Courtage immobilier commercial : confidentialité de l’information, devoir de collaboration et partage de rétribution

Le courtier immobilier qui exerce en courtage commercial fait souvent face à un dilemme, soit celui de respecter son devoir de collaboration envers les autres courtiers tout en s’assurant que les informations sensibles, par exemple celles relatives à la vente d’un commerce, ne soient pas diffusées à un compétiteur. 

Comme les conditions d’exercice sont les mêmes pour la pratique du courtage immobilier commercial et résidentiel, tous les courtiers immobiliers sont soumis aux mêmes obligations, notamment celle de collaboration. Celui qui se livre à une transaction commerciale n’échappe pas à son obligation de partager l’information et de convenir au préalable d’un partage de rétribution avec un autre courtier représentant l’acheteur. 

Le compromis, souvent trouvé dans la signature d’une entente de confidentialité, permet de concilier l’obligation de collaboration et de protéger les renseignements sensibles.

Exigences du vendeur

• Entente de confidentialité

Une entente de confidentialité permet d’établir des règles précises pour la gestion et la protection des informations sensibles qui sont partagées, par exemple les données financières ou les listes de clients d’un vendeur, et vise notamment à garantir que ces informations ne soient pas divulguées à des tiers non autorisés, ni utilisées de manière abusive ou inappropriée. L’entente peut concerner une seule partie à la transaction, ou encore les deux parties à la fois lorsque des informations sensibles sont échangées.

Bien évidemment, une entente de confidentialité n’a pas à être proposée par le courtier immobilier. Son utilisation ne devrait se faire qu’en présence de circonstances particulières exigées par le vendeur. Lorsque ces circonstances sont rencontrées (exemple, lors de la vente d’une entreprise), la gestion de l’entente de confidentialité revient au courtier du vendeur. L’usage inadéquat d’une entente de confidentialité peut entraîner diverses problématiques, notamment au niveau de la collaboration entre courtiers et du partage de rétribution.

• Obtention du nom de l’acheteur pressenti

Le dévoilement de l’identité de l’acheteur se retrouve souvent au cœur des problématiques de transmission des informations. En effet, il arrive que le vendeur exige non seulement la signature de l’entente de confidentialité, mais aussi de connaître l’identité de l’acheteur avant que des informations sensibles soient partagées. Il arrive aussi qu’à la suite de la réception de l’entente signée, le courtier du vendeur refuse l’échange d’informations en alléguant représenter cet acheteur. Toutefois, il est important de noter que le courtier immobilier, qu’il œuvre en courtage résidentiel ou commercial, doit en tout temps éviter les conflits d’intérêts et assurer la protection du public.

Les paramètres d’une saine pratique commandent que cette exigence provienne d’une demande formelle du vendeur. Cette exigence devrait être confirmée comme condition dans un contrat de courtage avec le courtier représentant le vendeur, en précisant que le but recherché par l’obtention de l’identité des acheteurs potentiels est de rassurer le vendeur quant à l’utilisation éventuelle des informations transmises. 

En procédant ainsi, le courtier du vendeur pourra soumettre cette entente de courtage au courtier de l’acheteur, qui la fera signer par son acheteur potentiel. Le courtier du vendeur conservera l’entente dûment signée dans son dossier avant de partager les informations sensibles. Dans la majorité des cas, cela satisfera les exigences du vendeur.

Dans des situations exceptionnelles, le vendeur pourrait insister pour obtenir le nom des acheteurs potentiels avant que la documentation leur soit transmise. Dans ce cas, il serait normal pour un courtier représentant l’acheteur d’exiger un engagement écrit de la part du courtier du vendeur afin de protéger les informations de l’acheteur ainsi que les renseignements dévoilés pour cette transaction. 

Plus rarement, il se peut que le vendeur refuse de transmettre l’information à un acheteur particulier, car il ne souhaite absolument pas vendre à cette personne. Le cas échéant, le courtier du vendeur doit conserver dans son dossier une preuve écrite du refus du vendeur et en informer le courtier de l’acheteur.

Gardons en mémoire qu’un courtier immobilier agissant de bonne foi, dans un esprit de collaboration, contribue à faciliter la communication et la réalisation de transactions harmonieuses, renforçant ainsi l’intérêt des acheteurs ou vendeurs à solliciter ses services professionnels.

Devoir de collaboration entre courtiers

Par exemple, une clause dans l’entente de confidentialité obligeant l’acheteur à payer lui-même la rétribution de son propre courtier va à l’encontre des obligations de collaboration prévues par le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité. Il en va de même pour le refus de convenir à l’avance du partage de rétribution en invoquant la non-réception de l’entente signée.

Rétribution

Le contrat de courtage vente devrait détailler tous les aspects pertinents de la rétribution, y compris les éventuelles conditions qui pourraient affecter le montant final à payer, comme la réalisation de certaines conditions ou la vente de la propriété à un prix spécifique. Il est crucial que ces termes soient bien compris et acceptés par le vendeur avant la signature du contrat pour éviter tout malentendu ultérieur.

Partage de rétribution

Le courtier du vendeur ne peut refuser de convenir à l’avance du partage de rétribution avec le courtier de l’acheteur sous prétexte que l’entente de confidentialité n’est pas signée ou n’a pas été reçue. Le courtier du vendeur ne peut non plus inclure une clause dans l’entente de confidentialité qui obligerait l’acheteur à payer lui-même la rétribution de son propre courtier.

Dans tous les cas ci-haut mentionnés ci-dessus, agir ainsi va à l’encontre des obligations de collaboration et de partage de rétribution prévues par le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

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