Clauses types - 1 - Contrat de courtage

1.1 - Diminution de la rétribution

1.2 - Exclusion de garantie pour les foyer, poêle, appareil à combustion et cheminée

1.3 - Exclusion de la garantie légale de qualité

1.4 - Promesse d'achat conforme - Mentions à ajouter à la fiche descriptive

1.5 - Diminution de rétribution en cas de promesse d’achat par une personne désignée

1.6 - (Abrogé)

1.7 - Personnes désignées exclues du contrat de courtage pour une période déterminée

1.8 - (Abrogé)

1.9 - Lieu d’introduction d’un recours éventuel

1.10 - Entente concernant l'offre de l'immeuble en vente par le client

1.11 - Préparation physique des lieux et autres délais

1.12 - Non-réclamation de rétribution en cas de partage de rétribution

1.13 - Instructions quant au délai de considération d’une promesse d’achat

1.14 - Avis de résiliation du Contrat de courtage exclusif – Achat

1.15 - Avis relatif à l’exception applicable en situation de double représentation

1.16 - Avertissement à l'acheteur - double représentation


1.1 – Diminution de la rétribution

Dans le cas où une promesse d’achat serait présentée par l’intermédiaire du COURTIER ou du courtier représentant l’AGENCE mentionné à la section 1 pendant la durée du présent contrat et que cette promesse d’achat conduirait effectivement à la vente de l’IMMEUBLE, le courtier s’engage à ne réclamer du VENDEUR qu’une rétribution de ______ pour cent (_____%) du prix fixé pour la vente ou une somme forfaitaire de ____________________ dollars ( ____$). Malgré ce qui précède, il n’y aura pas de diminution de la rétribution dans l’éventualité où une ou plusieurs promesses d’achat seraient présentées par l’intermédiaire d’autres agences ou courtiers, concurremment à une promesse présentée par l’intermédiaire du COURTIER ou du courtier représentant l’AGENCE mentionné à la section 1.

Note : Conformément à l’article 39 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, le courtier ne pourra pas accorder de diminution de rétribution dans le cas où une ou plusieurs promesses d’achat sont présentées par une autre agence ou un autre courtier, et ce, que cet autre courtier soit ou non à son compte et qu’il représente ou non la même agence que lui.

Cette clause est également intégrée au formulaire recommandé Annexe D – Diminution de rétribution.

Haut de page


1.2 – Exclusion de garantie pour les foyers, poêles, appareils à combustion et cheminées

Le ou les poêles, foyers, appareils à combustion et la ou les cheminées sont vendus sans garantie quant à leur conformité à la réglementation applicable ainsi qu’aux exigences imposées par les compagnies d’assurances.

Note : Les modifications à la réglementation et la disparité des exigences imposées par les compagnies d'assurances sont fréquemment à la source de litiges après la vente. L'exclusion de garantie proposée ne libérera toutefois pas le vendeur s'il omet de divulguer une non-conformité dont il avait connaissance (par exemple, s'il avait reçu un avis de non-conformité d'une autorité compétente ou d'un assureur et qu'il aurait omis de le déclarer aux clauses D2.12, D12.9 et D12.10 du formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble). Si cette clause est utilisée, on devra recommander à l'acheteur d'effectuer toutes les vérifications nécessaires auprès des autorités compétentes en retenant les services d'un spécialiste en la matière.

Haut de page


1.3 – Exclusion de la garantie légale de qualité

1.3.1 – Clause d’exclusion spécifique au vendeur immédiat

La présente vente est faite sans garantie légale de qualité du vendeur, l’acheteur ne renonçant pas aux garanties légales données par des propriétaires antérieurs et reçues par le vendeur lors de son acquisition de l’immeuble, lesquelles sont cédées à l’acheteur par les présentes.

Note : Cette clause prévoit que le vendeur immédiat est le seul propriétaire dans la chaine de propriété de l’immeuble à ne pas offrir de garantie légale. Il serait aussi possible d’exclure certains propriétaires antérieurs (ex. : amis, famille, ex-conjoint) que le vendeur immédiat désire protéger par la même occasion.

La clause d’exclusion partielle qui identifie spécifiquement quels vendeurs antérieurs de l’immeuble sont visés le cas échéant permet d’assurer qu’un maximum de protections légales soit cédé à l’acheteur tout en étant en conformité avec la volonté du vendeur de se protéger contre certains recours légaux.

