Comment réussir son changement d’agence?

Lorsqu’un courtier immobilier change d’agence, plusieurs éléments doivent être pris en considération. Cela inclut la gestion des contrats de courtage en cours, la prise en charge des promesses d’achat en cours ainsi que la manière d’aviser les clients. Consultez ci-dessous les actions à entreprendre et les conséquences pour les transactions concernant des immeubles résidentiels.

Informer le dirigeant d’agence

Il est préférable d’avertir dès que possible le dirigeant de l’agence pour qui le courtier immobilier agit au moment où le changement intervient. En effet, c’est à l’agence qu’incombe en premier lieu l’obligation d’envoyer les avis de changement d’agence aux clients vendeurs ou acheteurs, afin qu’ils puissent exprimer leur volonté. Si l’agence ne le fait pas, le courtier immobilier devra envoyer les avis aux clients, mais cela ne doit pas se faire à l’insu de l’agence. De plus, en discutant avec le dirigeant d’agence actuel, un accord sur les modalités du départ du courtier immobilier pourra être établi.

Avis de changement d’agence à transmettre en tout temps 

Contrats de courtage vente ou achat signés

Avant même que le courtier immobilier effectue le changement d’agence, les vendeurs et acheteurs avec qui il a un contrat (de vente ou d’achat) doivent être informés par écrit qu’ils ont les options suivantes :

• Continuer de faire affaire avec l’agence actuelle, avec un autre courtier immobilier dont l’identité leur sera communiquée dans l’avis;
• Continuer de faire affaire avec leur courtier immobilier actuel à sa nouvelle agence;
• Mettre fin au contrat de courtage.

Les clients devront effectuer leur choix au plus tard le jour du changement d’agence, sinon, leur contrat sera automatiquement résilié, conformément aux clauses prévues dans la section 10 des formulaires Contrat de courtage – Vente (exclusif et non exclusif) et la section 9 du formulaire Contrat de courtage exclusif – Achat dans le domaine résidentiel.

Si les clients répondent dans les délais et décident de suivre le courtier immobilier à sa nouvelle agence, il ne sera pas nécessaire de faire signer le formulaire Modifications ou un nouveau contrat de courtage vente puisqu’ils seront dorénavant liés à la nouvelle agence immobilière, et ce, aux mêmes conditions.

Il est recommandé d’obtenir toutes les signatures lors de la réponse du client, y compris celle du conjoint si son intervention a été requise pour le contrat de courtage. Reporter le consentement du conjoint pourrait nuire considérablement au vendeur si ce consentement n’est pas obtenu au moment de la vente de l’immeuble.

Promesse d’achat (pa) en cours

L’OACIQ ne recommande pas d’effectuer un changement d’agence pendant que le courtier immobilier a des transactions en cours. Cependant, dans des circonstances exceptionnelles où cela est inévitable et que le client décide de ne pas suivre le courtier immobilier à sa nouvelle agence, qui prend en charge les promesses d’achat en cours?

La gestion du suivi d’une promesse d’achat (PA) en cours dépend de plusieurs facteurs, notamment des arrangements pris avec l’agence actuelle et la future agence immobilière.

Voici les différentes situations qui peuvent se présenter selon que le courtier immobilier ait ou non un contrat de courtage signé, mais qu’une promesse d’achat soit en cours.

Promesse d’achat en cours avec un contrat de courtage vente (CCV) en vigueur

• Si le vendeur n’a pas répondu avant le changement d’agence ou a choisi de faire affaire avec l’agence actuelle, le courtier immobilier dont l’identité a été communiquée dans l’avis prendra en charge le suivi de la réalisation des conditions de la promesse d’achat.
• Si le vendeur a choisi de faire affaire avec le courtier immobilier actuel à la nouvelle agence, ce dernier continuera de représenter le client et poursuivra le suivi de la réalisation des conditions de la promesse d’achat.
• Si le vendeur a choisi de ne plus faire affaire avec le courtier ni avec l’agence immobilière, le courtier actuel du vendeur interviendra (à sa nouvelle agence ou à son compte) uniquement pour le suivi de la réalisation des conditions la promesse d’achat, sans poursuivre l’accompagnement au-delà de cette étape.

