Comment prévenir les conflits d’intérêts?

Non, ce n’est pas un conflit d’intérêts.

Les intérêts du courtier immobilier vont dans le même sens que la partie représentée. En signant un contrat de courtage vente (CCV), le courtier s’engage à conseiller sa sœur et à défendre ses intérêts selon ses besoins, comme il le ferait avec n’importe quel autre client avec qui il a signé un CCV.

Consulter la section Le titulaire de permis qui représente l’un de ses proches de la Ligne directrice – Conflits d’intérêts.

Non, il ne s’agit pas d’une situation de conflit d’intérêts.

Le courtier immobilier représente la même partie dans les deux transactions, qui concernent des propriétés différentes. Il agit donc avec loyauté et dans le meilleur intérêt de son client.

Consulter la page Questions à se poser pour prévenir les conflits d’intérêts.

Oui, le courtier immobilier doit remplir un avis de divulgation.

Dans ce cas précis, l’intérêt du courtier immobilier est considéré comme « indirect » puisque le droit de propriété à l’égard de l’immeuble est détenu par une personne qui lui est liée au sens des lois fiscales, soit son enfant. Le courtier immobilier doit informer le vendeur, sans délai et par écrit, de son statut de courtier immobilier et de la nature de son intérêt dans la transaction. Cet avis vise à garantir la transparence et à maintenir la confiance dans le processus de transaction en informant le vendeur de ce lien.

La transmission de l’avis doit se faire par tout moyen permettant de prouver la date et l’heure de sa réception, avant même de rédiger une promesse d’achat. Le courtier immobilier peut utiliser à cette fin le formulaire Avis de divulgation de l'agence immobilière ou du courtier immobilier – Achat-Vente-Prêt.

Lorsqu’un courtier immobilier, en plus de son permis délivré par l’OACIQ, possède aussi un certificat en courtage hypothécaire émis par l’Autorité des marchés financiers, et qu’il a un contrat de courtage de vente avec un vendeur tout en voulant représenter l’acheteur pour l’obtention d’un prêt hypothécaire, il peut se retrouver en situation de conflit d’intérêts.

En effet, les conseils que le courtier immobilier donne à son client vendeur pourraient être orientés en faveur de son client emprunteur. Face à la promesse d’achat du client emprunteur, le courtier immobilier pourrait la présenter de manière avantageuse à son client vendeur afin de bénéficier de la rétribution liée à l’octroi du prêt hypothécaire à l’acheteur, en plus de celle de la vente.

Cette situation diffère de celle où un courtier immobilier représente un acheteur dans une transaction immobilière. Dans ce cas, s’il détient également un certificat en courtage hypothécaire, il pourrait représenter l’acheteur pour obtenir un prêt hypothécaire.

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Dans ce cas, le courtier immobilier n’agit pas comme intermédiaire. Il fait lui-même partie de la transaction. Le courtier immobilier a l’obligation de :

• Divulguer sans délai et par écrit son statut de courtier immobilier au vendeur ou à l’acheteur, en précisant son expertise en courtage immobilier, au moyen du formulaire recommandé Avis de divulgation (PDF). Lire cet article pour en savoir plus sur l’utilisation de ce formulaire.
• Recommander au vendeur ou à l'acheteur, s’il est non représenté, de faire appel à un courtier immobilier afin d'assurer un équilibre dans les négociations.
• Informer l’autre partie qu’il n’est pas couvert par la police d’assurance du FARCIQ, car il agit exclusivement pour son bénéfice personnel et ne rend aucun service professionnel au bénéfice de tiers.
• Éviter en tout temps de se placer en situation de conflit d’intérêts.

Le courtier immobilier ne peut recevoir ni réclamer de rétribution lorsqu’il achète par lui-même. Dans ce contexte, l'OACIQ recommande au courtier immobilier, acheteur ou vendeur, de faire appel aux services d'un autre courtier immobilier.

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Si l’acheteur le demande, le courtier immobilier du vendeur peut lui référer d’autres courtiers immobiliers pour le représenter, mais il doit s’assurer que cette liste contient plus d’un nom.

