3. L’obligation de conseiller
La garantie légale de propriété et de qualité
3.1 L'inspection
3.1.1 L'inspection prévente
3.1.2 L'inspection préachat
3.2 L’établissement de la valeur marchande d’un immeuble et les conditions de vente
3.2.1 L’analyse comparative
3.2.2 La modification du prix et des conditions de vente
3.3 La garantie légale de propriété et de qualité
3.3.1 La garantie du droit de propriété
3.3.2 La garantie de qualité
3.3.3 L'exclusion de la garantie légale de qualité
3.3 La garantie légale de propriété et de qualité
La personne qui vend un meuble ou un immeuble est tenue de garantir qu’il est exempt de tous vices de titres et de tous vices cachés, sauf ceux dénoncés avant la vente. C’est ce qu’on appelle, de façon générale, la « garantie légale » qui comporte deux volets : la garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. Ces garanties existent par le seul effet de la loi, c’est-à-dire sans qu’il soit nécessaire de les prévoir au contrat.
3.3.1 La garantie du droit de propriété
La garantie du droit de propriété assure à l’acheteur que :
- le bien est libre de tous droits, autres que ceux déclarés par le vendeur;
- le vendeur aura libéré le bien de toutes les hypothèques l’affectant, sauf celles assumées par l’acheteur;
- le bien ne fait pas l’objet d’empiètement de la part du vendeur ou d’un tiers; et
- le bien ne viole aucune limitation de droit public, sauf celles dénoncées par le vendeur ou celles que l’acheteur aurait dû découvrir.
3.3.2 La garantie de qualité
En vertu de la garantie de qualité, le vendeur garantit à l’acheteur que l’immeuble est exempt de vices existants au moment de la vente, qui le rendraient impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminueraient à tel point son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas offert le même prix s’il les avait connus. Le vendeur ne garantit toutefois pas le vice connu de l’acheteur ni le vice qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater. Il est donc important pour un acheteur de toujours faire inspecter par un expert compétent l’immeuble qu’il se propose d’acquérir. Le fait que le vendeur ignore le vice, ou que le vice ne se manifeste qu’après la vente, ne diminue en rien la garantie. En revanche, si le vendeur connaissait le vice, sa responsabilité serait augmentée pour couvrir, outre la diminution de valeur de l’immeuble, tous les autres dommages subis par l’acheteur.
3.3.3 L’exclusion de la garantie légale
Le titulaire de permis a le devoir de bien informer et de conseiller le vendeur et l’acheteur des conséquences de l’exclusion de la garantie légale.
Quant au vendeur, le titulaire de permis doit l’informer et le conseiller à l’effet que :
- cette information doit apparaître sur la fiche descriptive;
- selon l’état du marché, l’exclusion de garantie pourrait diminuer l’intérêt d’éventuels acheteurs et avoir un effet sur le prix de vente;
- l’exclusion de garantie ne le mettra pas à l’abri d’une poursuite pour les vices qu’il connaissait et qu’il aurait dû dénoncer;
- selon les circonstances, il peut être opportun d’exclure ou de réduire la garantie légale.
Quant à l’acheteur, le titulaire de permis doit l’informer et le conseiller à l’effet que :
- même s’il découvre un vice qu’il ignorait, il n’aura aucun recours contre le vendeur, à moins de démontrer qu’il lui a caché volontairement un vice dont il connaissait l’existence;
- il ne pourra pas bénéficier des garanties cédées par les propriétaires antérieurs de l’immeuble;
- il doit indiquer à sa promesse d’achat les modalités de la garantie légale auxquelles il accepte de renoncer en toute connaissance de cause;
- il doit faire faire une inspection préachat plus poussée que l’inspection usuelle s’il désire acheter une propriété sans garantie de qualité. L’expert en bâtiments retenu pour cette inspection doit être informé que l’immeuble est vendu sans garantie légale, pour qu’il en tienne compte lors de son inspection;
- le prix offert doit tenir compte de l’absence de garantie légale.