 

1.3.2 – Clause d’exclusion sur certaines composantes de l’immeuble

La présente vente est faite sans garantie légale de qualité du vendeur relativement à ______________ (décrire la ou les composantes exclues).

Note : Il est possible d'exclure la garantie légale de qualité spécifiquement à l'égard de certains éléments précis de l'immeuble (ex. : la piscine, le foyer, les appareils de climatisation ou de chauffage, les électroménagers ou tout autre aspect concernant le terrain).

 

1.3.3 – Clause d’exclusion complète

La présente vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur.

Note : Dans le cas d’une clause d’exclusion complète, l’acheteur renonce non seulement à la garantie offerte par son vendeur immédiat, mais aussi à toutes les garanties offertes par les vendeurs antérieurs de l’immeuble, et ce, même si ceux-ci ont vendu avec la garantie légale. La clause d’exclusion complète de garantie convient plus aux situations exceptionnelles telles une succession, une reprise de finances, un immeuble à démolir ou un changement d’affectation. 

Il est également possible de moduler cette clause en excluant la responsabilité spécifique du vendeur immédiat ou en excluant la garantie à l'égard de certaines composantes spécifiques de l'immeuble, la piscine ou tout autre aspect concernant le terrain, par exemple. Voir à cet effet les clauses types 1.3.1 et 1.3.2 ou la clause type 3.5 Promesse d’achat.

Si l'exclusion de la garantie légale de qualité est exigée dès le départ par le vendeur, cette clause devra être inscrite à la section « Autres déclarations et conditions » du formulaire de contrat de courtage vente approprié et, à défaut d'y retrouver l'espace nécessaire, au formulaire Annexe G – Générale.

Quel que soit le support, toute fiche descriptive ou document similaire, destiné au public, qui décrit un immeuble faisant l'objet d'un contrat de courtage, doit indiquer si l'immeuble au complet est vendu sans garantie légale de qualité.

Il est important d'expliquer, tant au vendeur qu'à l'acheteur, les conséquences d'une exclusion totale ou partielle de la garantie de qualité sur leurs droits et obligations ainsi que sur la mise en marché de l'immeuble. En tous les cas, vu le caractère sérieux de ces conséquences, le courtier doit recommander aux parties de consulter un conseiller juridique. Une inspection de l'immeuble tenant compte de l'exclusion de garantie devra être recommandée à l'acheteur.

Haut de page


1.4 – Promesse d'achat conforme - Mentions à ajouter à la fiche descriptive

La présente ne constitue pas une offre ou une promesse de vente pouvant lier le vendeur à l’acheteur, mais une invitation à soumettre des promesses d’achat.

Note : Suivant la réglementation du courtage immobilier, toute fiche descriptive ou document similaire, destiné au public, qui décrit un immeuble faisant l’objet d’un contrat de courtage vente doit indiquer une mention à cet égard.

Suivant cette mention, la possibilité, pour le vendeur, de refuser toute promesse d'achat présentée est maintenue, sous réserve de devoir rétribuer l’agence ou le courtier en cas de promesse d'achat conforme.

Pour plus d'information, consultez cet article :
Le vendeur demeure libre de refuser une promesse d’achat conforme aux conditions prévues au contrat de courtage

Haut de page


1.5 – Diminution de rétribution en cas de promesse d’achat par une personne désignée

Intégrée au formulaire recommandé Annexe D – Diminution de rétribution

Haut de page


1.6 – (Abrogé)


1.7 – Personnes désignées exclues du contrat de courtage pour une période déterminée

Le présent contrat de courtage ne s'applique pas à l’égard de toute promesse d’achat sur l’IMMEUBLE présentée par la ou les personnes ci-après désignées et acceptée par le VENDEUR dans les ______ jours de la signature du contrat de courtage : _________.

Le VENDEUR s'engage à tenir informé par écrit et sans délai l'AGENCE ou le COURTIER de la réception d'une telle promesse d'achat.

Dès que toutes les conditions de cette promesse d'achat acceptée auront été réalisées, excluant la signature de l'acte de vente et le paiement du prix d'achat, le VENDEUR en avisera sans délai l'AGENCE ou le COURTIER par écrit. Le présent contrat sera résilié de plein droit à compter de la réception par l'AGENCE ou le COURTIER de cet avis écrit et aucune rétribution ne sera due en vertu de la clause 7.1 du contrat de courtage par le VENDEUR à l’AGENCE ou au COURTIER.

