Délivrer le bien et procurer la jouissance des lieux

Délivrance du bien loué

« Le locateur est tenu de délivrer, au locataire, le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail¹. »

Cette obligation est valable tant dans le contexte de la location commerciale que résidentielle. Ainsi, le locateur est tenu de délivrer les lieux loués en bon état de réparation de toute sorte et, s’il s’agit d’un logement, en bon état d’habitabilité². Le locateur aura rencontré son obligation lorsqu’il mettra le locataire en possession actuelle des lieux loués ou, à tout le moins, consentira à ce que ce dernier en prenne possession, en ayant pris soin d’écarter tout obstacle.

Dans le cadre de la location immobilière, la remise des clés vaut comme délivrance. Le locateur est également tenu de procurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail³. Cette obligation est dite de résultat.

Procurer la jouissance des lieux

Le locateur est tenu de garantir les troubles de droit⁴ apportés à la jouissance du bien loué⁵. Le locataire doit dénoncer le trouble de droit au locateur avant d’exercer ses recours⁶.

À l’opposé, le locateur n’est pas tenu de garantir les troubles de fait⁷ causés par un tiers et d’en réparer le préjudice sauf si ce tiers est aussi locataire du bien loué ou est une personne à laquelle le locataire permet l’usage ou l’accès à celui-ci⁸. Toutefois, si la jouissance du bien est diminuée, le locataire conserve ses autres recours contre le locateur⁹.

Ainsi, le locateur doit garantir le locataire contre les vices qui pourraient affecter les lieux loués de façon à rendre ces derniers impropres à son usage ou à en diminuer l’usage. Pour se dégager de sa responsabilité, le locateur doit démontrer que l’inexécution provient d’une force majeure (par exemple une tempête) ou du fait d’un tiers (personne qui n’est pas un autre locataire et qui échappe au contrôle du locateur) ou de la nécessité d’exécuter des réparations urgentes.

Si le locataire est troublé dans sa jouissance des lieux par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci, il peut demander une diminution du prix de son loyer ou la résiliation de son bail au tribunal¹⁰, à condition qu’il ait déjà dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste, s’il subit un préjudice sérieux. Le locataire pourrait également réclamer des dommages-intérêts du locateur commun¹¹. Le locateur pourra se dégager de sa responsabilité s’il démontre qu’il a agi avec prudence et diligence. Notez que le locateur conserve son droit de recourir contre le locataire fautif afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi¹².

Même si le locateur ne peut exiger à un locataire de renoncer à la jouissance paisible des lieux, le bail commercial peut comprendre certaines clauses négociées entre les parties qui restreignent le droit :

• Une clause par laquelle le locataire renonce à exercer un recours contre le locateur si sa jouissance paisible est troublée par un autre locataire de l’immeuble, malgré l’article 1861 du C.c.Q.;
• Une clause par laquelle le locataire permet au locateur d’entrer dans les lieux pour y exécuter des travaux, sans indemnité ni responsabilité;
• Une clause par laquelle le locataire renonce à demander la résiliation du bail si la réglementation ne permet pas l’exploitation de ses activités dans les lieux, malgré l’article 1854 du C.c.Q.;
• Etc.

¹ Art. 1854 (1) C.c.Q.
² Ibid.
³ Art. 1854 (1) C.c.Q.
⁴ Il s’agit de la revendication juridique de la propriété du bien loué ou de tout autre droit réel qui s’y rattache.
⁵ Art. 1858 (1) C.c.Q.
⁶ Art. 1858 (2) C.c.Q.
⁷ Il s’agit de l’action d’inquiéter le locataire dans la jouissance du bien loué, par un acte matériel.
⁸ Art. 1859 C.c.Q.
⁹ Art. 1859 (2) C.c.Q.
¹⁰ Art. 1861 (1) C.c.Q.
¹¹ Art. 1861 (2) C.c.Q.
_¹² Ibid.