Exclusion complète
En raison de conséquences importantes qui peuvent découler d’une exclusion complète de la garantie légale, ce n’est que dans des cas particuliers qu’il est approprié que la garantie légale soit exclue complètement. Par exemple :
- lors d’une reprise de finance ou d’une succession en raison de la connaissance limitée du vendeur quant aux vices qui pourraient affecter l’immeuble;
- lors de la vente d’un immeuble de piètre qualité générale ou à démolir, considérant la complexité qu’entrainerait une dénonciation de l’ensemble des vices l’affectant;
- lorsque le vendeur ne veut pas être garant de la conformité de son immeuble quant au changement d’affectation projeté par l’acheteur;
- le vendeur est une personne âgée qui veut éviter d’être inquiétée par la possibilité d’un éventuel recours en vice caché contre elle ou sa succession.
S’il y a exclusion complète de la garantie sur l’ensemble de l’immeuble, la clause suivante doit être inscrite à la promesse d’achat :
« La présente vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. »
L’acheteur renonce alors à la responsabilité non seulement du vendeur de bonne foi, mais aussi de tous les autres propriétaires antérieurs à qui a appartenu l’immeuble.
L’OACIQ recommande fortement aux titulaires de permis de ne plus utiliser la mention « sans garantie légale à ses risques et périls » pour ne pas annihiler inutilement les garanties légales octroyées par les vendeurs antérieurs qui pourraient continuer de bénéficier à l’acheteur. La rédaction d’une clause d’exclusion partielle spécifiant la nature de la garantie exclue (de qualité) et l’identité des vendeurs exclus (vendeur immédiat seulement ou autres) serait à privilégier.
Exclusion partielle
Puisque généralement les parties ne souhaitent pas renoncer totalement à la garantie légale, une exclusion partielle est suffisante pour satisfaire la volonté des parties et les protéger adéquatement.
Quant au volet « garantie du droit de propriété », le titulaire de permis ne doit toutefois pas recommander qu’elle soit exclue, sauf dans de très rares exceptions.
Les situations où l’exclusion de la « garantie de qualité » peut être prévue sont toutefois plus fréquentes.
L’exclusion de garantie de qualité doit être inscrite tant au contrat de courtage qu’à la fiche de description détaillée.
Si ce ne sont que certains éléments qui sont exclus de la garantie de qualité, ils doivent être spécifiés explicitement. Par exemple :
- une composante de construction (cheminée, toit, piscine);
- des appareils mécaniques (chauffage, ventilation, climatisation);
- des électroménagers inclus dans la vente.
Le titulaire de permis doit préciser quels éléments sont exclus en indiquant à la fin de la clause les mots « relativement à » et décrire la ou les composantes exclues.
Il est possible que le vendeur souhaite que la garantie de qualité ne s’applique que pendant une durée limitée. Dans un tel cas, le titulaire de permis doit informer les parties à la transaction des enjeux qui en découlent.
L’exclusion de la garantie légale peut aussi s’appliquer uniquement à certains des propriétaires antérieurs. Par exemple, le vendeur immédiat pourrait être le seul propriétaire dans la chaine de propriété de l’immeuble à ne pas offrir de garantie légale.
Ainsi, le vendeur peut se protéger d’une réclamation éventuelle en vices cachés tout en permettant à l’acheteur de bénéficier des garanties dont a bénéficié le vendeur à partir de son achat de l’immeuble.
Pour que l’acheteur puisse bénéficier des garanties légales données par l’ensemble des propriétaires précédents en excluant le vendeur immédiat, le titulaire de permis doit conseiller à l’acheteur de spécifier qu’il renonce à la garantie seulement à l’égard du vendeur. Si cette précision n’est pas donnée, l’acheteur se trouve alors à renoncer à toutes les garanties transmises dans la chaine de transactions ayant visé l’immeuble.
Pour assister les titulaires de permis, la clause type 3.5 a été déclinée en fonction du type d’exclusion de garanties légales et peut être modulée selon l’intention des parties.
