ne pouvait pas prévoir que son client soit intéressé par cette inscription avant qu’il signe le contrat de courtage. Il ne peut donc pas lui être reproché d’avoir accepté d’agir pour le vendeur.
Ce que le courtier doit faire dans cette situation
- Afin de s’assurer que le courtier immobilier puisse protéger et promouvoir les intérêts de son client vendeur en toute objectivité, et que son client « régulier » ait le bénéfice d’être bien conseillé et représenté, le courtier immobilier doit recommander à ce dernier d’avoir recours au service d’un autre courtier immobilier. Les deux clients auraient alors l’avantage de recevoir des conseils indépendants, en toute confiance.
- Aussi, dans un souci de transparence et d’honnêteté, le courtier immobilier doit informer son client vendeur que, non seulement, il connaît l’acheteur, mais qu’il s’agit d’un de ses clients réguliers. C’est pourquoi le courtier a l’obligation de lui offrir de mettre fin à son contrat de courtage ou de le continuer, en toute connaissance de cause.
EXEMPLE 2
Deux acheteurs sont représentés par le même courtier et veulent faire une promesse d’achat sur la même propriété. Cette situation n’était pas prévisible au départ puisque les contrats de courtage achat ne concernaient pas une propriété en particulier. Ces contrats de courtage décrivaient plutôt les besoins et critères des acheteurs.
Ce que le courtier doit faire dans cette situation
- Afin d’éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts et de demeurer indépendant, objectif et loyal, il doit dénoncer au second acheteur qui souhaite faire une promesse d’achat sur la même propriété qu’il ne peut le représenter en raison du fait qu’il représente déjà un acheteur qui a formulé une promesse d’achat sur la même propriété.
- Afin de respecter son devoir de loyauté et d’assurer la confidentialité des stratégies envers chacun des acheteurs liés par contrat de courtage achat, il devra référer l’acheteur vers un autre courtier afin qu’il représente ses intérêts dans le cadre d’une promesse d’achat sur la propriété en question.
EXEMPLE 3
Un vendeur représenté par un courtier a accepté la promesse d’achat d’un acheteur non représenté assortie d’une condition de vente de sa propre propriété (R2.1). L’acheteur souhaite signer un contrat de courtage vente avec le courtier du vendeur pour la mise en marché de sa propre maison (dans le but de réaliser la condition R2.1). Le courtier doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts et il ne peut donc pas représenter l’acheteur. En effet, le courtier ne peut représenter les intérêts des deux parties puisqu’il ne serait pas en mesure de remplir ses obligations de loyauté et de confidentialité des informations personnelles et stratégiques des deux parties. Il pourrait, par exemple, favoriser les intérêts du client vendeur en conseillant à son client acheteur d’accepter une promesse d’achat qui ne serait pas à son avantage.
