Rétribution payable par l’acheteur : Contrat de courtage exclusif – Achat
Principes généraux
Lors de la prise d’un contrat de courtage achat, le client a la possibilité de négocier le tarif ou le pourcentage de la rétribution à verser au courtier. Cette rémunération, souvent désignée comme « commission », n'est pas réglementée par la Loi sur le courtage immobilier ou par l'OACIQ, ni par aucune autre loi, puisqu'elle est déterminée par la libre concurrence.
Pour assurer la transparence et protéger les intérêts de l’acheteur, son courtier doit informer ce dernier quant à la rétribution qui est offerte en partage par l’entremise du contrat de courtage du vendeur et ce, avant la formulation d’une promesse d’achat. En effet, lorsque le vendeur de l’immeuble est représenté par un courtier, celui-ci offre une rétribution en partage au courtier de l’acheteur. Dans ce cas, la rétribution prévue au contrat de courtage achat est déduite du montant offert par le vendeur et il se peut que l’acheteur n’ait aucune rétribution à payer directement à son propre courtier.
Le courtier immobilier a l’obligation de conseiller et d’informer avec objectivité son client en lui fournissant les explications nécessaires à la compréhension de toutes les clauses des formulaires qu’il lui fait signer et à l’évaluation des services qu’il procure.
Quelles sont les situations qui donnent cours au paiement d’une rétribution selon le Contrat de courtage exclusif - Achat?
Le contrat de courtage achat contient des dispositions spécifiques concernant le moment où la rétribution est due.
Pour que la rétribution soit payable, il faut:
- Qu’une entente conforme aux conditions particulières spécifiées dans le contrat de courtage soit acceptée et ce, même si l’acheteur a signé la promesse d’achat sans l’aide de son courtier. Il est important de noter que l’acheteur s’est engagé à ne pas, directement ou indirectement, pendant la durée du contrat, conclure d'entente concernant l'achat, l'échange ou la location de l'immeuble sans les services de l'agence ou du courtier.
- Qu’une promesse d’achat soit acceptée dans les 180 jours suivant la date de fin ou la résiliation du contrat de courtage pour l’immeuble et que l’acheteur avait déjà manifesté de l'intérêt pendant la durée du contrat sauf si, durant cette période, l’acheteur a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un nouveau contrat de courtage pour le même immeuble.
En d’autres mots, si l’acheteur a visité un immeuble ou a fait une promesse d’achat pendant la durée du contrat, on peut prétendre que ce dernier a été intéressé à l’immeuble. Le délai de 180 jours se calcule à partir de la date de terminaison prévue au contrat de courtage. Si le contrat a été modifié en cours d’exécution pour prolonger sa durée, le délai sera calculé à partir de la nouvelle date de terminaison. Dans le cas d’un contrat résiliable où l’acheteur aurait exercé son droit d’y mettre fin, le délai de 180 jours débuterait à compter de la date de résiliation.
- Qu’un acte volontaire de l’acheteur empêche l’exécution du contrat de courtage.
Cette clause s’applique lorsque l’acheteur agit de manière délibérée pour saboter ou bloquer le processus prévu dans le contrat de courtage, par exemple au niveau des démarches pour l’obtention du prêt hypothécaire, ce qui pourrait entraîner des conséquences sur l'exécution du contrat ou empêcher la signature de l’acte de vente, même si toutes les autres conditions de la promesse d’achat sont remplies.
Il est à noter qu’en certaines circonstances, le courtier représentant l’acheteur n’a pas à réclamer un montant de rétribution à l’acheteur, notamment s’il y a un partage de rétribution du courtier du vendeur équivalent à ce qui est prévu comme rétribution au contrat de courtage (compensation qui s’opère), ou encore si la clause type 1.12, qui prévoit la non-réclamation de la rétribution, est inscrite1 au contrat de courtage.
Quelles formes peut prendre la rétribution du courtier en vertu du Contrat de courtage exclusif – Achat?
