Courtage immobilier en territoire autochtone

Le courtage immobilier en territoire autochtone diffère grandement de celui pratiqué sur le reste du territoire québécois.

Dans l’exercice de ses activités, le courtier immobilier doit tenir compte de ses aptitudes et des limites de ses connaissances. Celui désirant agir comme intermédiaire dans une transaction visant un immeuble en territoire autochtone doit en connaître les règles et les restrictions spécifiques. Ainsi, il pourra mieux informer les parties à la transaction de manière objective. Par exemple, la fiche descriptive pourrait indiquer les restrictions et les modalités spécifiques à la vente, à la location ou au financement d’un immeuble de cette nature. 

Voici les grandes lignes visant à se familiariser avec ce champ d’activité.

La possession 

Un autochtone est légalement en possession d’une terre dans une communauté autochtone si cette terre lui a été accordée par le conseil de bande avec l’approbation du ministre¹.

De même, un autochtone peut légalement être en possession d’une terre dans une communauté autochtone si le ministre lui délivre un « certificat de possession ». Ce certificat peut attester non seulement de la possession de ladite terre, mais aussi de la possibilité d’y résider dans un immeuble ou d’y construire un immeuble².

La vente immobilière

Le courtier immobilier peut agir à titre d’intermédiaire dans une transaction visant un immeuble de la communauté autochtone, mais il ne pourra pas y avoir de transfert de titre de propriété, car celui-ci appartient à la Couronne. Le gouvernement fédéral tient d’ailleurs un registre des terres de chacune des communautés autochtones³. La revente de l’immeuble d’un membre de la communauté s’effectue normalement par le transfert du certificat de possession qui joue le rôle d'un titre immobilier. 

Comme intermédiaire, le courtier immobilier doit être au fait qu’un autochtone ne peut céder la possession d’un immeuble qu’à la bande à laquelle il appartient ou un autre membre de celle-ci⁴. Le marché étant limité aux membres de cette bande, le bassin d’acheteurs potentiels sera donc restreint.

De plus, chaque conseil de bande peut édicter des règlements administratifs encadrant la résidence des membres de la bande ou des autres personnes de la communauté autochtone. En plus d’être conscient des restrictions supplémentaires en vigueur sur le territoire où se trouve l’immeuble, le courtier immobilier voudra en faire mention aux acheteurs potentiels afin de s’assurer de leur capacité à en respecter les modalités. 

La location

Il est possible de demander au ministre de délivrer un « bail d'un titulaire d'un billet de location » au nom d’une bande ou d’un particulier détenant un certificat de possession, s’il est conforme aux lois fédérales et aux règlements administratifs de la communauté visée. Avant la délivrance de tels baux, le ministre consultera les conseils de bande afin de reconnaître leurs intérêts dans l’utilisation et la mise en valeur des terres de leur réserve. 

Le courtier immobilier doit prendre garde au fait qu’un occupant ne peut permettre à un tiers (une personne autre qu’un membre de cette bande) d’occuper, d’utiliser ou de résider sur une réserve au moyen d'un bail, ce dernier étant nul⁵. Ceci dit, la sous-location est possible dans la mesure où elle respecte toutes les dispositions du bail principal et se conforme aux règlements administratifs de la communauté autochtone en question. 

Le financement

L’obtention d’un financement nécessaire à l’acquisition d’un droit de possession d’un immeuble ou à la construction d’un immeuble peut s’avérer plus complexe, car celui qui en a la possession ne détient pas le droit de propriété. Les institutions financières usuelles hésiteront donc avant de consentir un tel financement, car ni l’immeuble ni le terrain ne peuvent être saisis par l’institution financière en cas de défaut de paiement, ceux-ci appartenant à la Couronne⁶.

Ainsi, l’autochtone désirant se faire financer devra explorer des sources alternatives, telles que son conseil de bande ou le Programme de financement à l'habitation des Premières Nations de la Société d'épargne des Autochtones du Canada (SÉDAC). Afin de faciliter la conclusion de la transaction, le courtier immobilier pourrait être appelé à donner de l’information sur les différentes sources de financement possibles.

Les taxes sur les services

Les autochtones et les bandes sont exemptés de taxation sur les droits concernant la propriété, l’occupation, la possession ou l’usage d’une communauté autochtone ou des terres cédées⁷.

Les TPS et TVQ ne s'appliquent pas non plus aux services de courtage fournis à des autochtones, des bandes ou des entités mandatées par une bande, si les services sont entièrement fournis dans une communauté autochtone. De la même façon, les taxes ne s’appliquent pas aux services fournis à l'extérieur d'une communauté autochtone, mais qui ont trait à des intérêts immobiliers qui y sont situés⁸.

¹ Loi sur les Indiens, art. 20 (1).
² Loi sur les Indiens, art. 20 (2).
³ Loi sur les Indiens, art. 21.
⁴ Loi sur les Indiens, art. 24.
⁵ Loi sur les Indiens, art. 28 (1) et ss.
⁶ https://ici.radio-canada.ca/espaces-autochtones/1030593/chronique-juridique-les-reserves-indiennes-ces-terres-de-sa-majeste
⁷ Loi sur les Indiens, art. 87 (1) et (2).
⁸ https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/autochtones/renseignements-indiens.html#hdng15