Représentation, sollicitation, promotion et publicité
L'essentiel de cette page
6 Publicité
La publicité d’une propriété repose sur l’utilisation de plusieurs outils et canaux de diffusion. Leur utilisation doit être encadrée afin d’assurer que l’information diffusée est conforme, claire et fidèle à la réalité, tout en respectant les obligations applicables au courtage immobilier.
6.1 – Conditions préalables
Lorsqu’il représente un client vendeur, le courtier immobilier a l’obligation de promouvoir ses intérêts, notamment en lui offrant la meilleure visibilité possible pour son immeuble.
Un contrat de courtage doit absolument être signé avant de publiciser la mise en vente de toute propriété, que ce soit :
- Sur un service de diffusion d’information;
- Sur Internet;
- Sur les réseaux sociaux.
Avant que le contrat de courtage ne soit signé et que l’inscription au service de diffusion d’information soit complétée, il est interdit de publier sur les réseaux sociaux des messages du type :
- « À venir »;
- « Bientôt sur le marché »;
- « En évaluation ».
POINT CLÉ
Avant de diffuser une publicité :
- L’agence immobilière ou le courtier immobilier doit s’assurer que le contrat de courtage sera en vigueur pour toute la durée de cette publication.
- Le courtier immobilier doit s’assurer qu’elle est de bon goût, afin de ne commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession.
6.2 – Outils publicitaires
6.2.1 – Fiche descriptive
La fiche descriptive est un moyen de promouvoir la propriété. Elle doit contenir des informations exactes et vérifiées et refléter la réalité de l’immeuble.
La fiche descriptive est un document en constante évolution. Elle peut aussi indiquer tout autre renseignement qui respecte la Loi sur le courtage immobilier et ses règlements.
Fiche descriptive — Mentions obligatoires1
| Mentions obligatoires | Détails à inclure |
|---|---|
| Déclarations du vendeur | L’existence des déclarations du propriétaire et la disponibilité de tout document en faisant état. |
| Garantie légale | Le cas échéant, une mention que l’immeuble est vendu sans garantie légale. |
| Identification du titulaire | Le nom du courtier immobilier ou de l’agence immobilière à qui le contrat a été confié, suivi de la mention du permis, présenté de façon évidente, dans un caractère de même couleur et d’une grandeur au moins équivalente aux autres informations. |
| Intérêt dans l’immeuble | Le cas échéant, une mention que le courtier immobilier ou l’agence immobilière possède un intérêt direct ou indirect dans l’immeuble et fournir en annexe l’avis de divulgation.2 |
| Nature du document | Lorsque le contrat vise la vente : mention que la fiche ne constitue pas une offre ni une promesse liant le vendeur, mais une invitation à soumettre de telles offres ou promesses |
| Informations nécessaires | Sauf instructions écrites contraires du propriétaire concernant son identité : les informations nécessaires à la complétion d’une proposition de transaction. |
1Articles 118 et 2Articles 18 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité
6.2.2 – Services de diffusion de l’information
Le courtier immobilier doit informer le vendeur de son droit de recourir à un service de diffusion d'information et des conséquences s'il choisit de ne pas y recourir. Le vendeur confirme ce choix à la signature du contrat de courtage.
| Situation | Ce que le courtier immobilier doit faire |
|---|---|
| Le vendeur accepte d’inscrire l’immeuble à un service de diffusion d’information | Inscrire l'immeuble dès le début de la mise en marché1 |
| Le vendeur refuse d’inscrire l’immeuble à un service de diffusion d’information |
Informer le vendeur qu'un refus implique une visibilité réduite, pouvant diminuer le nombre d'acheteurs potentiels. Documenter au dossier les mises en garde qu’il a formulées. Permettre aux autres courtiers immobiliers de faire visiter la propriété, il ne peut refuser aucune visite. |
| Le vendeur change d'avis en cours de contrat de courtage et souhaite inscrire l’immeuble à un service de diffusion d’information | Remplir un formulaire Modifications pour consigner le changement demandé et le faire signer par le vendeur |
6.2.3 – Réseaux sociaux
Comportement attendu
Dans le cadre de l’exercice de son jugement professionnel, le courtier immobilier doit, avant de publier ou commenter :
- Se demander si la publication est pertinente et s’il tiendrait ce propos publiquement;
- S’exprimer avec modération, courtoisie et objectivité;
- Séparer le contenu professionnel du contenu personnel.
POINT CLÉ
Le courtier immobilier doit, même dans sa vie personnelle, protéger l’image et la dignité de la profession.
6.2.4 – Promotion d’une inscription
Toute publication d'une inscription sur Internet ou sur les réseaux sociaux doit :
- Être claire; et
- Ne pas porter à confusion quant à l'identité du courtier immobilier inscripteur.
