Aide mémoire - Principaux changements apportés aux formulaires depuis 2022

Le courtier immobilier qui remet à un client un formulaire comportant cet encadré doit expliquer la mission de l’OACIQ. Il n’est alors pas tenu de fournir d’autres documents distincts à ce sujet.

Des espaces pour deux signataires additionnels ont été ajoutés.

Un encadré portant sur la confidentialité des renseignements personnels a été ajouté à titre de rappel des obligations. 

Principales clauses spécifiques au contrat de courtage non exclusif :

• L’obligation pour le vendeur d’aviser le courtier s’il conclut un autre contrat de courtage;
• L’accès à la déclaration du vendeur pour les autres courtiers avec lesquels le vendeur a conclu un contrat de courtage;
• Le versement de la rétribution uniquement si la vente a lieu pendant la durée du contrat et que le courtier est la cause efficiente de la transaction.

Le concept d’exclusivité ne s’applique qu’entre les courtiers immobiliers. Ainsi, l’engagement du vendeur de ne pas offrir l’immeuble en vente par lui-même a été retiré du contrat de courtage vente.

Dans le cadre d’un contrat de courtage achat (CCA) :

• Une clarification a été apportée pour confirmer que l’acheteur a le droit d’entreprendre les recherches de l’immeuble lui-même.
• L’acheteur lié par un CCA doit informer le propriétaire d’un immeuble ou son courtier qu’il est représenté par un titulaire de permis.
• L’acheteur doit aviser son propre courtier de ses démarches et de son intérêt pour un immeuble, notamment à la suite d’une visite libre.

Le client lié par un contrat de courtage ne peut plus renoncer à son droit de dédit. Cette mention figure désormais dans la clause 2.1.

• Vente et achat : des précisions ont été apportées quant aux motifs de résiliation du contrat. Le contrat de courtage est un contrat de prestation de services. Ainsi, le client peut y mettre fin sans motif. En revanche, le courtier immobilier ou l’agence immobilière, en tant que prestataire de services, ne peut résilier le contrat unilatéralement que pour un motif sérieux et doit le faire sans nuire au client.
• Achat : un avertissement a été ajouté à la clause 2.1 du CCA pour informer le consommateur que le contrat peut être résilié par le courtier immobilier en situation de double représentation.

La clause relative au certificat de localisation a été précisée, notamment en ce qui concerne le cadastre ainsi que les limitations de droit privé et public.

Le courtier de l’acheteur doit informer son client que la rétribution offerte en partage par le courtier du vendeur peut varier selon le courtier et selon la propriété. Elle peut également excéder la rétribution prévue au contrat. Le courtier doit communiquer cette information au client avant que ce dernier ne présente une promesse d’achat sur l’immeuble (section Rétribution).

Une précision a été apportée à l’effet que le courtier immobilier doit informer l’acheteur par écrit si une exception à la règle d’interdiction de double représentation s’applique. Dans un tel cas, il doit obtenir le consentement écrit de l’acheteur avant que celui-ci ne formule une promesse d’achat, afin de pouvoir continuer à le représenter.

Il a été précisé que le courtier immobilier doit divulguer par écrit au client tout partage, en plus de celui avec le courtier ayant collaboré à la transaction, qu’il entend faire de sa rétribution. Cette divulgation doit inclure l’identité de la personne avec laquelle se fera ce partage et, dans le cas d’un avantage autre que monétaire, la nature de la compensation.

Dans un souci de transparence et afin de mieux informer le public, les récents contrats de courtage précisent que le courtier immobilier doit informer le vendeur sans délai et par écrit de toute entente de rétribution dont il bénéficie en lien avec l’objet du contrat. Les courtiers immobiliers doivent dorénavant divulguer toute entente de rétribution dont ils bénéficient.

La référence à l’obligation du courtier du vendeur de céder une partie de sa rétribution au courtier ayant collaboré à la vente a été retirée des récents contrats de courtage. Cette obligation ne concerne pas les obligations des parties au contrat, mais plutôt l’entente que peuvent prendre les courtiers immobiliers entre eux (section Rétribution).

La clause d’acompte a été reformulée afin de simplifier le recours au virement électronique et de prévoir deux moments possibles pour verser l’acompte : soit au moment de la promesse d’achat, soit dans un délai de 72 h suivant la réalisation des conditions.

Une mention a été ajoutée obligeant le courter immobilier à consigner par écrit l’information transmise à son client concernant l’importance de procéder à une inspection préachat (2021).

À moins d’être expressément exclue par les parties, la garantie légale de propriété et de qualité s’applique automatiquement en vertu de la loi. Toutefois, dans un souci de transparence et pour mieux informer les consommateurs, il a été décidé de mentionner l’existence de cette garantie dans la section Déclarations et obligations du vendeur.

La clause relative au certificat de localisation a été précisée, notamment en ce qui concerne le cadastre ainsi que les limitations de droit privé et public.

Changements dans la structure du formulaire, notamment le déplacement de sections et questions, ainsi que la reformulation de plusieurs libellés afin de faciliter la compréhension par le consommateur. Une table de concordance entre l’ancienne et la nouvelle version est disponible sur le site de l’OACIQ (pour la DV et pour la DVD).

Ajout d’un préambule précisant l’objectif du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV)

• Afin de tenir compte des tendances actuelles, de nouvelles questions ont été ajoutées, notamment sur la location à court terme, la certification de l’efficacité énergétique, la présence d’une borne de recharge pour véhicule électrique, ainsi qu’une reformulation de la question sur la culture du cannabis.

• D’autres questions ont été ajoutées concernant le changement, le déplacement ou le remplacement d’éléments tels que le stationnement, le droit de passage, la clôture mitoyenne, ainsi que l’ajout de structures piscine, des fenêtres, un cabanon, une clôture, etc.