Publié le : 31 août 1994
Mis à jour le : 14 décembre 2015
Numéro d'article : 200602

Le droit à la rétribution du courtier immobilier après l’expiration du contrat de courtage

(Mise à jour de l'article paru le 31 août 1994 et modifié le 8 janvier 2015)

Le Centre Info OACIQ reçoit fréquemment des appels de propriétaires vendeurs qui se renseignent sur les risques de signer un nouveau contrat de courtage à l’expiration du premier. Ces derniers se demandent s’ils sont de ce fait dégagés du paiement de la rétribution en vertu du premier contrat.

Tout dépendra des circonstances. En effet, la clause 7.1.3. des différents formulaires de contrat de courtage édités par l’OACIQ prévoit que, même après l’expiration du contrat de courtage, le vendeur s’engage à verser la rétribution qui y est mentionnée, et ce, selon certaines conditions :

« 7.1.3. si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l’IMMEUBLE pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’IMMEUBLE, ou;  » (nous soulignons)

Pour que la rétribution soit payable, il faut donc :

1) que la vente ait eu lieu dans les 180 jours suivant la date d’expiration du contrat;

2) que cette vente ait été faite avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat;

La notion de personne intéressée renvoie généralement à celle qui a visité l’immeuble. Il faut que le courtier soit intervenu auprès de cette personne pour qu’elle s’y intéresse. Le simple fait de remettre une fiche descriptive à un acheteur potentiel, ou de lui donner l’adresse pour qu’il puisse passer devant la propriété, n’est pas suffisant pour permettre de conclure que cette personne a été intéressée à l’immeuble.

3) que le vendeur n’ait pas conclu, de bonne foi, un contrat de courtage pendant cette période avec une autre agence ou courtier.

Ainsi, si le propriétaire vendeur signe un nouveau contrat de courtage, c’est la notion de bonne ou de mauvaise foi qui sera déterminante quant au droit de l’agence de réclamer une rétribution. Cette notion s’appréciera en fonction du comportement du propriétaire vendeur.

Par exemple, le propriétaire vendeur pourrait notamment être considéré de mauvaise foi s’il signe rapidement un nouveau contrat avec l’agence ou le courtier qui représentait l’acheteur à une rétribution réduite, sans qu’il y ait de réelle mise en marché, pour contourner l’application du premier contrat et ainsi priver la première agence ou le premier courtier de sa rétribution. Il est à noter que, dans ce contexte, l’agence ou le courtier ayant signé le nouveau contrat pourrait également faire l’objet d’une plainte disciplinaire.

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