Pourcentage du prix de vente
C’est le plus courant. Par exemple, si le prix de vente prévu à la promesse d’achat est de 375 000 $ et que, suivant la négociation, le vendeur accepte par la suite la somme de 390 000 $ dans le cadre d’une promesse d’achat qui lui est présentée, le pourcentage indiqué à la clause 6.1 du contrat de courtage serait alors appliqué au prix de vente accepté par le vendeur, soit 390 000 $. Par exemple, à la clause 6.1, si le calcul est fait sur un montant de 390 000 $ prévu à la promesse d’achat, la rétribution due sera de 11 700 $ si le pourcentage est de 3 %, ou de 7 800 $ si le pourcentage est de 2 %, en sus des taxes applicables.
Somme forfaitaire
Il s’agit ici d’un montant déterminé où la rétribution due correspondra au montant indiqué au contrat, et non pas au prix de vente accepté prévu à la promesse d’achat. Il faudra ajouter les taxes sur ce montant.
Autres : taux horaire suivant services rendus, etc.
Dans ce cas, il faut inscrire de façon détaillée tout ce que l’acheteur s’engage à payer au courtier de l’acheteur : taux horaire, honoraires forfaitaires additionnels, objet de la rétribution, fréquence d’exécution, etc. Par exemple, si l’acheteur demande de visiter plusieurs propriétés, surtout si celles-ci sont situées sur de longues distances ou si des arrangements spéciaux doivent être faits pour les visites, le courtier pourrait facturer un taux horaire pour son temps passé à accompagner l'acheteur lors de ces visites ou pour des services supplémentaires non inclus dans le forfait standard, tels que la recherche approfondie de propriétés, la coordination de services d'inspection ou d'évaluation, etc.
Il importe également de rappeler que le formulaire Annexe DR – Déboursés et rétribution permet à l’agence immobilière ou au courtier agissant à son compte de prévoir d’autres modes de rétribution que ceux prévus au contrat de courtage et, le cas échéant, de se faire payer des déboursés spécifiques par l’acheteur. Ce formulaire devra obligatoirement être joint en annexe au contrat de courtage si ce mode de rétribution est convenu entre les parties.
Dans tous les cas, le courtier immobilier doit expliquer à son client les clauses relatives à la rétribution et dans quels contextes elles sont applicables, en soulignant que des taxes seront ajoutées en sus de cette rétribution.
Il est important de souligner que, selon la Loi sur le courtage immobilier2, le contrat de courtage signé avec des conditions de paiement de rétribution à 0 % ne serait pas considéré comme un contrat liant les parties avec des obligations. Dans un tel cas, le courtier ne pourrait pas représenter l’acheteur.
Mode de paiement
- Paiement directement à l’agence immobilière ou au courtier agissant à son compte
- Financement de la rétribution
Il est important de noter que dans le cas où la rétribution prévue au contrat de courtage est supérieure à ce qui est reçu en partage ou que le vendeur n’est pas représenté par un autre courtier, celle-ci pourrait être financée dans le prix d’achat, en incluant une clause3 spécifique à la promesse d’achat ou payée par l’acheteur lors de la signature de l’acte de vente. Le notaire s’occupera alors de répartir les sommes dues à l’agence immobilière ou au courtier agissant à son compte.
1 1.12 – Non-réclamation de rétribution en cas de partage de rétribution
Nonobstant la rétribution prévue à la clause 6.1 du présent contrat, l’AGENCE ou le COURTIER n'aura droit à aucune rétribution de l’ACHETEUR dans le cas où il a droit à une rétribution d’une autre agence ou d’un autre courtier en vertu d’un partage de rétribution. Note : Cette clause type peut être utilisée afin de prévoir des conditions de réclamation de rétribution différentes de celles prévues à la clause 6.1 du contrat de courtage achat. Si elle est utilisée, elle sera indiquée à la clause 10.1 du formulaire de contrat de courtage achat.
2 Article 1 Loi sur le courtage immobilier
3 La clause R2.5 du formulaire Annexe R – Immeuble résidentiel doit obligatoirement être ajoutée à la promesse d’achat, que le vendeur soit ou non représenté par un autre courtier, lorsque la rétribution fait l’objet d’un financement. Si le vendeur est représenté par un courtier, cette clause est requise seulement si la rétribution du courtier de l’acheteur est supérieure à celle que le courtier du vendeur s’est engagé à lui verser en partage de rétribution suivant les modalités du contrat de courtage vente et comme inscrit à la fiche de description détaillée. Le montant de la rétribution sera alors inclus dans le prix d’achat et pris en compte pour le financement.
