Changements : encadrement du courtage hypothécaire

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Un permis de courtier hypothécaire est délivré à la personne qui satisfait aux conditions suivantes :

1. Réussir un programme de formation de base reconnu;
2. Prouver une connaissance de la langue officielle du Québec;
3. Réussir l’examen de certification;
4. Soumettre une demande de délivrance de permis.

(Art. 1 du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d’agence)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Pour obtenir un certificat de représentant auprès de l’AMF, un futur représentant devra terminer le processus d’entrée en carrière suivant :

1. Satisfaire aux exigences de formation minimale;
2. Réussir les examens prescrits par l’AMF;
3. Effectuer une période probatoire de 12 semaines en milieu de travail sous la supervision d’un courtier hypothécaire;
4. Présenter une demande de certificat.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Le titulaire de permis de courtier ou d’agence doit acquitter la prime d’assurance de responsabilité civile au FARCIQ. (Art. 8 et 17 de la Loi sur le courtage immobilier)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Les représentants autonomes, les cabinets et les sociétés autonomes devront détenir une assurance privée.

Si vous étiez autorisé à exercer le courtage hypothécaire avant le 1er mai, il est important que votre nouveau produit d’assurance-responsabilité couvre les actes antérieurs au 1er mai.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Les droits et cotisations relatifs au permis d’exercice du courtage immobilier sont payables auprès de l’OACIQ.

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Les droits et cotisations pour l’exercice du courtage hypothécaire sont payables auprès de l’AMF.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020 

• À son compte;
• Pour le compte d’une agence. Il n’est pas permis pour un courtier hypothécaire d’agir pour plus d’une agence. (Art.11 de la Loi sur le courtage immobilier) 

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020 

• Pour le compte d’un cabinet, une personne morale dûment inscrite comme cabinet auprès de l’AMF;
• À titre d’associé ou d’employé d’une société en nom collectif inscrite à titre de société autonome auprès de l’AMF;
• À titre de représentant autonome.

Un représentant autonome pourra agir pour plusieurs cabinets.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Les droits acquis consistent en la possibilité d’obtenir, dans les 12 mois suivant la révocation de son permis, la délivrance d’un permis de même catégorie sans avoir à suivre avec succès un programme de formation de base reconnu et réussir un examen de certification de l’OACIQ.

A aussi droit a cette exemption la personne qui demande un permis de courtier immobilier dans les 3 ans suivant la révocation de son permis de courtier immobilier et qui a été titulaire d’un permis de courtier hypothécaire ou d’un permis de courtier immobilier assorti d’un droit d’exercice restreint par la suite, à la condition que son permis n’ait pas été révoqué ou suspendu pour une période d’au moins 12 mois.
(Art. 1 du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d’agence)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Une personne dont le permis de courtier a été révoqué entre le 1er mai 2019 et le 30 avril 2020 pourra demander la délivrance d’un certificat dans la discipline du courtage hypothécaire auprès de l’Autorité à compter du 1er mai 2020.

Les personnes qui ne sont pas dans cette situation devront réaliser le processus d’entrée en carrière auprès de l’AMF afin de demander la délivrance d’un certificat (formation, examens, période probatoire).

Les droits acquis liés au droit de pratique qui vous auraient été accordés par l’OACIQ cesseront le 30 avril 2020.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Le référencement hypothécaire est une opération de courtage.

Toute personne qui, contre rétribution et pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque immobilière doit être titulaire d’un permis délivré par l’OACIQ.
(Art. 4 de la Loi sur le courtage immobilier)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Seuls les titulaires d’un certificat de courtage hypothécaire pourront se livrer à une opération de courtage relative à un prêt garanti par hypothèque immobilière pour autrui et contre rémunération en fonction de la conclusion d’un tel prêt.

Les courtiers immobiliers qui ne sont pas titulaires d’un certificat de courtage hypothécaire pourront continuer de diriger des clients directement vers des prêteurs hypothécaires et être rémunérés par eux si cette rémunération ne dépend pas de la conclusion d'un prêt.

Les courtiers immobiliers pourront cependant diriger des clients vers un représentant titulaire d’un certificat de courtage hypothécaire et recevoir de celui-ci un partage de sa commission.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Un courtier hypothécaire peut aussi exercer les activités de courtier immobilier.