Promesse d’achat en cours avec un contrat de courtage achat (CCA) en vigueur  

• Si l’acheteur n’a pas répondu avant le changement d’agence ou a choisi de faire affaire avec l’agence actuelle, le courtier immobilier dont l’identité a été communiquée dans l’avis prendra en charge le suivi de la réalisation des conditions de la promesse d’achat.
• Si l’acheteur a choisi de faire affaire avec le courtier immobilier actuel à la nouvelle agence, ce dernier poursuivra le suivi de la réalisation des conditions de la promesse d’achat.
• Si l’acheteur a choisi de ne plus faire affaire avec le courtier ni avec l’agence immobilière, le courtier actuel de l’acheteur actuel interviendra (à sa nouvelle agence ou à son compte) uniquement pour le suivi de la réalisation des conditions la promesse d’achat, sans poursuivre l’accompagnement au-delà de cette étape.

En l’absence d’un contrat de courtage achat (CCA)

En l’absence d’un contrat de courtage achat (CCA) puisqu’une promesse d’achat est en cours, il est courtois d’informer l’acheteur par écrit avant le changement d’agence. L’acheteur doit être avisé qu’il a les options suivantes :

• Continuer de faire affaire avec l’agence actuelle en demandant qu’un autre courtier collaborateur lui soit désigné.
• Continuer de faire affaire avec le courtier actuel (qui a rédigé la promesse d’achat) à sa nouvelle agence.

Note : Il est à noter que les courtiers immobiliers ne peuvent pas représenter un client sans avoir signé un contrat de courtage avec celui-ci.

Le courtier immobilier n’ayant pas signé de contrat de courtage achat est considéré comme un « courtier collaborateur sans contrat ». Dans ce cas, il travaille de facto pour le vendeur et ne peut pas offrir à l’acheteur plus qu’un traitement équitable. Il faut rappeler à l’acheteur que ni le courtier ni son agence immobilière (actuelle ou future) ne pourront représenter ses intérêts dans la transaction à moins d’avoir signé un contrat de courtage achat écrit.

Rétribution

Dans tous les cas ci-haut présentés :

Le notaire instrumentant respectera les termes de la clause 11.4 de la promesse d’achat (PA) en payant la rétribution à l’ancienne agence. Celle-ci pourra, selon le contrat d’embauche ou l’entente de départ, la transmettre au courtier immobilier.

Si les clients décident de continuer de faire affaire avec l’agence actuelle (et qu’un autre courtier immobilier leur est assigné), le courtier immobilier qui quitte l’agence pourrait tout de même avoir droit à une rétribution. Cela dépend de ce qui a été convenu avec son dirigeant d’agence dans son contrat d’embauche ou avant son départ. En effet, un dirigeant d’agence peut convenir de rétribuer un courtier ayant quitté l’agence, que ce soit pour des contrats de courtage qui étaient en vigueur ou pour une promesse d’achat écrite (avec ou sans CCA) alors que ce courtier était autorisé à agir pour lui.

Documents de transaction

Dans tous les cas ci-haut présentés, lorsque les clients suivent le courtier immobilier à la nouvelle agence :

Un exemplaire des dossiers de contrats de courtage sera remis au courtier immobilier pour qu’il le remette à sa nouvelle agence, tandis que l’agence initiale conservera un exemplaire. Si les clients le demandent, l’agence à laquelle ils étaient initialement liés devra également leur fournir une copie de leur dossier.

Les documents liés à la transaction seront conservés par l’agence identifiée à la promesse d’achat. Dans les situations ci-haut présentées, où le courtier immobilier actuel demeure en charge de poursuivre le suivi de la réalisation des conditions de la promesse d’achat, une copie de ces documents devra être remise à la nouvelle agence. Il faut préciser que tout changement d’agence devrait également être communiqué à toutes les personnes impliquées dans la transaction (par exemple, autre courtier, notaire, inspecteur en bâtiment).  

Publicité

En vertu du contrat de courtage vente déjà signé, le courtier immobilier pourra afficher la publicité de l’immeuble sous le nom de la nouvelle agence ou en son nom s’il agit à son compte.