Rachat de la part du conjoint copropriétaire et CCV

Mme Tremblay et M. Rashid, en cours de séparation, décident de mettre en vente leur maison de plain-pied, acquise conjointement il y a trois ans. Ils ont conclu un Contrat de courtage exclusif – Vente avec M. Gagné, courtier immobilier. Deux mois plus tard, Mme Tremblay souhaite racheter la part de son conjoint.

Dès lors, plusieurs questions se posent :

• Le courtier pourra-t-il réclamer une rétribution en fonction du contrat de courtage signé?
• Cette rétribution sera-t-elle calculée sur le plein montant de la propriété ou sur la part du conjoint?
• Comment rédiger la promesse d’achat dans le cas d’un rachat d’une part indivise d’un conjoint?

M. Gagné en discute avec son dirigeant d’agence. Comme il s’agit d’une situation plutôt inhabituelle, le dirigeant d’agence décide de consulter un agent d’information du Centre Info OACIQ pour avoir des explications.

Obligations prévues au contrat de courtage et rétribution

Dans un premier temps, l’agent d’information du Centre Info OACIQ s’enquiert si, au moment de la conclusion du contrat de courtage, les vendeurs ont discuté de leur situation avec le courtier ainsi que de la possibilité de rachat de parts entre eux.

L’agent d’information rappelle que lors de la prise d’un contrat de courtage, le courtier joue un rôle primordial dans l’établissement d’un climat de confiance. Il lui incombe de fournir les explications relatives aux clauses des formulaires Contrat de courtage – Vente qu’il fait signer, dont la clause 8.7 (Contrat de courtage exclusif – Vente) ou la clause 8.8 (Contrat de courtage non exclusif – Vente) qui donne l’occasion de clarifier la situation entre les parties (contexte de séparation) et, ainsi, d’aborder la question de la possibilité de rachat de parts par l’un des conjoints.

Le courtier doit également informer ses clients que son rôle est de veiller à la protection de leurs intérêts et de protéger la confidentialité de leurs renseignements personnels, le tout conformément à ses règles de déontologie. Le courtier doit alors inviter à la transparence afin de mieux protéger les intérêts des vendeurs.

Si l’intention de rachat avait été évoquée dès la prise du contrat de courtage

Si, au moment de la conclusion du contrat de courtage, les vendeurs avaient discuté avec leur courtier de leur contexte de séparation et que le courtier s’était informé, suivant son devoir, de la possibilité de rachat par l’un des conjoints, le courtier aurait pu s’entendre sur la mise en marché de la propriété. Il aurait alors pu convenir d’une diminution de sa rétribution dans le cas où un tel rachat serait survenu.

Une telle entente aurait alors été consignée au contrat de courtage. Le courtier du vendeur aurait alors divulgué sans délai à tous les autres courtiers le fait que le conjoint avait la faculté de procéder au rachat de parts indivises de l’autre, et ce, par le biais de la fiche descriptive. Le courtier du vendeur aurait aussi informé sans délai tous les courtiers des acheteurs collaborant à la transaction de la réception d’une promesse d’achat provenant du conjoint.

Un des conjoints aurait également pu être exclu du contrat de courtage, par l’insertion de la clause type suivante :

« Le présent contrat de courtage ne s’applique pas à l’égard de toute promesse d’achat sur l’IMMEUBLE présentée par la ou les personnes ci-après désignées et acceptée par le VENDEUR dans les _____ jours de la signature du contrat de courtage : _____.

Le VENDEUR s’engage à tenir informé par écrit et sans délai l’AGENCE ou le COURTIER de la réception d’une telle promesse d’achat.

Dès que toutes les conditions de cette promesse d’achat acceptée auront été réalisées, excluant la signature de l’acte de vente, le VENDEUR en avisera sans délai l’AGENCE ou le COURTIER par écrit. Le présent contrat sera résilié de plein droit à compter de la réception par l’AGENCE ou le COURTIER de cet avis écrit et aucune rétribution ne sera due en vertu de la clause 7.1 du contrat de courtage par le VENDEUR à l’AGENCE ou au COURTIER. »

Comme l’intention de rachat se manifeste en cours d’exécution du contrat de courtage

Si la question du rachat n’a pas été discutée à la prise du contrat de courtage et qu’elle est évoquée durant l’exécution du contrat comme dans le présent cas, une entente entre le courtier et les vendeurs pourrait être convenue relativement à la diminution de la rétribution. Dans ce cas, elle devrait alors être consignée sur le formulaire obligatoire Modifications.

L’agent d’information rappelle que les vendeurs ont l’obligation suivante, en vertu du contrat de courtage exclusif qu’ils ont signé :

8.7 Le VENDEUR s’engage à tenir informé l’AGENCE ou le COURTIER de tout changement dans sa situation financière ou de toute situation qui pourrait compromettre l’exécution du présent contrat, notamment quant à son état matrimonial. (Clause 8.8 dans le formulaire Contrat de courtage non exclusif – Vente)

En cas de désaccord entre les parties quant à la rétribution, suivant les faits du dossier, un tribunal pourrait en venir à la conclusion que le courtier a droit à la pleine rétribution, étant donné que l’objet du contrat de courtage a été réalisé (clause 2.1 du contrat de courtage vente), que les vendeurs n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles et qu’ils ont, conséquemment, compromis l’exécution du contrat de courtage.

Par ailleurs, un tribunal pourrait également conclure autrement si le courtier n’avait pas fourni toutes les explications nécessaires. Bref, pour éviter tout litige, le courtier devrait inciter ses clients à discuter le plus tôt possible, dès la prise du contrat. Il y a lieu également de rappeler le vieil adage voulant que la pire entente vaut le meilleur des procès.

Rédaction de la promesse d’achat

Dans le cas où les parties s’entendent et que la situation n’est pas problématique, le courtier pourrait consigner par écrit l’entente convenue entre celles-ci dans un formulaire de promesse d’achat (PA ou PAI), tout en y effectuant les adaptations nécessaires en fonction des particularités du rachat de parts indivises d’un conjoint. Dans ce contexte, le courtier devrait alors mettre la propriété hors marché tout en expliquant au couple qu’il représente désormais les deux parties à la transaction, en s’assurant que celles-ci sont à l’aise avec cette situation. Dans le cas contraire, le courtier devrait mettre fin au contrat en expliquant à ses clients les raisons pour lesquelles il ne pourrait plus les représenter, et convenir d’un dédommagement pour éviter toute controverse sur le droit à la rétribution. Par ailleurs, dans tous les cas, le courtier pourrait décider d’adresser ses clients à un juriste.

Le dirigeant d’agence remercie l’agent d’information du Centre Info OACIQ pour la pertinence des informations fournies, lesquelles seront utiles non seulement à M. Gagné, mais aussi à tout courtier de son agence devant faire face à cette situation particulière.