Le courtier immobilier du vendeur ne peut pas recevoir de rétribution pour cette référence, car il demeure impliqué dans la transaction, ce qui créerait un conflit d’intérêts. Cette règle s’applique également aux courtiers immobiliers en situation de double représentation qui doivent résilier leur contrat de courtage achat. En effet, ils ne peuvent pas recevoir de rétribution suivant la résiliation du contrat pour avoir référé l’acheteur à un autre courtier, selon l’article 29.1 de la Loi sur le courtage immobilier. 

En résumé, les courtiers immobilier doivent toujours éviter les conflits d'intérêts et ne peuvent pas recevoir de rétribution pour avoir référé d'autres courtiers lorsqu'ils sont impliqués dans la transaction.

Consultez les questions 3.1 et 17 de la FAQ sur la double représentation.

L’achat d’une propriété est une transaction majeure, et il est essentiel pour l’acheteur de bien comprendre le rôle du courtier immobilier afin de bien choisir avec qui entreprendre ses démarches.

Ce que l’acheteur doit savoir avant de faire son choix :

• En signant un contrat de courtage achat, l’acheteur sera représenté par son propre courtier immobilier, ce qui signifie qu’il bénéficiera de conseils personnalisés pour défendre ses intérêts. Son courtier immobilier négociera les termes de la promesse d’achat en fonction des critères de l’acheteur.
• S’il ne signe pas de contrat de courtage achat : l’acheteur pourra recevoir un traitement équitable de la part du courtier du vendeur ou d’un courtier collaborateur sans contrat. Dans ce cas, l’acheteur ne recevra aucun conseil et ne sera pas représenté. Le courtier immobilier pourra lui faire visiter l’immeuble, remplir la promesse d’achat, et devra lui fournir de manière objective l’information pertinente à la transaction.

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Un courtier immobilier peut représenter un proche sans être en conflit d’intérêts, à condition que ses actions soient alignées avec les intérêts de ce proche.

Par ailleurs, le courtier  immobilier doit accorder un traitement équitable à toutes les parties impliquées dans la transaction et les informer avec objectivité. Ainsi, dans le cadre d’une transaction pour laquelle le courtier immobilier est lié par contrat de courtage à un proche, il doit informer l’autre partie à la transaction du lien qui l’unit à son client. Par souci de transparence, la bonne pratique est de le faire par écrit (par exemple, par courriel), et de conserver une preuve de cette communication.

Cependant, si le courtier a un intérêt financier dans l’immeuble (par exemple, si son proche est un partenaire d’affaires et qu’il achète l’immeuble par l’entremise de la société morale dont lui et le courtier immobilier sont actionnaires), il doit le divulguer sans délai et par écrit avant la rédaction ou l’acceptation d’une promesse d’achat, et obtenir un accusé de réception de l’autre partie. Pour ce faire, il peut utiliser le formulaire de l’OACIQ Avis de divulgation de l’agence immobilière ou du courtier immobilier (Achat – Vente – Prêt) ou tout autre formulaire « maison » conforme à la réglementation en vigueur.

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Lorsqu’un courtier immobilier représente deux acheteurs intéressés par la même propriété, il se retrouve dans une situation de conflit d’intérêts, peu importe qu’il s’agisse d’une transaction résidentielle ou commerciale.

Afin d’éviter un conflit d’intérêts, le courtier immobilier doit renoncer à représenter les deux acheteurs, car il ne serait pas en mesure d’exercer son devoir de loyauté ni de garantir la confidentialité des stratégies de chacun.

Il doit donc informer le deuxième acheteur qu’il représente déjà un client pour cette propriété et qu’il ne peut pas continuer à le représenter. Il devra recommander à ce deuxième acheteur de faire appel à un autre courtier immobilier, qui pourra le conseiller et défendre ses intérêts en fonction de ses critères.

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Il est important pour un courtier immobilier de divulguer son intérêt financier dans une transaction, car cela permet à l'autre partie de comprendre qu'elle fait affaire avec un professionnel ayant une expertise en courtage immobilier.

