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Vente ou achat d’une copropriété indivise

Lors de la vente ou de l’achat d’une quote-part dans un immeuble détenu en copropriété indivise, il est important de savoir que l’immeuble appartient à plusieurs propriétaires et qu’ils peuvent avoir un droit prioritaire sur l’éventuel acquéreur. 

Caractéristiques principales de la copropriété indivise

  • L’immeuble est détenu collectivement par plusieurs propriétaires indivisaires.
  • Il n’y a pas de syndicat de copropriété, contrairement à la copropriété divise.
  • Une convention d’indivision est facultative mais fortement recommandée.
  • Lorsque rédigée, la convention d’indivision établit les règles de fonctionnement entre les copropriétaires.
  • Cette convention permet notamment :
    - de définir les droits d’usage exclusif (par exemple, un appartement, un stationnement, une cour);

    - de préciser les modalités de revente d’une quote-part (comme l’obligation de la proposer d’abord aux autres copropriétaires);

    - d’établir les règles de gestion de l’immeuble.
  • La convention d’indivision doit être publiée au Registre foncier du Québec pour rendre ses règles obligatoires à tout nouveau propriétaire.
  • L’immeuble possède un seul numéro de lot (cadastre).
  • Les charges liées à l’immeuble (entretien, réparations, etc.), les taxes municipales et scolaires sont partagées entre les copropriétaires en fonction de la quote-part de chacun.

La convention d’indivision

La convention d’indivision précise le mode de fonctionnement et de gestion de la copropriété ainsi que les droits de tous les propriétaires. 

Attention aux droits des autres copropriétaires

Pour éviter toute action en justice pouvant entraîner le paiement de dommages-intérêts, il est essentiel que le client comprenne bien et respecte les modalités de sa convention. En cas de doute, il pourrait s’informer auprès de son courtier immobilier.

Le droit de préemption 

En général, les conventions d’indivision prévoient qu’un copropriétaire doit offrir sa quote-part de l’immeuble aux autres copropriétaires avant de l’offrir à un tiers. Certaines permettent même aux autres copropriétaires d’égaler l’offre que le tiers pourrait faire pour acquérir cette quote-part, suivant des modalités prévues à la convention. C’est ce qu’on appelle le « droit de préemption».

Le droit de retrait

En vertu de ce droit, un copropriétaire a 60 jours, suivant le moment où il apprend que la quote-part d’un autre copropriétaire a été vendue à un tiers, pour la racheter en lui remboursant le prix et les frais de la vente. Ce droit de retrait ne peut toutefois être exercé plus d’un an après l’acquisition par le tiers.

Le rôle du courtier immobilier

Le courtier du vendeur
Le courtier du vendeur devra faire les vérifications requises et veiller à ce que toutes les parties à la transaction soient informées des droits des autres copropriétaires et de leurs conséquences sur la transaction. Afin de minimiser les risques, il pourra s’assurer, dès la prise du contrat de courtage, d’obtenir une renonciation des autres copropriétaires à exercer leur droit de préemption ou de retrait. Il est recommandé que cette renonciation soit préparée par un juriste.

Le courtier de l’acheteur
Le courtier de l’acheteur joue un rôle essentiel dans la protection des intérêts de son client.  Il devra notamment informer et conseiller l’acheteur sur les implications d’une copropriété par indivision, en mettant en lumière les risques. Il devra recommander l’obtention des documents pertinents pour effectuer les vérifications requises. S’il n’y a pas de convention d’indivision ou si celle-ci ne prévoit rien concernant le droit de préemption, le courtier de l’acheteur devra informer son client que le Code civil du Québec prévoit un mécanisme (droit de retrait) permettant aux copropriétaires d’exclure le tiers qui a acheté une quote-part dans l’immeuble. Il devra conseiller son client d’inclure une condition dans la promesse d’achat afin que le vendeur fournisse une copie de cette renonciation.

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Numéro de référence
202666
Dernière mise à jour
22 juin 2020