Vous êtes visé dans le cadre d’une demande de réclamation au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (FICI)?
Lisez bien ce qui suit afin de savoir ce qui va se passer, pourquoi votre collaboration est requise, ainsi que les conséquences possibles de la décision du comité d’indemnisation pour vous.
Le rôle du FICI
Lorsqu’une personne estime avoir été lésée par les agissements présumément malhonnêtes ou frauduleux d’un titulaire de permis de l’OACIQ lors d’une transaction, elle peut déposer une réclamation auprès du Fonds d’indemnisation du courtage immobilier afin d’obtenir un dédommagement.
Le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier a été justement créé afin d’indemniser les victimes de fraude, de manœuvres dolosives (malhonnêtes) ou de détournements de fonds dont est responsable un courtier ou une agence. Cette mission lui a été octroyée par la Loi sur le courtage immobilier (art. 108).
Les indemnités accordées sont payées à même le Fonds, auquel contribuent toutes les agences et les courtiers du Québec. Bien que l’OACIQ en assume la gestion, les actifs du Fonds sont complètement distincts de ceux de l’Organisme, et ils sont exclusivement réservés à l’accomplissement de la mission du Fonds. Il appartient à l’OACIQ d’indemniser une victime à même les sommes constituant le Fonds, conformément à la décision du comité d’indemnisation.
Le comité d’indemnisation statue sur l’admissibilité des réclamations et décide du montant des indemnités à verser. Ce comité est constitué de trois à neuf membres, nommés par le conseil d’administration de l’OACIQ. Il est composé de titulaires de permis et de représentants du public.
Le comité statue sur dossier et ne convoque pas les personnes impliquées, dont le courtier visé par la réclamation.
La réclamation
Toute réclamation adressée au comité d'indemnisation doit être faite par écrit. Elle doit exposer les faits sur lesquels elle se fonde et indiquer le montant réclamé, avec preuves à l'appui. Elle doit également identifier le titulaire de permis visé. Les autres critères sont décrits ici.
La réclamation est généralement amorcée par une demande d’assistance.
Les cas de réclamations acceptées par le comité d’indemnisation ont trait aux allégations suivantes :
- Fraude et manœuvre dolosive Lorsqu’un courtier a volontairement trompé un client dans le cadre d’une opération de courtage, que ce soit par de fausses représentations ou par son silence.
- Détournement de fonds Lorsqu’un client est incapable de récupérer d’un courtier une somme lui étant due.
La collecte d’informations
Une fois que la réclamation est déposée, le Bureau du syndic est chargé de recueillir les faits pertinents. Le syndic va notamment solliciter votre version des faits exposés dans la réclamation.
Vous (le titulaire visé) aurez ainsi l’occasion, au cours de cette enquête, de fournir tous les renseignements et documents relatifs à cette réclamation et de produire toute preuve pertinente. Il est possible que votre version des faits soit communiquée au réclamant.
Collaborer à l’enquête est non seulement un devoir professionnel, c’est une obligation. Refuser de collaborer entraîne des conséquences graves.
L’article 11 du Règlement sur le Fonds d’indemnisation et la fixation de la prime d’assurance de responsabilité professionnelle prévoit en effet que le titulaire de permis visé doit fournir tous les renseignements et documents relatifs à la réclamation et produire toute preuve pertinente.
De manière plus générale, le courtier ou le dirigeant d’agence doit collaborer lors d’une inspection, d’une enquête tenue par le syndic ou le syndic adjoint, d’une démarche de collecte d’informations par le service d’assistance ou par le comité d’indemnisation, ou lors d’une procédure de médiation, d’arbitrage ou de conciliation menée par l’Organisme.
Vous (le courtier visé) devez collaborer, notamment en dévoilant tous les faits dont vous avez connaissance, en produisant tous les documents pertinents et en répondant, dans les plus brefs délais, à toute demande selon le mode imposé par la personne qui l’a faite (en vertu de l’article 105 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité).
