La Promesse d'achat


Selon le type de propriété, votre courtier utilisera l’un ou l’autre des formulaires Promesse d’achat suivants qui sont obligatoires et conçus par l’OACIQ :

PARLEZ-EN À VOTRE COURTIER

Demandez-lui de bien vous expliquer toutes les clauses afin de vous assurer de bien les comprendre.

BON À SAVOIR

Dans le cas où vous souhaitez acquérir une propriété résidentielle neuve ou sur plan d’un promoteur ou d’un constructeur, le Code civil du Québec exige d’utiliser un contrat préliminaire, au lieu de la Promesse d’achat qu’emploie le courtier lors d’une transaction visant un immeuble usagé. Votre courtier a donc le devoir d’exiger l’utilisation d’un contrat préliminaire. De plus, au moment de la rédaction de ce contrat, il s’assurera que le formulaire Remboursement de taxes accordé par le constructeur pour une nouvelle habitation est correctement rempli.

Bien comprendre les clauses


1 - Identification des parties

Cette section sert à identifier l’acheteur et le vendeur ou leurs mandataires s’il y a lieu. On doit y trouver vos nom, adresse, numéro de téléphone et adresse courriel (si disponibles). Le courtier se chargera de vérifier l’identité de chaque partie à la transaction à l’aide d’une pièce d’identité.

2 - Objet de la promesse d’achat

C’est à cet endroit que vous promettez d’acheter la propriété et qu’est mentionné le nom du courtier qui agit pour vous à titre d’intermédiaire dans cette transaction.

3 - Description sommaire de l’immeuble

La Promesse d’achat doit contenir une description de l’immeuble, incluant :

  • L’adresse;
  • La désignation cadastrale;
  • Les dimensions et la superficie du terrain.

Copropriété par indivision

Si l’immeuble est détenu en copropriété par indivision, la Promesse d’achat doit notamment permettre de spécifier :

Les usages exclusifs reliés à la quote-part à acheter;

La superficie de cette dernière;

Si la superficie indiquée au certificat de localisation est « brute » ou « nette ».

Copropriété divise

La Promesse d’achat doit alors inclure :

La désignation cadastrale de la partie privative. Si les espaces de stationnement et de rangement sont également des parties privatives, leurs désignations cadastrales doivent aussi être indiquées, puisqu’elles sont différentes;

La quote-part des parties communes et leur désignation cadastrale.

Immeuble à revenus

L'Annexe L – Immeuble locatif jointe à la Promesse d’achat est recommandée pour l'acheteur et son courtier afin de bien établir les conditions relatives à ce type d'immeuble, par exemple en vous permettant de rendre votre Promesse d’achat conditionnelle à l’obtention d’informations ou d’engagements du vendeur relativement aux baux en vigueur ou au statut de l’immeuble.

4 - Prix et acompte

C’est à cette section du formulaire que votre courtier indique le prix que vous désirez offrir au vendeur pour sa propriété, et que vous convenez de payer entièrement au moment de la signature de l’acte de vente.

C’est également à cette clause que sera indiqué si l’immeuble est assujetti ou non à la TPS et à la TVQ et, dans l’affirmative, dans quelle proportion. De manière générale, la vente d’un immeuble d’habitation qui n’est pas nouvellement construit et qui n’a pas fait l’objet de rénovations majeures, est exemptée de la TPS et de la TVQ.

Dans le cas d’un immeuble à revenus, celui-ci peut comprendre une partie résidentielle et une partie utilisée à des fins commerciales, laquelle serait taxable aux fins de la TPS et de la TVQ.

Il est possible de remettre à votre courtier un acompte sur le prix d’achat à payer et ainsi prouver votre sérieux au vendeur. Si votre Promesse d’achat est acceptée, votre acompte sera déposé sans délai dans le compte en fidéicommis de votre courtier ou son agence.

5 - Mode de paiement

La Promesse d’achat précise le mode de paiement du prix d’achat. On y répartit notamment l’acompte, la mise de fonds et l’emprunt hypothécaire prévus.

6 - Nouvel emprunt hypothécaire

Les modalités de l’emprunt hypothécaire que vous vous engagez à obtenir devront être inscrites à cet endroit. Outre le montant requis, la clause doit prévoir le taux d’intérêt courant à ne pas dépasser, la durée de l’amortissement et le terme minimal que vous désirez.

