Bien comprendre la promesse d'achat

La Loi sur le courtage immobilier définit clairement les devoirs et obligations des professionnels autorisés par l’OACIQ. Voici un aperçu de ce à quoi l’acheteur ou le vendeur peut s’attendre du courtier durant les étapes de la promesse d’achat.

Avant de signer une promesse d’achat

La promesse d’achat comporte plusieurs clauses. Il est donc important de prendre le temps de la lire attentivement avant de la signer et de poser toutes les questions nécessaires.

Le courtier immobilier qui représente l’acheteur a le devoir de le conseiller, de l’informer selon ses critères et besoins spécifiques, et de lui expliquer les termes du formulaire. Ainsi, le courtier de l’acheteur devra notamment :

• aider l’acheteur à bien comprendre les informations fournies par le vendeur sur l’historique de la propriété, inscrites dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble.

• s’assurer que la propriété convoitée répond aux besoins de l’acheteur et correspond au budget établi.

• aider l’acheteur à fixer le prix à offrir au vendeur en lui présentant une analyse des propriétés comparables. Ce prix doit tenir compte des déclarations du vendeur, car il ne sera pas possible d’invoquer des éléments qui y sont mentionnés pour obtenir une réduction par la suite.
• s’assurer que la vocation souhaitée de la propriété est conforme aux règlements. Par exemple, le terrain convoité est-il contaminé ou peut-il servir aux fins prévues?
• s’assurer d’avoir en main tous les documents nécessaires pour permettre à l’acheteur de prendre une décision éclairée. Par exemple, si un certificat de localisation a plus de dix ans, le notaire pourrait en exiger un nouveau. Il est donc préférable d’en discuter avec son courtier au moment de la promesse d’achat. Plus d’informations dans l’article L’importance d’un certificat de localisation à jour.
• s’assurer que toutes les conditions souhaitées par l’acheteur sont inscrites : financement, inspection du bâtiment, éléments inclus et exclus de la vente (luminaires, lave-vaisselle, système d’alarme, etc.). La clarté et la précision de chaque élément à inclure sont essentielles pour éviter toute interprétation.
• vérifier que le délai donné au vendeur pour répondre à l’offre, ainsi que les dates souhaitées pour signer l'acte de vente chez le notaire et pour la prise de possession des lieux, répondent aux besoins de l’acheteur.

Pendant les négociations de la promesse d’achat

Le vendeur peut soit refuser l’offre, l’accepter intégralement ou faire une contre-proposition.

Promesse d’achat refusée

Même si l’offre satisfait toutes les conditions du vendeur, ce dernier peut la refuser. De plus, l’absence d’une réponse de la part du vendeur équivaut à un refus de sa part. Si la propriété intéresse toujours l’acheteur, rien ne l’empêche de proposer une nouvelle promesse d’achat au vendeur.

Promesse d’achat acceptée

Dès l’acceptation de l’offre, l’acheteur doit remplir dans les délais prévus les conditions énoncées à la promesse d’achat. Les plus courantes sont d’obtenir le financement nécessaire et de faire faire une inspection de la propriété par un expert reconnu.

Contre-proposition

Si une contre-proposition à une promesse d’achat est reçue, cela signifie que le vendeur refuse l’offre initiale, mais pourrait l’accepter à certaines conditions. Ce peut être un prix révisé ou des éléments qu’il désire exclure ou modifier. À son tour, l’acheteur peut accepter, refuser ou répondre en faisant lui aussi une contre-proposition. Il est important de rappeler que toute nouvelle contre-proposition annule les précédentes. Le courtier doit donc consigner l’ensemble des conditions souhaitées dans la dernière contre-proposition, en plus de celles de la promesse d’achat initiale, car c’est ce qui constituera l’engagement formel entre les parties.

Enfin, pour modifier les termes d’une promesse d’achat déjà acceptée par les parties, le courtier devra utiliser le formulaire Modifications pour consigner l’entente entre le vendeur et l’acheteur.

La réponse diffère selon qu’il s’agit d’une propriété neuve ou usagée.

Propriété usagée

Entre le moment où la promesse d’achat est signée par l’acheteur et celui où elle est présentée au vendeur, le Code civil du Québec laisse à l’acheteur un court laps de temps pour se désister auprès du vendeur. Une fois que le vendeur a reçu la promesse d’achat l’acheteur est lié par le contenu de son offre, sous réserve des conditions prévues.

Propriété neuve ou en construction

Le Code civil du Québec accorde dix jours à un acheteur pour annuler le contrat préliminaire signé par lequel il promet d’acheter la propriété, habituellement auprès du constructeur ou du promoteur. Cependant, celui-ci peut alors réclamer jusqu’à 0,5 % du prix de vente convenu. Par exemple, pour une propriété de 300 000 $, cela représente un montant pouvant aller jusqu’à 1 500 $.

Obligations des courtiers quant à la rédaction et la présentation de toute promesse d’achat 

Le courtier du vendeur

Conformément à la clause 9.1 (2) du contrat de courtage vente résidentiel qu’il a conclu, le courtier du vendeur doit « présenter au vendeur, dans les meilleurs délais, toute promesse écrite, visant l’achat, la location ou l’échange, qu’il reçoit relativement à l’immeuble ». Ainsi, si un acheteur non représenté le lui demande, il doit rédiger sa promesse d’achat, même si le prix offert est nettement inférieur à la valeur du marché ou au prix demandé par le vendeur, et la lui présenter.

Le courtier de l’acheteur

De même, selon la clause 8.1 (2) du formulaire de contrat de courtage achat, le courtier de l’acheteur doit « présenter, dans les meilleurs délais, toute promesse écrite, visant l’achat, la location ou l’échange, qu’il reçoit de l’acheteur relativement à l’immeuble ».

Le courtier doit conseiller l’acheteur sur le prix à offrir pour la propriété et ses conséquences, mais il ne peut manquer à ses obligations contractuelles en omettant de rédiger une promesse d’achat sous prétexte que le prix offert est nettement inférieur au prix demandé par le vendeur. 

 Pour toute question liée au courtage immobilier, les agents d’Info OACIQ sont disponibles.