Réclamations au FARCIQ : le commercial n’y échappe pas!

Bien que les réclamations les plus fréquemment soumises au FARCIQ visent principalement des transactions en courtage immobilier résidentiel, certaines transactions en courtage immobilier commercial font aussi l’objet de réclamations.

En effet, d’une année à l’autre, les dossiers de réclamation touchant des transactions commerciales coûtent en moyenne, en matière de frais de défense et d’indemnité, plus de trois fois celles reliées à un dossier résidentiel. Devant un tel constat, il est tout à fait opportun de vous parler de prévention dans un contexte de transaction commercial.

Le manque de connaissance ou de compétence

Les réclamations en lien avec des transactions en courtage commercial s’inscrivent souvent dans un contexte où les titulaires de permis s’aventurent dans un domaine qu’ils ne maîtrisent pas parfaitement.

Plusieurs erreurs commises lors des transactions en courtage immobilier commercial proviennent d’une méconnaissance du champ d’activité concerné. Celui-ci requiert des connaissances et des compétences particulières pouvant diverger selon le type d’immeuble ou d’activité commerciale. 

La détention d’un permis de plein exercice suffit pour être autorisé à exercer en courtage immobilier commercial. Cependant, le titulaire de permis avisé se rappellera que selon l’article 73 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (RCE), il « ne doit pas accepter de se livrer à une opération de courtage […] qui est hors de son champ de compétence, sans obtenir l’aide nécessaire ».

Pensons par exemple, au domaine agricole, aux espaces de bureaux et de commerces, aux terrains, aux multiplex résidentiels et aux ensembles immobiliers résidentiels.

Comment un titulaire de permis pourrait-il être en mesure de déceler tous les facteurs défavorables d’une transaction si son inexpérience ou son manque de connaissance ne lui permettent pas de saisir toutes les subtilités d’une transaction? Aussi, comment pourrait-il conseiller et informer son client adéquatement sur les étapes à venir, les vérifications requises, les spécificités de ce secteur s’il ne les connait pas lui-même puisqu’il n’a jamais effectué une telle transaction dans le passé?

Tous ces éléments augmentent les risques de réclamation et la possibilité de voir la responsabilité professionnelle des titulaires de permis engagée.

Réclamations les plus rencontrées et attitudes préventives à adopter

Que ce soit en raison d’une information inscrite à la fiche descriptive s’avérant fausse ou inexacte, d’un acheteur qui apprend à la toute dernière minute que l’immeuble qu’il achète est taxable, d’une vérification inadéquate du zonage ou de tout autre reproche, les réclamations en matière commerciale tournent principalement autour de trois devoirs qui incombent aux titulaires de permis : le devoir de vérification, d’information et de conseil. Consultez la ligne directrice à cet effet.

Devoir de vérification

L’obligation de vérification auquel est tenu le titulaire de permis découle directement du fait que celui-ci a l’obligation d’informer les parties avec objectivité, sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration, de l’ensemble des faits pertinents à la transaction¹.

Le titulaire de permis doit donc entreprendre des démarches pour découvrir les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties ou l’objet de la transaction². Il est à noter que ces démarches devront être effectuées auprès de sources fiables, considérant que le titulaire de permis devra pouvoir en démontrer l’exactitude³.

Les tribunaux sanctionneront donc les courtiers qui s’écartent de la conduite qu’aurait eue un titulaire de permis, normalement prudent et diligent, dans l’accomplissement de ses vérifications en ne respectant pas les usages et les règles de l’art.

Ils sanctionneront également le titulaire de permis qui, bien qu’il ait procédé à une multitude de vérifications et ait obtenu nombre de documents, ne prend pas connaissance des résultats obtenus. La vérification doit être vue comme une obligation positive dans le sens qu’un titulaire de permis ne peut pas se contenter de simplement demander des documents. Il doit en prendre connaissance, informer et conseiller son client face aux informations qui s’y trouvent. 

Devoir d’information et de conseil

Les obligations d’information et de conseil sont intimement liées à celle de la vérification. En effet, on vérifie de l’information dans le but d’informer et l’on doit inévitablement communiquer les résultats obtenus. 

De plus, il faut comprendre que si la Loi obligeait de vérifier, mais permettait ensuite de fournir une information subjective ou incomplète, l’objectif de protection du public ne serait pas atteint. Ainsi, non seulement faut-il vérifier dans un but d’informer, mais il faut également communiquer tous les résultats obtenus avec objectivité, sans dissimulation ni fausses représentations. 

Il est important de savoir que l’obligation d’informer persiste dans le temps. En effet, si de nouvelles informations pertinentes survenaient, le titulaire de permis aurait l’obligation d’en faire part aux parties concernées. Par exemple, un nouveau compte de taxes, un nouveau rapport sur l’état de l’immeuble ou toute autre information qui peut avoir un impact sur le consentement éclairé des parties.

Dans l’exécution de son devoir d’information et de conseil, il importe que le titulaire de permis ne présume jamais de ce qui est ou non connu d’une partie. Prenons l’exemple d’un immeuble locatif qui ferait l’objet d’un droit de premier refus en faveur d’un locataire. Bien que le vendeur soit partie au bail, il se peut que le droit de premier refus ait été accordé depuis plusieurs années et que le bail commercial ait été renouvelé d’année en année. S’il constate une telle clause, le titulaire de permis devrait en faire part au vendeur sans présumer de sa connaissance. Évidemment, ceci vaut pour toute information découverte.

Il ne faut pas non plus présumer de l’importance d’une information. Ce qui peut sembler anodin aux yeux d’une titulaire de permis peut revêtir une importance fondamentale aux yeux d’un futur acquéreur.

La documentation du dossier et la conservation des documents : des gestes d’une importance capitale

Trop souvent, des situations où la version des réclamants et celle du titulaire de permis divergent, comme les réclamants qui prétendent ne jamais avoir été informés ou conseillés dans telle situation alors que le courtier certifie avoir procédé à la mise en garde.

Or, conserver la preuve des informations divulguées et des conseils prodigués peut assurément être d’une aide précieuse advenant un recours en responsabilité fondé sur le fait qu’un titulaire de permis n’aurait pas accompli ses obligations. Cette documentation facilitera la démonstration de la pertinence et de l'exactitude du travail accompli.

Par mesure préventive, les informations et conseils donnés verbalement devraient toujours être confirmés par écrit.

En tout temps, il faut agir de manière professionnelle tout en reconnaissant ses propres limites, ce qui diminuera les risques de réclamation en responsabilité professionnelle.

N’oubliez pas, la prévention, votre meilleure solution!

Apprenez-en davantage sur votre responsabilité professionnelle et sur la prévention en consultant la section outils de prévention du site web du FARCIQ. Trouvez-y entre autres des outils, des vidéos, dont la capsule Quand le commercial s’invite dans vos transactions et le plus récent Guide de prévention.