Si vous ne transmettez pas de preuve d’emprunt du montant offert à la Promesse d’achat dans le délai prévu, le vendeur peut :

  • Exiger que vous fassiez une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire, conforme aux conditions énoncées à la Promesse d’achat, auprès d’un prêteur hypothécaire en particulier, et vous imposer un délai pour y parvenir; ou
  • Rendre votre Promesse d’achat nulle et non avenue.

Dans le cas où le vendeur ne se prévaut d’aucune de ces options à temps, votre Promesse d'achat devient nulle et non avenue.

7 - Déclarations et obligations de l’acheteur

Cette clause précise différents éléments, dont :

  • La date à laquelle vous avez visité l’immeuble et que vous vous en déclarez satisfait;
  • Les frais de notaire (frais de l’acte de vente, de sa publication ainsi que des copies) à votre charge (à moins d’entente à l’effet contraire entre les parties);
  • Votre engagement à payer les droits de mutation (communément appelée « taxe de bienvenue »);
  • Votre engagement à ne pas vendre, céder ou autrement aliéner vos droits dans la Promesse d’achat, à moins que vous n’ayez obtenu l’autorisation écrite du vendeur;
  • Dans l’éventualité où aucun acte de vente n’est signé par votre faute, vous vous engagez à dédommager l’agence ou le courtier lié au vendeur par contrat de courtage, en lui versant l’équivalent de la rétribution que le vendeur aurait dû lui payer.

8 - Inspection par une personne désignée par l’acheteur

Votre courtier doit vous recommander de faire inspecter l’immeuble que vous vous apprêtez à acquérir. C’est ici qu’il indiquera si votre Promesse d’achat est conditionnelle à une inspection par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel. Il doit également préciser le délai requis pour la réalisation de l’inspection.

Vous pouvez choisir de renoncer à votre droit d’inspection en cochant la case appropriée. Assurez-vous de bien comprendre les impacts liés à votre décision de ne pas faire inspecter.

Copropriété divise

Vous pouvez limiter l’inspection à la partie privative. Il est cependant recommandé de faire l’inspection complète du bâtiment.

Pour plus de détails, lire la section L'inspection.

9 - Examen de documents par l’acheteur

Cette clause vous permet d’indiquer les documents que vous souhaitez vérifier, tels que les baux, les contrats de location d’appareils comme le chauffe-eau, le système d’alarme ou encore les garanties liées à des inclusions. Vous y préciserez également l’échéance qu’aura le vendeur pour vous les remettre.

Si vous n’obtenez pas ces documents à temps, ou si vous êtes insatisfait de leur examen et de leur vérification, vous pouvez annuler votre Promesse d’achat. Vous devez alors en aviser le vendeur par écrit dans les sept jours suivant l’expiration du délai dont disposait le vendeur pour vous remettre les documents.

Copropriété divise

Certains documents sont automatiquement prévus, comme la déclaration de copropriété, le règlement de l’immeuble ainsi que les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires.

BON À SAVOIR

Si vous n'obtenez pas les documents demandés dans le délai fixé, ou si vous êtes insatisfait de leur examen et de leur vérification, vous pouvez annuler votre Promesse d’achat.

10 - Déclarations et obligations du vendeur

C’est à cette clause que le vendeur déclare être propriétaire de l’immeuble ou être autorisé à signer la Promesse d’achat.

Les déclarations visant l’immeuble sont, quant à elles, prévues au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble ou Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise.

10.2 Livraison de l’immeuble

Dans la Promesse d’achat, le vendeur s’engage à livrer l’immeuble dans l’état où il se trouvait lors de votre visite. Il est important de bien s’entendre sur les inclusions et les exclusions, souvent l’objet de disputes. Par exemple : les luminaires, le spa, les électroménagers, etc.

Votre courtier doit inscrire dans la Promesse d’achat les inclusions et les exclusions qui sont souhaitées. Les biens inclus doivent pouvoir servir à un usage normal au moment de la livraison de l’immeuble.

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Demandez-lui de vous renseigner et vous conseiller en ce qui concerne les mentions relatives à la garantie légale de qualité.