Lorsque le courtier immobilier agit pour lui-même et que l'autre partie n'est pas représentée par un courtier immobilier, il ne peut plus lui offrir un traitement équitable car il ne possède plus l’objectivité requise dans cette situation particulière. La transparence est primordiale pour préserver la confiance et l’intégrité de la profession. 

De plus, si le formulaire Avis de divulgation n’est pas fourni et signé dans les temps requis ou s’il manque des informations essentielles, l’autre partie impliquée dans la transaction peut se retirer sans pénalité aussi longtemps que cela n’a pas été fait¹.

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¹Art. 18 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité

Oui, un courtier immobilier peut vendre par lui-même son immeuble. Cependant, l’OACIQ recommande fortement qu’il soit représenté par un courtier immobilier afin d’éviter toute situation où il pourrait se retrouver en conflit d’intérêts. En effet, si un acheteur non représenté souhaite présenter une promesse d’achat sur la propriété du courtier immobilier, ce dernier ne pourra pas lui offrir un traitement équitable car il ne possède pas l’objectivité nécessaire dans les circonstances.

De plus, dans un tel cas, le courtier immobilier doit divulguer sans délai et par écrit son statut de titulaire de permis ainsi que la nature de son intérêt dans l’immeuble à tout acheteur potentiel. Le formulaire Avis de divulgation de l’OACIQ a été conçu à cet effet.

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Lorsqu’un acheteur est représenté par un courtier immobilier et que ce dernier se retrouve en situation de double représentation, car il représente également le vendeur dans la même transaction, le courtier doit mettre fin au contrat de courtage achat.

Si l’acheteur lui demande alors de le référer à un autre courtier immobilier, le courtier du vendeur peut le faire. Toutefois, s’il procède ainsi, il doit recommander plus d’un courtier immobilier.

De plus, le courtier du vendeur ne pourra recevoir aucune rétribution pour cette référence puisqu’il est lui-même impliqué dans la transaction et se placerait ainsi de fait ou en apparence, en conflit d’intérêts. Il a l’obligation d’éviter ce type de circonstance en tout temps.

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En tant que courtier immobilier, il est crucial de reconnaître et d'éviter les situations réelles ou apparentes de conflits d'intérêts afin de maintenir la confiance du public et de respecter vos obligations déontologiques.

Pour prévenir ces situations, le courtier immobilier pourrait se poser les questions suivantes :

• Suis-je personnellement impliqué dans la transaction en tant qu’acheteur, vendeur, locataire, locateur, prêteur ou ai-je un intérêt financier dans la transaction?
• Mes intérêts sont-ils opposés à ceux de mon client en raison d’un lien personnel ou familial avec une autre partie impliquée dans la transaction?
• Pourrais-je tirer un avantage de la situation au détriment des intérêts de mon client?

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En courtage immobilier, un conflit d'intérêts se produit lorsque les intérêts professionnels ou personnels du courtier immobilier sont en opposition avec ceux de son client. En tant que courtier immobilier, il doit protéger et promouvoir les intérêts du client avant tout.

Le courtier immobilier se trouve en situation de conflit d'intérêts s’il est susceptible de favoriser ses propres intérêts (par exemple, en tirant un avantage personnel dans la transaction) ou ceux d'une autre personne, au détriment des intérêts de son client. Il est essentiel que le client soit certain que les intérêts de son courtier immobilier ne soient pas opposés aux siens, et qu’il n’ait aucune crainte que le jugement ou les actions de ce dernier soient influencés par des intérêts extérieurs.

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Un courtier immobilier titulaire d’un permis de l’OACIQ et d’un certificat en courtage hypothécaire de l’AMF peut représenter un acheteur, à la fois pour l’achat d’une propriété et pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Cela est permis car le courtier immobilier sert les intérêts d’un seul et même client. Toutefois, le courtier immobilier doit s’assurer en tout temps que ses activités parallèles ne nuisent pas à son intégrité, son indépendance ou sa compétence.