Note : L’ancienne clause 10 (18) du formulaire obligatoire de contrat de courtage de l’ACAIQ, qui prévoyait une exclusion de rétribution quant à certaines personnes désignées, n’existe plus. Pour couvrir cette situation, le courtier pourra utiliser la présente clause type, qui prévoit que le contrat de courtage ne s’applique pas aux personnes désignées dans les conditions qui y sont indiquées.

Si cette clause type est utilisée, elle sera inscrite à la section « Autres déclarations et conditions » du formulaire Contrat de courtage – Vente approprié ou à défaut d’y retrouver l’espace nécessaire, au formulaire Annexe G – Générale. Le courtier du vendeur doit indiquer à cette clause type le nom de la ou des personnes qui sont déjà intéressées à l’immeuble, la mention « toute personne qui visitera la propriété » n’étant pas acceptable. Le courtier du vendeur devra divulguer sans délai à tous les autres courtiers le fait qu'il y a une ou des personnes désignées qui sont exclues du contrat de courtage, et ce, par le biais de la fiche descriptive. Le courtier du vendeur devra aussi informer sans délai tous les courtiers des acheteurs, qui collaboreront à la transaction, de la réception d'une promesse d'achat provenant de l’une des personnes désignées. De plus, si le contrat de courtage est stipulé comme étant irrévocable ou non résiliable, le courtier doit ajouter une mention suivant laquelle cette condition est applicable, à l’exclusion de ce qui est prévu à la présente clause type (ex. : « Le présent contrat est non résiliable, sous réserves de ce qui est prévu à la clause intitulée “Personnes désignées exclues du contrat de courtage pour une période déterminée” »). Si cette mention n’est pas ajoutée, le mécanisme de résiliation prévu à cette clause type ne sera pas praticable. Enfin, il est à noter que si cette clause est utilisée, elle devra être intégrée dès la prise du contrat de courtage, son ajout à un contrat de courtage en cours n'étant pas acceptable.

Haut de page


1.8 – (Abrogé)


1.9 – Lieu d’introduction d’un recours éventuel

Dans l'éventualité d'un litige relatif aux obligations de l'AGENCE ou du COURTIER en vertu de ce CONTRAT, les parties s'engagent de façon irrévocable à ce que tout recours contre l'AGENCE ou le COURTIER soit entrepris exclusivement devant les tribunaux du Québec.

Note : Pour plus d’information, consultez la capsule du FARCIQ sur la portée territoriale de votre police

Haut de page


1.10 – Entente concernant l’offre de l’immeuble en vente par le client 

Le propriétaire pourra offrir son IMMEUBLE en vente. Si le vendeur trouve lui-même l’acheteur, la rétribution prévue à la clause 7.1 du contrat de courtage sera réduite à _____ % du prix de vente ou _______ $.
Malgré ce qui précède, il n’y aura pas de diminution de rétribution si :

a) une ou plusieurs promesses d’achat sont présentées par l’intermédiaire de courtiers immobiliers, incluant le ou les courtiers identifiés au contrat de courtage exclusif, concurremment à une promesse d’achat soumise directement par un acheteur; ou

b) l’acheteur choisit d’être représenté par son propre courtier immobilier.

Dans ces cas, le propriétaire déboursera la rétribution prévue à la clause 7.1 du contrat de courtage.

Le propriétaire vendeur s’engage à aviser sans délai l’agence ou le courtier identifié au contrat de courtage avant d’accepter ou de refuser toute promesse d’achat soumise directement par un acheteur. Le cas échéant, le courtier remplira les formulaires requis.

Le propriétaire vendeur s’engage à ne publiciser aucune condition autre que celles contenues dans le contrat de courtage, notamment le prix, dans toutes représentations ou publicité qu’il pourrait effectuer.

Note : L’entente suivant laquelle le propriétaire peut offrir son immeuble en vente doit être bien encadrée afin d’éviter toutes sources de conflits concernant la provenance de l’acheteur, le droit à une rétribution totale ou partielle, le prix de vente affiché. Il est primordial que cette entente fasse partie du contrat de courtage en utilisant les mentions ci-dessus à la clause 11.1 du Contrat de courtage vente.

Pour plus d'information, consultez cet article :
Contrat de courtage exclusif : le courtier peut-il autoriser son client à offrir l’immeuble en vente par lui-même?

 

Haut de page


1.11 – Préparation physique des lieux et autres délais

Les parties conviennent de reporter la mise en marché de l’IMMEUBLE et la transmission des informations concernant l’IMMEUBLE aux abonnés des services de diffusion d’information (clause 6.1) au plus tard au _________ 20___ pour l’une ou l’autre des raisons suivantes qui retardent la mise en marché de l’IMMEUBLE :

- la préparation physique des lieux est en cours;

- la vérification par le courtier de l’exactitude de certains renseignements à la suite de la signature du contrat de courtage est retardée, et ce, pour des raisons indépendantes de sa volonté.

Ce report de diffusion d’information et de mise en marché est à la demande expresse du VENDEUR.

Le VENDEUR comprend que le COURTIER ou l’AGENCE ne feront aucune activité de promotion visant à offrir l’IMMEUBLE en vente, incluant toute publicité, inscription aux services de diffusion d’information, installation d’un écriteau ou visite de l’IMMEUBLE avant la date prévue de diffusion d’information et de mise en marché ci-dessus inscrite.

Le contrat est en vigueur pour tous les autres droits et obligations qui y sont prévus. 

Note : Conformément à la réglementation et à la clause 6.1 des différents contrats de courtage visant la vente d’un immeuble, le courtier a l’obligation de transmettre les données d’un contrat de courtage à un service de diffusion d’information ou à un service similaire lorsque le vendeur le requiert. Il doit le faire au moment de débuter la mise en marché de l’immeuble et d’effectuer les actes prévus au contrat de courtage.

La présente clause permet toutefois de retarder la mise en marché ET l’inscription à un service de diffusion d’information dans les circonstances exceptionnelles qui y sont décrites. Il s’agit ainsi d’une mesure d’exception à laquelle le courtier ne doit avoir recours qu’à la demande expresse du vendeur et dans les situations indiquées.

Il importe donc d’expliquer au vendeur les conséquences du report de la diffusion d’information et de la mise en marché.

Si cette clause est utilisée, elle doit être inscrite à la clause 11.1 des différents contrats de courtage, car il s’agit d’une modification de la clause 6.1. 

Haut de page


1.12 – Non-réclamation de rétribution en cas de partage de rétribution

Nonobstant la rétribution prévue à la clause 6.1 du présent contrat, l’AGENCE ou le COURTIER n'aura droit à aucune rétribution de l’ACHETEUR dans le cas où il a droit à une rétribution d’une autre agence ou d’un autre courtier en vertu d’un partage de rétribution.

Note : Cette clause type peut être utilisée afin de prévoir des conditions de réclamation de rétribution différentes de celles prévues à la clause 6.1 du contrat de courtage achat. Si elle est utilisée, elle sera indiquée à la clause 10.1 du formulaire de contrat de courtage achat.

Haut de page


1.13 - Instructions quant au délai de considération d’une promesse d’achat

Le VENDEUR donne instruction à l’AGENCE ou au COURTIER d’informer les acheteurs, ou les courtiers qui les représentent, qu’il s’engage à ne répondre à aucune promesse d’achat reçue relativement à l’IMMEUBLE avant le __________ à _____ h______.

Note : Considérant le devoir de collaboration du courtier et celui d’agir équitablement envers toutes les parties à la transaction, l’instruction doit être donnée par le vendeur au plus tard au moment de la réception d’une première promesse d’achat relativement à l’immeuble. 

Si cette clause est utilisée, elle doit être inscrite à la clause 11.1 des différents contrats de courtage ou au formulaire Modifications dans le cas où elle modifie un formulaire obligatoire de contrat de courtage. 

Une mention du délai et de l’heure de présentation devra être prévue à la fiche descriptive, même dans le contexte où ces instructions résultent d’une modification du contrat de courtage. Le courtier devra également expliquer au vendeur les risques liés à cette stratégie notamment le fait qu’elle pourrait décourager certains promettants acheteurs. 

Pour plus d’information, consulter également le texte Exigences particulières du vendeur et obligation de présenter toute promesse d’achat dans les meilleurs délais

Haut de page


1.14 - Avis de résiliation du Contrat de courtage exclusif – Achat

UTILISEZ LE FORMULAIRE DE COURTAGE OBLIGATOIRE « MODIFICATIONS ». REMPLISSEZ LES SECTIONS M1 « IDENTIFICATION DU FORMULAIRE PRINCIPAL », M5 « AUTRES MODIFICATIONS » ET M7 « SIGNATURES ».
REMPLISSEZ LA SECTION M5 « AUTRES MODIFICATIONS » DE LA FAÇON SUIVANTE :


AVIS DE RÉSILIATION DU CONTRAT DE COURTAGE    

L’AGENCE ou le COURTIER a appris que l’ACHETEUR a l’intention de formuler une proposition en vue de l’achat, de la location ou de l’échange d’un immeuble visé par un autre contrat conclu par l’AGENCE ou le COURTIER aux fins de sa vente, de sa location ou de son échange.

Conformément à l’article 29.1 de la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2), l’AGENCE ou le COURTIER avise l’ACHETEUR que le contrat de courtage identifié à la section M1 est résilié de plein droit à compter de la date d’envoi ou de la remise du présent avis. L’AGENCE ou le COURTIER ne pourra exiger aucune rétribution à la suite du présent avis de résiliation. 

Par conséquent, la section M6.1 ne s’applique pas au formulaire identifié à la section M1.

L’AGENCE ou le COURTIER recommande à l’ACHETEUR, à la suite du présent avis de résiliation, de conclure un nouveau contrat visant l’achat ou la location de l’immeuble avec un autre courtier immobilier ou une autre agence immobilière.

Note : Depuis le 10 juin 2022, l’article 29.1 de la Loi sur le courtage immobilier interdit la double représentation dans le secteur résidentiel. Lorsque votre client acheteur s’apprête à déposer une offre d’achat (de location ou d’échange) concernant un immeuble pour lequel vous détenez également un contrat de courtage vente (CCV) (ou représentez l’agence dans le cadre d’un tel CCV), vous devez résilier le contrat de courtage achat (CCA) avec l’acheteur en lui transmettant un avis écrit à cet effet. Le CCA est résilié à compter de l’envoi ou de la remise de l’avis et vous ne pouvez plus représenter l’acheteur à compter de ce moment. 

Vous pouvez utiliser le présent modèle de l’avis de résiliation.

Votre avis de résiliation :

  • doit être écrit et doit être envoyé ou remis à tous les acheteurs identifiés au CCA;
  • doit clairement mentionner la date de l’envoi ou la date de remise qui constitue la date de résiliation du CCA;
  • doit identifier l’immeuble visé;
  • doit contenir une recommandation à l’acheteur de conclure un nouveau CCA avec un autre titulaire de permis de l’OACIQ.

Bien que la loi ne le prévoie pas, il est recommandé d’obtenir de l’acheteur la confirmation écrite de la réception de l’avis de résiliation, afin de s’assurer que l’acheteur soit informé que vous ne le représentez plus et afin de lui permettre de faire appel aux services d’un autre titulaire de permis, le cas échéant. 

Dans le cas où l’acheteur demeure non représenté (c’est-à-dire qu’il n’a pas conclu un autre contrat de courtage – achat écrit avec un autre titulaire de permis) après la résiliation de votre CCA, vous êtes tenu de lui offrir un traitement équitable. Vous ne pourrez pas alors prétendre représenter ou défendre les intérêts de l’acheteur, c’est-à-dire le conseiller selon ses besoins et critères, négocier les termes d’une promesse d’achat et la présenter en son nom. Dans le cadre du traitement équitable, vous devrez donner à l’acheteur, de manière objective, de l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur les droits et obligations de toutes les parties à la transaction, qu’elles soient représentées ou non.

Exceptions. Vous n’êtes pas tenu de résilier le CCA si vous bénéficiez de l’une des exceptions prévues à l’article 16.1 RCE :

  • il n’y a aucun autre courtier ou agence qui puisse agir comme l’intermédiaire de l’acheteur et dont l’éta­blissement se situe dans un rayon de 50 kilomètres de l’immeuble visé;
  • le courtier représentant l’agence dans le cadre du CCA n’est pas le même que le courtier représentant cette agence aux fins du contrat de courtage vente (CCV), lorsque l’acheteur souhaite déposer une offre d’achat sur l’immeuble visé par le CCV.

Si vous êtes visé par une exception, référez-vous à la clause type 1.15 - Avis relatif à l’exception applicable en situation de double représentation.

Haut de page


1.15 - Avis relatif à l’exception applicable en situation de double représentation

UTILISEZ LE FORMULAIRE DE COURTAGE OBLIGATOIRE « MODIFICATIONS ». REMPLISSEZ LES SECTIONS M1 « IDENTIFICATION DU FORMULAIRE PRINCIPAL », M5 « AUTRES MODIFICATIONS » ET M7 « SIGNATURES ».
REMPLISSEZ LA SECTION M5 « AUTRES MODIFICATIONS » DE LA FAÇON SUIVANTE :


1. AVIS RELATIF À L’EXCEPTION APPLICABLE EN SITUATION DE DOUBLE REPRÉSENTATION     

L’AGENCE ou le COURTIER a appris que l’ACHETEUR a l’intention de formuler une proposition en vue de l’achat, de la location ou de l’échange de l’immeuble, alors que celui-ci est visé par un autre contrat conclu par l’AGENCE ou le COURTIER aux fins de sa vente, de sa location ou de son échange.

Conformément à l’article 16.1 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (c. C-73.2, r.1), l’AGENCE ou le COURTIER avise l’ACHETEUR ne pas être tenu(e) de résilier le contrat de courtage identifié à la section M1, parce qu’une exception s’applique :  

  • il n’y a aucun autre courtier ou agence dont l’éta­blissement se situe dans un rayon de 50 kilomètres de l’immeuble pour lequel l’ACHETEUR a l’intention de formu­ler une proposition en vue de son achat, de sa location ou de son échange qui puisse agir comme son intermédiaire;
  • le courtier par l’entremise duquel l’AGENCE agit en vertu du contrat relatif à la vente, à la location ou à l’échange de l’immeuble n’est pas le courtier par l’entremise duquel l’AGENCE repré­sente l’ACHETEUR en vertu du contrat de courtage identifié à la section M1.

2. RÉPONSE DE L’ACHETEUR 

 L’ACHETEUR déclare avoir lu, compris le présent avis et consent à ce que l’AGENCE ou le COURTIER continue à le représenter dans le cadre du contrat de courtage identifié à la section M1.

IMPORTANT : À défaut de recevoir par l’AGENCE ou le COURTIER le consentement écrit de l’ACHETEUR avant que celui-ci ne formule une proposition en vue de l’achat, de la location ou de l’échange de l’immeuble, le contrat de courtage identifié à la section M1 sera réputé résilié par l’AGENCE ou le COURTIER à la date de l’envoi ou de la remise du présent avis et aucune rétribution ne pourra être exigée. Dans cette éventualité, il est recommandé à l’ACHETEUR de conclure un nouveau contrat visant l’achat ou la location de l’immeuble avec un autre courtier immobilier ou une autre agence immobilière.

Dans le cas où l’ACHETEUR ne formule pas une proposition en vue de l’achat, de la location ou de l’échange de l’immeuble, l’AGENCE ou le COURTIER continue à le représenter en vertu du contrat de courtage identifié à la section M1.

Note : Depuis le 10 juin 2022, l’article 29.1 de la Loi sur le courtage immobilier interdit la double représentation dans le secteur résidentiel. Lorsque votre client acheteur s’apprête à déposer une offre d’achat (de location ou d’échange) concernant un immeuble pour lequel vous détenez également un contrat de courtage vente (ou représentez l’agence dans le cadre d’un tel contrat), vous devez résilier le contrat de courtage achat en transmettant un avis écrit à l’acheteur.

Vous n’êtes pas tenu de résilier le contrat de courtage achat si vous bénéficiez de l’une des exceptions prévues à l’article 16.1 RCE :

  • il n’y a aucun autre courtier ou agence qui puisse agir comme l’intermédiaire de l’acheteur et dont l’éta­blissement se situe dans un rayon de 50 kilomètres de l’immeuble visé;
  • le courtier représentant l’agence dans le cadre du contrat de courtage achat n’est pas le même que le courtier représentant cette agence aux fins du contrat de courtage vente, lorsque l’acheteur souhaite déposer une offre d’achat sur l’immeuble visé par le contrat de courtage vente.