À défaut de fournir votre version des faits exposés dans la réclamation, vous pourriez faire l’objet d’une plainte disciplinaire liée au non-respect des dispositions de l’article 105 du règlement.
Autre conséquence du défaut de collaborer : le dossier d’enquête sur la réclamation pourra être communiqué tel quel au comité, sans votre version des faits ou sans les renseignements et documents que vous auriez pu estimer pertinents. Le comité pourra alors statuer de façon définitive sur la demande d'indemnisation. Compte tenu que le comité rend sa décision sur dossier, vous n’aurez pas l’occasion de faire des représentations à la séance lors de laquelle le dossier vous concernant sera étudié.
La décision
- Le comité d'indemnisation statue sur l'admissibilité des réclamations qui lui sont présentées et décide, lorsqu’il le juge pertinent, du montant des indemnités à verser.
- L’indemnité maximale accordée par le comité d’indemnisation est de 35 000 $ par réclamation pour un acte commis avant le 10 mai 2018. L’indemnité maximale par réclamation est haussée à 100 000 $ pour un acte commis le 10 mai 2018 ou après.
- La décision du comité d'indemnisation (quant à la réclamation et, le cas échéant, au montant de l'indemnité à verser) est définitive.
- La décision est rendue à la majorité des membres et est motivée. Elle est consignée par écrit et signée par les membres du comité qui y souscrivent.
- Il n’y a pas de droit d’appel de cette décision. Le comité peut cependant revoir sa décision si des faits nouveaux le justifient (comme le prévoit l’article 8 du Règlement sur le Fonds d’indemnisation et la fixation de la prime d’assurance de responsabilité professionnelle).
À la suite d’une première décision de rejeter la réclamation, il est donc possible que le comité décide d’indemniser si les nouveaux faits soumis dans le cadre de la demande de révision justifient une décision différente.
Les conséquences
Si le comité d’indemnisation du Fonds décide qu’une indemnité doit être versée au réclamant, la décision écrite et motivée vous sera communiquée.
Une fois que l’indemnité est versée, vous (le courtier visé) recevrez une mise en demeure de payer une facture correspondant en gros au montant de l’indemnité. Ne pas payer cette facture, c’est s’exposer aux conséquences suivantes :
- L'OACIQ peut intenter un recours contre vous devant les tribunaux afin de récupérer la somme versée (recours subrogatoire);
- Après un jugement favorable, si vous négligez de verser le montant dû, l'OACIQ peut révoquer votre permis;
- Par la suite, pour recouvrer votre permis, vous devriez alors, entre autres conditions, rembourser le montant de l’indemnité versée ainsi que les intérêts et les frais.
L’article 112 de la Loi sur le courtage immobilier prévoit en effet que l'Organisme peut subroger (remplacer) une victime dans tous ses droits, afin de récupérer la somme qu’elle a dû lui verser en raison des actes que le courtier visé a commis. L’Organisme peut notamment lancer des procédures judiciaires ou intervenir dans le cadre de procédures judiciaires déjà entamées par la victime et impliquant le courtier pour les mêmes événements. Toute somme recouvrée est alors versée au Fonds.
Si l’OACIQ a gain de cause dans le cadre du recours subrogatoire, l’article 19 du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d'agence prévoit que le permis d'un courtier est révoqué, s’il fait défaut de rembourser le montant auquel il a été condamné.
Par ailleurs, sans égard à l’exercice ou non du recours subrogatoire, l’article 1 (6) du Règlement sur la délivrance des permis de courtier ou d'agence prévoit que le remboursement à l’Organisme de l’indemnité versée à la suite de la décision du comité d’indemnisation est une des conditions prévues pour la délivrance d’un permis de courtier immobilier.
Vous avez des questions? Communiquez avec le Service des greffes.
Le Service des greffes assure le secrétariat et coordonne les activités des comités de l’Organisme, dont le comité d’indemnisation. Il voit à la préparation et à la conservation des dossiers qui lui sont transmis, en assure le suivi et voit au bon fonctionnement des travaux des comités.
- Numéro de référence
- 202514
- Dernière mise à jour
- 5 juin 2020