10.3 Documents de propriété

La Promesse d’achat précise les obligations du vendeur relativement aux titres de propriété. Ce dernier doit vous fournir un titre de propriété valide, attestant que l’immeuble vendu sera libre de tous droits réels et autres charges, sauf les servitudes usuelles et apparentes d’utilité publique (Hydro-Québec, municipalité, etc.).

Il doit aussi vous procurer son titre d’acquisition ainsi que le certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble et, le cas échéant, reflétant toute rénovation cadastrale. Ici, le terme « état actuel » se rapporte tant à l’état physique que juridique de l’immeuble. Un changement de règlement de zonage (ex. : zone inondable ou zone d’érosion ou de mouvement de sol) nécessiterait un nouveau certificat de localisation.

Copropriété divise

Si l’immeuble est détenu en copropriété divise, le vendeur devra vous fournir un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’ensemble de la copropriété, ce qui inclut la partie privative ou, à défaut, un certificat de localisation décrivant la partie privative seulement.

Si c’est le certificat global sur l’immeuble détenu en copropriété qui vous est fourni, il doit comprendre la description de la partie privative (l’indication des seuls numéros de lots ou de portes des parties privatives sans autre description n’est pas suffisante). Lorsque le certificat global ne comprend pas la description de la partie privative, ou que des modifications y ont été apportées, un certificat sur la partie privative devra être obtenu.

10.4 Frais de remboursement et de radiation

Cette clause rappelle que les frais liés au prêt hypothécaire du vendeur (remboursement, radiation, etc.) sont à sa charge (à moins d’une entente à l’effet contraire entre les parties).

10.5 Vice ou irrégularité

La Promesse d’achat prévoit un mécanisme au cas où, après sa signature mais avant la signature de l’acte de vente, vous découvrez un vice ou une irrégularité. Par exemple, une fissure ou une infiltration d’eau qui n’avait pas été divulguée au formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble joint à votre Promesse d’achat.

Le formulaire prévoit que vous ne serez pas tenu d’acheter avec cette particularité si le vendeur n’y remédie pas. Vous pourriez donc demander par écrit la correction du vice ou de l’irrégularité et, à défaut de l’obtenir, annuler la Promesse d’achat. Le vendeur disposera alors d'un délai de 21 jours, à compter de la réception d’un avis dénonçant la situation, pour aviser par écrit votre courtier qu'il a remédié à ses frais au vice ou à l'irrégularité, ou qu'il n’y remédiera pas.

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Assurez-vous qu’il vous guidera à travers les étapes de ce processus.

10.6 Intervention du conjoint

La Promesse d’achat contient aussi une clause prévoyant que le vendeur doit fournir une preuve de consentement de son conjoint :

  • Si l’immeuble ou une partie de celui-ci constitue la résidence familiale du vendeur; ou
  • Si son régime matrimonial le rend nécessaire.

10.7 Dommages

Selon cette clause, advenant qu’aucun acte de vente ne se signe par la faute du vendeur, ce dernier s’engage à dédommager l’agence ou le courtier qui vous est lié par contrat de courtage achat, en lui versant des dommages-intérêts équivalant à la rétribution que vous auriez eu à lui payer.

11 - Déclarations et obligations communes à l’acheteur et au vendeur

La Promesse d’achat prévoit des déclarations et obligations communes aux parties :

  • La date de la signature de l’acte de vente devant le notaire;
  • Les date et heure de l’occupation des lieux;
  • La date des répartitions relatives aux taxes (foncières, générales et spéciales), aux dépenses de copropriété le cas échéant, aux réserves de combustible, ainsi qu’aux revenus et dépenses reliés à l’immeuble;
  • Le cas échéant, le montant de la compensation si le vendeur occupe les lieux après la signature de l’acte de vente;
  • Les instructions au notaire pour le paiement de la rétribution;
  • Les biens inclus et exclus dans la vente;
  • Les appareils en location et les biens faisant l’objet d’un contrat de service et de location (ou tout autre contrat que vous devez prendre en charge).

12 - Autres déclarations et conditions

C’est ici que votre courtier inscrira, le cas échéant, des clauses particulières et nécessaires à la protection de vos intérêts. Par exemple, il pourrait inclure une clause qui obligera le vendeur à démarrer la piscine, dans le cas où l’acte de vente de l’immeuble serait signé après la date à laquelle la piscine devait être mise en marche.

