Signature d’un contrat de courtage vente, achat ou location

Lorsque le propriétaire (personne physique) d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements choisit de le vendre par l'intermédiaire d'une agence immobilière ou d'un courtier immobilier agissant à son compte, il doit obligatoirement signer un contrat de courtage. De même, un acheteur qui souhaite qu’un courtier immobilier représente ses intérêts lors de l’achat d’une propriété doit également signer un tel contrat. Cette entente confère à l’agence ou au courtier le droit d'agir à titre d'intermédiaire exclusif ou non exclusif, pour une période spécifique.

Formulaire obligatoire

En matière résidentielle, le formulaire qui doit obligatoirement être utilisé pour un contrat de courtage vente, achat ou location visant un immeuble de moins de cinq logements est celui élaboré par l'OACIQ. Ni l’agence, ni le courtier, ni le client vendeur, acheteur ou locateur ne peuvent s'y soustraire.

Le formulaire de courtage peut notamment prévoir les conditions et attentes particulières du client vendeur, acheteur ou locateur. Il spécifie également le montant de la rétribution payable à l’agence ou au courtier ainsi que les conditions de paiement de celle-ci par le client. Cette rémunération est généralement établie en fonction d'un pourcentage du prix de vente de l'immeuble et doit être versée à l’agence. À cet égard, l’Annexe DR – Déboursés et rétribution permet de prévoir des modes de rétribution autres que ceux prévus au contrat de courtage. 

Remise du double

Selon l’article 25 de la Loi sur le courtage immobilier, l’agence ou le courtier immobilier a l'obligation de remettre le double du contrat (c’est-à-dire un exemplaire comportant les signatures originales des parties ou encore qui ont été authentifiées selon un protocole de signature électronique) au client et ce dernier n'est tenu à l'exécution de ses obligations qu'à compter de la réception de ce double.

Tant que ce contrat n’est pas signé par les deux parties, il n’est pas valide. Le client n’est donc pas tenu aux obligations prévues au contrat tant qu’il n’a pas reçu un double signé par l’agence ou le courtier. Par exemple, le client pourrait refuser de verser la rétribution due à l’agence de son courtier ou à son courtier, si ce dernier agit à son compte, en raison du fait qu'il n'a jamais été en possession du double de son contrat. L'omission de remettre au client le double de son contrat de courtage a aussi une conséquence sur l’exercice du droit de dédit. Une fois le contrat conclu, le client dispose d’un délai de trois jours suivant la réception du double signé par les deux parties pour se dédire d’un contrat de courtage (vente, achat ou location).

Obligations du courtier immobilier

Le courtier doit s'assurer que son client prend le temps de lire attentivement le contrat de courtage avant de le signer. Il doit également l'encourager à poser toutes les questions nécessaires s’il y a des clauses qu’il ne comprend pas. Il revient au courtier immobilier de fournir toutes les explications requises pour permettre au client de bien comprendre et d’évaluer les services que le courtier, ou l’agence pour laquelle il agit, s’engage à offrir.

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