Le droit à la rétribution du courtier immobilier après la date de fin ou la résiliation du contrat de courtage exclusif

Le centre de renseignements Info OACIQ reçoit fréquemment des appels de propriétaires vendeurs qui se renseignent sur les risques de signer un nouveau contrat de courtage à la date de fin ou à la résiliation du premier. Ces derniers se demandent s’ils sont de ce fait dégagés du paiement de la rétribution en vertu du premier contrat exclusif.

Tout dépendra des circonstances. En effet, la clause 7.1.3. des différents formulaires de contrat de courtage exclusif élaborés par l’OACIQ prévoit que, même après la date de fin ou la résiliation du contrat de courtage exclusif, le vendeur s’engage à verser la rétribution qui y est mentionnée, et ce, selon certaines conditions. Par exemple, dans le formulaire Contrat de courtage exclusif – Vente – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété :

« 7.1.3. si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date de fin ou de résiliation du présent contrat avec une personne qui a été intéressée à l’IMMEUBLE pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l’IMMEUBLE, ou; » (nous soulignons)

Pour que la rétribution soit payable, il faut donc :

1) que la vente ait eu lieu dans les 180 jours suivant la date de fin ou la résiliation du contrat exclusif;

2) que cette vente ait été faite avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat exclusif;

La notion de personne intéressée renvoie généralement à celle qui a visité l’immeuble. Il faut que le courtier soit intervenu auprès de cette personne pour qu’elle s’y intéresse. Le simple fait de remettre une fiche descriptive à un acheteur potentiel, ou de lui donner l’adresse pour qu’il puisse passer devant la propriété, n’est pas suffisant pour permettre de conclure que cette personne a été intéressée à l’immeuble.

3) que le vendeur n’ait pas conclu, de bonne foi, un contrat de courtage exclusif pendant cette période avec une autre agence ou courtier.

Ainsi, si le propriétaire vendeur signe un nouveau contrat de courtage exclusif, c’est la notion de bonne ou de mauvaise foi qui sera déterminante quant au droit de l’agence de réclamer une rétribution. Cette notion s’appréciera en fonction du comportement du propriétaire vendeur.

Par exemple, le propriétaire vendeur pourrait notamment être considéré de mauvaise foi s’il signe rapidement un nouveau contrat avec l’agence qui représentait l’acheteur à une rétribution réduite, sans qu’il y ait de réelle mise en marché, pour contourner l’application du premier contrat et ainsi priver la première agence de sa rétribution. Il est à noter que, dans ce contexte, l’agence ayant signé le nouveau contrat doit se conformer aux exigences relatives à l’interdiction de la double représentation et pourrait également faire l’objet d’une plainte disciplinaire. Vu le principe de l’interdiction de la double représentation, le même courtier ne peut pas représenter, dans le cadre de la même transaction, à la fois l’acheteur et le vendeur.

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Dernière mise à jour : 16 juin 2022
Oaciq : 200602