Publié le : 08 avril 2013
Numéro d'article : 122385

Peut-on se retirer d’une promesse d’achat?

Prenons le scénario type : un courtier détient une promesse d’achat à présenter au vendeur. Le téléphone sonne, et au bout du fil, l’acheteur l’informe qu’il ne veut plus ni acheter l’immeuble ni présenter la promesse d’achat. Que faire dans ce cas?

La clause 14.1 stipule que la promesse d’achat est irrévocable jusqu’à l’expiration du délai qui y est inscrit. Le Code civil du Québec, laisse néanmoins à l’acheteur un court laps de temps pour se désister auprès du vendeur, soit le délai entre le moment où il a signé la promesse d’achat et le moment où elle parvient au vendeur. La révocation qui parvient au vendeur avant la promesse d’achat rend en effet celle-ci caduque(1). Cependant, en vertu de la Loi sur le courtage immobilier, le courtier ou le dirigeant d’agence, doit présenter toute proposition de transaction dans les meilleurs délais(2).

Dans le scénario type évoqué ci-dessus, le courtier doit informer l’acheteur qu’il doit faire parvenir le plus rapidement possible au vendeur une révocation de sa promesse d’achat, en tenant compte que cette promesse d’achat doit être présentée dans les meilleurs délais. En toutes circonstances, le courtier doit s’abstenir de faire lui-même les démarches visant la révocation de la promesse d’achat.

À la présentation de la promesse d’achat, et afin que le vendeur prenne sa décision en toute connaissance de cause, le courtier devra aviser le vendeur de l’intention manifestée par l’acheteur de ne pas procéder à la transaction. Un tel scénario nous rappelle l’importance d’informer l’acheteur que sa promesse d’achat le lie au vendeur dès qu’il signe celle-ci.

En résumé, le courtier doit :

  • en tout temps informer un acheteur que sa promesse d’achat le lie au vendeur dès qu’il signe celle-ci;
  • si un acheteur l’informe qu’il ne veut plus ni acheter l’immeuble ni présenter la promesse d’achat, le courtier doit indiquer à l’acheteur qu’il doit faire parvenir le plus rapidement possible au vendeur une révocation de sa promesse d’achat, compte tenu que le courtier a l’obligation de présenter toute proposition de transaction qu’il reçoit, dans les meilleurs délais;
  • lors de la présentation de la promesse d’achat, le courtier devra aviser le vendeur de l’intention manifestée par l’acheteur de ne pas procéder à la transaction.

(1) Article 1391 du Code civil du Québec
(2) Article 102 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité