User du bien, maintenir la forme, permettre la vérification des lieux

User du bien avec prudence et diligence

Puisqu’il a la possession temporaire d’un bien qui appartient à un autre, le locataire doit utiliser les lieux loués de façon raisonnable¹. Il s’agit d’une obligation générale englobant tous les aspects de l’utilisation des lieux loués dont, entre autres, l’obligation d’aviser le locateur d’une défectuosité ou d’une détérioration survenant dans les lieux loués.

¹ Art. 1855 C.c.Q.

Maintenir la forme et la destination des lieux loués

Le locataire ne peut pas changer ni la forme ni la destination des lieux loués². Ainsi, un logement résidentiel ne pourrait être utilisé à des fins commerciales et un lieu commercial ne pourrait être utilisé à des fins résidentielles. Tel que mentionné précédemment, le locataire d’un espace commercial doit aussi respecter l’usage au bail qui prescrit le type d’activités commerciales permises.

Les enjeux dans le domaine commercial sont différents et la présence ainsi que l’exploitation continue de l’entreprise sont essentielles pour le locateur, particulièrement pour les commerces et les espaces industriels. Les tribunaux ont en effet retenu le fait que la non-exploitation des activités d’un locataire dans les lieux loués pouvait, selon les circonstances, constituer un changement de destination.

C’est pourquoi de nombreux baux commerciaux énoncent l’obligation, pour le locataire, d’exploiter son entreprise de façon continue dans les lieux loués ou permettent un arrêt pour un certain nombre de jours consécutifs. Si le locateur renonce à obliger l’exploitation continue d’un locataire, il voudra inclure au bail une clause lui permettant de résilier le bail en cas d’arrêt des activités. Consultez à cet effet l’article La résiliation du bail de plein droit au défaut d’exploiter un commerce.

² Art. 1856 C.c.Q.

Permettre la vérification des lieux

Cette obligation du locataire constitue un pendant au droit du locateur de vérifier l’état des lieux loués.

Ainsi, dans le cadre d’un bail commercial, à moins d’entente contraire entre les parties et consignée au bail, le Code civil du Québec³ prévoit que le locateur peut vérifier l’état des lieux loués, y effectuer des travaux et même le faire visiter par un locataire ou un acheteur éventuel. Cependant, l’encadrement de cet exercice est très large puisqu’il est fait mention que le locateur doit user de ce droit de façon raisonnable. Il n’est donc pas rare de voir, dans les baux commerciaux, une clause qui régit de façon précise l’exercice de ce droit du locateur.

³ Art. 1857 C.c.Q.