Rédiger une promesse d’achat et le rôle du courtier immobilier

La promesse d’achat officialise l’intention de l’acheteur d’acquérir une propriété selon des conditions précises, liant ainsi les parties à la transaction : l’acheteur et le vendeur. Que l’on soit courtier de l’acheteur ou du vendeur, chaque professionnel joue un rôle crucial dans l'analyse des besoins de son client pour bien le représenter. Cela inclut la préparation des documents de transaction, la rédaction des clauses, la négociation des termes et l’accompagnement jusqu'à la conclusion de la transaction.

Avant même de commencer les visites, il est essentiel qu’un contrat de courtage achat (CCA) soit signé pour que le courtier immobilier puisse représenter l’acheteur. Sans ce contrat, le courtier ne peut pas conseiller l’acheteur selon ses besoins et critères, ni négocier dans son intérêt une promesse d’achat en son nom auprès du vendeur.  Sans CCA, le courtier est limité à fournir uniquement des informations objectives minimales par le biais du traitement équitable.

Pour rédiger une promesse d’achat, le courtier immobilier doit vérifier l’ensemble des documents disponibles afin de pouvoir informer et conseiller son client adéquatement. Cela implique de bien expliquer et de s’assurer que toutes les informations et conditions inscrites dans la promesse d’achat et/ou dans la contre-proposition sont dans l'intérêt de son client. Le courtier doit notamment :

• Identifier les objectifs de son client, tels que le prix souhaité, les conditions et la date de prise de possession.
• Discuter avec son client des inclusions et exclusions.
• Clarifier les conditions essentielles à inclure dans la promesse (inspection, financement, vente de l’immeuble de l’acheteur, obtention de précisions par des documents additionnels, obtention de permis ou vérifications auprès de la ville, expertises particulières à effectuer, etc.).
• Lorsqu’il s’agit d’une vente sans garantie légale, expliquer les conséquences et adapter les conditions de la promesse d’achat en incluant la clause type prévue à cet effet, afin de protéger son client.

• Vérifier la fiche descriptive de la propriété, les déclarations du vendeur, le certificat de localisation, les documents de copropriété (le cas échéant), la preuve de capacité financière (ex. : préapprobation hypothécaire) et le rapport d’inspection antérieur (si existant).

• S’assurer que le client comprend bien les termes et clauses des formulaires qu’il remplit.
• Vérifier que le prix offert, l’acompte et les modalités de versement sont conformes.
• Inclure les annexes appropriées.

• Faire signer la promesse d’achat et toutes les annexes.

Suivi et collaboration après l’acceptation de la promesse d’achat

• Obtenir une date à laquelle le vendeur pourra recevoir la présentation de la promesse d’achat de l’acheteur.
• Rappeler les délais de réponse pour éviter tout malentendu.
• Prévoir des discussions ou négociations en cas de contre-proposition.
• Accompagner le client dans l’analyse des réponses et dans les prochaines étapes, notamment l’application des conditions.

Une fois la promesse d’achat acceptée, les deux parties (acheteur et vendeur) s’engagent à respecter les termes convenus. L’obligation de collaboration entre courtiers se poursuit jusqu’à la réalisation de toutes les conditions de la promesse d’achat. Cela inclut de s’assurer que les conditions soient remplies dans les délais impartis, transmettre sans délai les renseignements requis, et communiquer toute information pertinente aux parties à la transaction.