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Un représentant titulaire d’un certificat de courtage hypothécaire pourra être simultanément titulaire d’un permis de courtage immobilier uniquement s’il n’est pas aussi inscrit auprès de l’AMF à titre de représentant en assurance, expert en sinistre ou un planificateur financier.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Le titulaire de permis qui souhaite agir comme prêteur à l’égard d’un prêt garanti par hypothèque immobilière ne peut représenter l’emprunteur. Il doit, avant de conclure toute entente avec l’emprunteur, mettre fin à tout contrat de courtage qui le lierait à ce dernier.

Le courtier doit alors aviser l’emprunteur par écrit qu’il ne le représente pas et que celui-ci a la possibilité de se faire représenter par le titulaire de permis de son choix.
(Art. 19 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Le courtier hypothécaire ne doit pas se placer en situation de conflit d’intérêts. Il doit agir avec indépendance envers son client et au mieux de ses intérêts.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Pour le cycle 2019-2020 du PFCO : Le courtier hypothécaire doit cumuler 9 UFC, dont :

• 4 UFC en suivant 2 formations obligatoires de l’OACIQ;
• 5 UFC au choix, parmi les formations du Répertoire des formations accréditées.

Le dirigeant d’agence hypothécaire doit cumuler 12 UFC, dont :

• 4 UFC en suivant 2 formations obligatoires de l’OACIQ;
• 8 UFC au choix, parmi les formations du Répertoire des formations accréditées.

Pour le cycle 2019-2021 du PFCO :
Le courtier immobilier doit cumuler 18 UFC, dont :

• 8 UFC en suivant 4 formations obligatoires de l’OACIQ;
• 10 UFC au choix, parmi les formations du Répertoire des formations accréditées.

Le dirigeant d’agence immobilière doit cumuler 24 UFC, dont :

• 10 UFC en suivant 5 formations obligatoires de l’OACIQ;
• 14 UFC au choix, parmi les formations du Répertoire des formations accréditées.

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Le représentant devra cumuler, en plus des UFC non obtenues à l’OACIQ pendant le cycle 2019-2020, 24 UFC dont :

• 3 UFC en suivant des formations portant sur la conformité, les normes d’éthique et de déontologie ou la pratique professionnelle liée au courtage hypothécaire;
• 6 UFC en suivant des formations portant sur l’activité de courtage hypothécaire pour les titulaires de permis ayant été délivré avant le 1er mai 2010.

Le dirigeant responsable d’une agence hypothécaire devra cumuler 6 UFC supplémentaires.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Le titulaire de permis doit s’assurer que le prêt garanti par hypothèque immobilière proposé convient à la partie qu’il représente considérant ses besoins, sa capacité financière et les circonstances.
(Art. 48 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Le représentant titulaire d’un certificat de courtage hypothécaire devra :

• Expliquer la nature et l’étendue de ses services;
• Évaluer la situation financière du client et identifier ses besoins;
• Conseiller adéquatement son client et lui donner tous les renseignements qui pourraient être nécessaires ou utiles.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Le titulaire de permis qui se livre à une opération de courtage relative à un prêt garanti par une hypothèque immobilière doit sans délai divulguer par écrit à l’emprunteur, conformément aux usages et aux règles de l’art, tout fait pertinent se rapportant au prêt sollicité.

Notamment, la divulgation doit comprendre les renseignements suivants :

1. Le coût d’emprunt afférent au prêt sollicité par l’emprunteur;
2. Les frais ou pénalités qui seront imposés à l’emprunteur s’il ne rembourse pas le prêt à l’échéance ou ne fait pas un versement à sa date d’exigibilité;
3. Les frais de courtage, s’ils sont inclus dans le montant emprunté et sont payés directement par le prêteur au courtier ou à l’agence.