13 - Annexes

La Promesse d’achat peut contenir des références à des annexes; celles-ci font partie intégrante de la Promesse d’achat. Votre courtier a le devoir de bien vous en expliquer les clauses.

Voici quelques exemples d’annexes :

  • Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble;
  • L’Annexe F – Financement, qui contient les clauses relatives à la prise en charge des obligations hypothécaires existantes et au solde du prix de vente requis pour l’acquisition de votre maison;
  • L’Annexe R – Immeuble résidentiel, qui comporte d’autres clauses applicables à la transaction, comme une condition de vente de votre propriété actuelle ou encore, si vous avez signé un Contrat de courtage achat, une clause qui prévoit le financement de la rétribution de votre courtier;
  • L’Annexe – Expertise prévoit des clauses vous permettant de rendre votre Promesse d’achat conditionnelle à ce que des expertises, des analyses et des études soient effectuées (entre autres, au sol de la propriété);
  • L’Annexe – Eau potable et installations septiques vous permet de rendre votre Promesse d’achat conditionnelle à ce que des tests, des vérifications ou des expertises relativement à l’eau potable et aux installations septiques soient effectués.

Si le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble n’est exceptionnellement pas disponible au moment de la Promesse d’achat, votre courtier doit y prévoir qu’elle est conditionnelle à l’obtention de ce formulaire.

Région rurale

Pour la propriété qui vous intéresse, votre courtier vous recommandera notamment de faire un test d’eau (qualité et quantité) ainsi qu’une vérification du système d’épuration des eaux à l’aide de l’Annexe – Eau potable et installations septiques.

 

BON À SAVOIR

Vous désirez acheter comptant? Pour la protection de son client, le courtier du vendeur exigera que vous fournissiez une preuve établissant la disponibilité des fonds. Ceci sera précisé au formulaire obligatoire Annexe F – Financement. Une fois cette démarche faite avec succès, le courtier immobilier recommandera de signer l’acte de vente le plus rapidement possible, notamment pour s’assurer que le vendeur pourra avoir les fonds à sa disposition. À ce sujet, lire l’article Achat d’un immeuble comptant: certaines précautions s’imposent.

 

BON À SAVOIR

Vous pouvez inclure la rétribution due à votre courtier dans le prix d’achat afin de la faire financer. Le formulaire obligatoire Annexe R – Immeuble résidentiel contient une clause (R2.5) à cette fin et devra être ajouté à votre promesse de transaction. Cette clause ne peut être utilisée que si vous avez conclu un contrat de courtage achat.

14 - Conditions d’acceptation

Cette clause établit les date et heure limites fixées au vendeur pour accepter la Promesse d’achat. Ce délai est important, car, s’il n’est pas respecté, votre Promesse d’achat devient nulle et non avenue. Pendant le délai d’acceptation par le vendeur, si vous ne voulez plus acheter, vous ne pouvez pas retirer votre Promesse d’achat.

Le Code civil du Québec vous laisse néanmoins un court laps de temps pour vous désister auprès du vendeur, soit celui entre le moment où vous avez signé la Promesse d’achat et celui où elle parvient au vendeur. La révocation qui parvient au vendeur avant la présentation de la Promesse d’achat rend en effet celle-ci caduque. Sachez cependant que les présentations de promesses d’achat aux vendeurs se font généralement très rapidement.

15 - Interprétation

Cette section vient notamment préciser que la Promesse d’achat et son exécution sont régies par les lois du Québec.

16 - Signatures

La Promesse d’achat doit porter la signature de tous les acheteurs et des vendeurs, ainsi que celle des conjoints des vendeurs, s’il y a lieu. La signature d’un témoin est recommandée, mais non essentielle à la validité du contrat. Assurez-vous de bien lire et de bien comprendre toutes les clauses du formulaire avant de le signer.

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Posez-lui toutes les questions utiles afin qu’aucun doute ne subsiste dans votre esprit, comme : la date d’occupation est-elle bien celle convenue?

 

Important

Prenez le temps avec votre courtier de vérifier avec soin les dates inscrites pour l’occupation des lieux, les répartitions (parmi celles-ci, à compter de quel moment vous assumerez les taxes foncières et la facture d’électricité) et la signature de l’acte de vente. Pour éviter tout malentendu, la mention « À déterminer » ne devrait jamais apparaître à la place d’une date dans la Promesse d’achat.