Par conséquent, il ne peut représenter à la fois un vendeur et un emprunteur (acheteur) dans une même transaction pour la recherche d’un prêt hypothécaire, car leurs intérêts sont opposés.

Le respect de ces principes est essentiel pour maintenir la confiance du public et assurer la qualité des services offerts.

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Oui, le courtier immobilier a l'obligation déontologique d’éviter tout conflit d'intérêts, que ce soit dans le cadre d’une location, d’une vente ou d’un achat de bien immobilier, qu’il soit résidentiel ou commercial. 

Concrètement, le courtier immobilier doit :

• Prendre activement des mesures pour ne pas se retrouver en situation de conflit d’intérêts.
• S’assurer que ses propres intérêts et ceux de ses proches (collègue, ami, membre de la famille, partenaire d’affaires, créancier, entreprise dans laquelle lui ou un proche est actionnaire ou administrateur, etc.) soient dissociés de ceux de son client, afin qu’il n’y ait pas de conflit entre eux.
• Aller jusqu’à cesser de représenter un client pour respecter ses obligations.

Consulter cet article pour plus de détails ainsi que les questions à se poser pour prévenir les conflits d’intérêts. 

Un courtier immobilier qui agit également à titre de promoteur ou constructeur pour un immeuble ne peut servir d’intermédiaire dans la vente, l’achat ou la location de ce bien. Une telle situation pourrait créer un conflit d’intérêts, car le courtier pourrait être susceptible de privilégier ses propres intérêts ou ceux de son entreprise plutôt que ceux de la partie impliquée.

Par exemple, il pourrait être tenté de recommander un prix de vente inférieur ou un prix d’achat plus élevé afin d’en tirer un avantage personnel. Afin d’éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts, le courtier immobilier ne peut donc porter deux chapeaux en agissant à la fois comme courtier immobilier et promoteur ou constructeur de l’immeuble visé.

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Lorsqu’un courtier immobilier a un intérêt personnel ou financier dans une transaction immobilière, il doit remplir le formulaire Avis de divulgation afin d’informer l’autre partie de :

• Son statut de professionnel du courtage immobilier, même s’il n’est pas dans l’exercice de ses fonctions ou que son permis est suspendu;
• La nature de son intérêt dans la transaction.

Que signifie la nature de son intérêt personnel ou financier dans la transaction?

• Vente : préciser si lui-même, son conjoint, son enfant à charge ou une entreprise dans laquelle il détient des parts, est propriétaire de l’immeuble, en tout ou en partie.
• Achat : préciser si le courtier immobilier se propose d’acheter l’immeuble pour lui-même, son conjoint, son enfant à charge, ou via une société dans laquelle il détient des parts, et s’il a l’intention de revendre, de transférer ou de donner l’immeuble après l’achat.
• Prêt hypothécaire : préciser si le courtier immobilier ou une entreprise dans laquelle il détient des parts, prête les fonds pour l’achat de l’immeuble.

Consulter ce feuillet explicatif pour plus de détails.

Lorsqu’un courtier immobilier intervient dans une transaction pour son propre compte, des règles particulières s’appliquent afin d’éviter les conflits d’intérêts. Voici l’essentiel à retenir.

La règle générale est qu’un courtier immobilier qui agit pour lui-même ne peut signer un contrat avec lui-même, car il n’est pas un intermédiaire et, de ce fait, il ne peut recevoir de rétribution.

Pour éviter toute situation où le courtier immobilier pourrait se retrouver en conflit d’intérêts, l’OACIQ recommande fortement qu’il se fasse représenter par un autre courtier immobilier dans ce contexte.

Vente

Exceptionnellement, si le courtier immobilier n’est pas l’unique propriétaire de l’immeuble mis en vente, il pourrait recevoir une rétribution.

Achat ou location 

Le courtier immobilier ne peut pas recevoir de rétribution si lui, son conjoint ou une société qu’il contrôle devient locataire ou acquiert un intérêt dans un immeuble.

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