Si vous bénéficiez d’une exception, vous devez en aviser immédiatement l’acheteur par écrit et obtenir son consentement écrit avant que celui-ci ne dépose une offre d’achat (de location ou d’échange) sur l’immeuble visé par votre contrat de courtage vente. À défaut d’obtenir ce consentement, vous devez résilier le contrat de courtage achat.

Vous pouvez utiliser le présent modèle d’avis de réponse de l’acheteur (à insérer dans la section M5). L’acheteur est invité à vous retourner le présent avis signé et daté à la section M7. À la suite de la réception du consentement de l’acheteur, vous pourrez continuer à le représenter dans le cadre du contrat de courtage achat.  

Vous ne pourrez pas représenter l’acheteur :

  • si vous n’avez pas reçu son consentement écrit, mais il a quand même déposé une offre d’achat (de location ou d’échange) sur l’immeuble visé par votre contrat de courtage vente;
  • si vous avez reçu son consentement, mais après le dépôt de son offre d’achat (de location ou d’échange) sur l’immeuble visé par votre contrat de courtage vente.

Dans ces deux cas, votre contrat de courtage achat est réputé résilié au moment de l’envoi ou de la remise du présent avis (Avis relatif à l’exception) et vous ne représentez donc plus l’acheteur.

Dans le cas où l’acheteur demeure non représenté (c’est-à-dire qu’il n’a pas conclu un autre contrat de courtage achat écrit avec un autre titulaire de permis) après la résiliation de votre contrat de courtage achat, vous êtes tenu de lui offrir un traitement équitable. Vous ne pourrez pas alors prétendre représenter ou défendre les intérêts de l’acheteur, c’est-à-dire le conseiller selon ses besoins et critères, négocier les termes d’une promesse d’achat et la présenter en son nom. Dans le cadre du traitement équitable, vous devrez donner à l’acheteur, de manière objective, de l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur les droits et obligations de toutes les parties à la transaction, qu’elles soient représentées ou non.

Par contre, si l’acheteur décide de ne pas déposer une offre d’achat (de location ou d’échange) sur l’immeuble visé par votre contrat de courtage vente, vous continuez à le représenter dans le cadre du contrat de courtage achat et il n’est pas nécessaire de requérir son consentement.

Si vous n’êtes pas visé par une exception de l’article 16.1 RCE, référez-vous à la clause type 1.14 Avis de résiliation du Contrat de courtage exclusif – Achat (art. 29.1 LCI).

Haut de page


1.16 - Avertissement à l'acheteur - double représentation

INSÉREZ CETTE CLAUSE TYPE À LA SECTION 10.1 DU CCA (« AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS »)

OU

UTILISEZ LE FORMULAIRE DE COURTAGE RECOMMANDÉ ANNEXE G – GÉNÉRALE.
REMPLISSEZ LA SECTION G1.
REMPLISSEZ LA SECTION G2 « TERMES ET CONDITIONS SUPPLÉMENTAIRES » DE LA FAÇON SUIVANTE :


AVERTISSEMENT

La Loi prévoit que l’AGENCE ou le COURTIER doit résilier un contrat visant l’achat d’un immeuble lorsqu’il apprend que l’ACHETEUR a l’intention de formuler une proposition en vue de l’achat d’un immeuble visé par un autre contrat qu’il a conclu, sauf dans les cas où :

aucun autre courtier n’a son établissement dans un rayon de 50 kilomètres de l’immeuble en jeu;
l’ACHETEUR et le VENDEUR sont liés au même titulaire de permis, car ils ont conclu des contrats les liant à la même agence, mais où l’ACHETEUR et le VENDEUR sont dans les faits servis par des courtiers différents, tous deux liés à cette agence.

Par conséquent, le contrat identifié ci-haut sera résilié avant terme par l’AGENCE ou le COURTIER si cette situation se produit et qu’aucune des exceptions précitées ne s’applique.

Dans un tel cas, l’AGENCE ou le COURTIER ne pourra plus représenter ni défendre les intérêts de l’ACHETEUR. L’AGENCE ou le COURTIER représentera uniquement le vendeur et il sera recommandé à l’ACHETEUR de retenir les services d’une autre agence ou d’un autre courtier pour le représenter.

Haut de page

Dernière mise à jour : 15 novembre 2023
Numéro de référence : 200392