(Art. 49 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Le représentant titulaire d’un certificat de courtage hypothécaire devra expliquer à ses clients :

• Le coût du prêt;
• Tous les frais à assumer;
• Les particularités, les avantages et les inconvénients du prêt, incluant ses effets sur sa situation financière, ainsi que les pénalités et les circonstances dans lesquelles ces dernières sont applicables.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Le titulaire de permis doit divulguer sans délai et par écrit à l’emprunteur qui retient ses services pour qu’il agisse comme intermédiaire pour l’obtention d’un prêt garanti par hypothèque immobilière :

1. Le nombre de prêteurs qui ont consenti des prêts pour lesquels le courtier ou l’agence agissait comme intermédiaire au cours des 12 mois précédents;
2. Le fait que le courtier ou l’agence a été un prêteur alors que ses services avaient été retenus pour qu’il agisse comme intermédiaire pour l’obtention d’un prêt garanti par hypothèque immobilière au cours de cette même période de 12 mois.

Sur demande, le titulaire de permis doit divulguer sans délai et par écrit à un emprunteur :

1. Le fait que le courtier ou l’agence a été le prêteur à l’égard de plus de 50 % du nombre total de prêts garantis par hypothèque immobilière pour lesquels les services de ce courtier ou de cette agence avaient été retenus pour qu’il agisse comme intermédiaire au cours des 12 mois précédents;
2. Le nom du prêteur qui, le cas échéant, a octroyé plus de 50 % du nombre total de prêts hypothécaires ou de renouvellements hypothécaires pour lesquels le courtier ou l’agence a agi à titre d’intermédiaire au cours de cette période.

(Art. 52 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Le représentant titulaire d’un certificat de courtage hypothécaire devra divulguer par écrit au client :

• Le nombre de prêteurs qui ont consenti des prêts garantis par hypothèque immobilière pour lesquels lui et le cabinet ou la société autonome pour lequel il agit se sont livrés à une opération de courtage au cours des 12 derniers mois;
• Le nom du prêteur qui aurait consenti plus de 50 % du nombre total des prêts garantis par hypothèque immobilière ou de renouvellements hypothécaires pour lesquels lui, le cabinet ou la société autonome pour le compte duquel il agit, s’est livré à une opération de courtage durant la même période.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Toute entente de rétribution au bénéfice d’un titulaire de permis qui peut mettre en conflit l’intérêt de ce titulaire avec celui d’une partie à une transaction doit lui être divulguée par écrit.

De plus, le titulaire de permis doit lui divulguer sans délai et par écrit l’identité de l’autre personne ou société qui lui doit une rétribution, la nature de sa relation avec celle-ci, ainsi que la nature de la rétribution due, dans le cas d’un avantage autre que monétaire.
(Art. 36 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Le représentant titulaire d’un certificat de courtage hypothécaire devra divulguer au client :

• Son mode de rémunération;
• Les incitatifs en lien avec les services ou le partage de commission.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Toute somme reçue par un titulaire de permis de courtier dans l’exercice de ses fonctions et qui ne lui appartient pas doit être versée dans un compte en fidéicommis.

Lorsque le titulaire de permis reçoit une somme en espèces, il doit remettre au déposant un reçu comprenant les mentions prévues au Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences.
(Art. 10 de la Loi sur le courtage immobilier et art. 31 du Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Le représentant titulaire d’un certificat de courtage hypothécaire devra maintenir un compte séparé dans lequel il aura l’obligation d’y déposer sans délai toute somme reçue ou perçue pour le compte d’autrui.

Le représentant titulaire d’un certificat de courtage hypothécaire qui recevra ou percevra une telle somme sera également tenu de remettre au déposant un reçu dont le contenu est prévu dans le Règlement sur le cabinet, le représentant autonome et la société autonome.

OACIQ - AVANT LE 1^er MAI 2020

Le courtier ou l’agence doit tenir les registres suivants à son établissement :

• Registre de ses contrats de courtage;
• Registre de ses transactions;
• Registres comptables portant sur les sommes détenues en fidéicommis par le courtier ou par l’agence;
• Registre des avis de divulgation;
• Registre sur la comptabilité du courtier ou de l’agence;
• Registre des courtiers qui agissent pour l’agence.

(Art. 2 du Règlement sur les dossiers, livres et registres, la comptabilité en fidéicommis et l’inspection des courtiers et des agences)

AMF - APRÈS LE 1^er MAI 2020

Le représentant titulaire d’un certificat de courtage hypothécaire sera obligé de tenir les dossiers et registres suivants :

• Livres et registres comptables;
• Registre relatif au compte séparé;
• Dossiers sur chacun des clients;
• Registre des commissions (et de partage de commissions);
• Registre des mesures incitatives.