Si le courtier immobilier partage une inscription qui n'est pas la sienne, il doit :
- Identifier clairement le courtier immobilier du vendeur;
- Ne pas laisser croire qu'il s'agit de sa propre inscription.
PRATIQUE RECOMMANDÉE
Partager le lien menant à la fiche descriptive sur le site du service de diffusion d'information.
PRATIQUE INTERDITE
Un courtier immobilier ne peut pas promouvoir une inscription qui n'est pas la sienne — que ce soit par annonce ou publicité — sans avoir préalablement obtenu l'autorisation du courtier du vendeur.
6.2.5 – Pancartes
La pancarte doit être installée APRÈS l’inscription au service de diffusion d’information, si tel est le choix du vendeur.
Avant d'installer une pancarte, le courtier immobilier ou l'agence immobilière doit vérifier les règles applicables, notamment :
- La réglementation municipale;
- Les règlements de copropriété
- La Loi sur la publicité le long des routes.
6.3 – Publicité fausse, trompeuse, incomplète ou prêtant à confusion
Toute publicité, sollicitation ou représentation diffusée par un courtier immobilier, une agence ou un réseau d'agences doit être :
- Conforme;
- Véridique;
- Vérifiable;
- Complète;
- Claire et compréhensible.
L'information transmise ne doit pas être fausse, trompeuse ou incomplète, notamment en ce qui concerne :
- La compétence d'un courtier immobilier;
- L'étendue ou l'efficacité des services offerts;
- Les coûts d'un prêt garanti par hypothèque immobilière;
- Le prix de vente d'un immeuble — lequel doit être celui prévu au contrat de courtage ou à la proposition de transaction.
6.3.1 – Utilisation de l’intelligence artificielle et autres outils technologiques en matière de publicité
Le courtier immobilier qui utilise des outils technologiques ou l'intelligence artificielle (IA) pour générer ou diffuser des publicités doit s'assurer que l'information demeure :
- Conforme;
- Véridique;
- Vérifiable;
- Complète;
- Claire et compréhensible.
Lorsqu'une image est générée par l'intelligence artificielle et utilisée dans une publicité, le courtier immobilier doit en informer le public afin d'éviter toute confusion quant à la réalité représentée.
Afin de soutenir les dirigeants d'agence et les courtiers immobiliers, l'OACIQ met à leur disposition un guide rassemblant les meilleures pratiques actuelles.
EXIGENCE MINIMALE
La publicité doit inclure une mention claire et visible, telle que : « Image générée par l'intelligence artificielle »
Cette mention vise à éviter toute confusion ou interprétation erronée quant à la réalité représentée. Elle s’applique par exemple lorsque l’IA est utilisée pour :
- Modifier l’apparence d’un bien sans toucher la structure ou apporter des modifications substantielles (ex. : ajout de mobilier, transformer artificiellement une ambiance saisonnière ou éclairage);
- Effectuer du « virtual staging » ou des transformations visuelles;
- Produire des images susceptibles de modifier la version originale;
- Illustrer un projet immobilier à construire ou une vente sur plan.
- etc.
Rôle et responsabilités
Le courtier immobilier demeure responsable de l'exactitude et de la véracité des publicités, y compris lorsque celles-ci sont produites par l'IA ou tout autre outil technologique. Il doit exercer un jugement professionnel et superviser tout contenu généré avant diffusion.
L'IA peut notamment être utilisée pour rédiger des fiches descriptives, effectuer une évaluation de propriété ou générer du contenu promotionnel.
IMPORTANT : des images qui modifient fondamentalement l’apparence réelle d’un bien contreviennent aux règlements et aux lois en vigueur.
UTILISATION D’ANCIENNES PHOTOS
Avant d’utiliser des photos existantes, le courtier immobilier doit :
- Vérifier qui détient les droits d’auteur1;
- Respecter les conditions d’utilisation, tant pour la publication que pour la modification des images.
1 Loi sur le droit d’auteur : articles 2, 3 et 28.
À SAVOIR
L’assurance responsabilité professionnelle (FARCIQ) exclut la couverture des réclamations liées à une violation des droits d’auteur.
POINT CLÉ
Dans le cadre de l’exercice de son jugement professionnel, le courtier immobilier doit notamment :
- Valider tout contenu avant sa diffusion;
- Superviser tout contenu généré par l’IA et intervenir lorsque nécessaire;
- Divulguer toute modification issue de l’IA;
- Ne jamais utiliser l’IA pour masquer des défauts, altérer la structure ou faussement présenter une propriété;
- Vérifier les règlements des plateformes de diffusion;
- Conserver au dossier les éléments pertinents permettant d’expliquer ou de justifier l’utilisation de l’IA (ex. : versions originales de photos, intervention et validation humaine, contexte d’utilisation) afin de pouvoir en informer le public et rendre accessible les photos originales sur demande.
CAS CONCRET
Publicité NON-CONFORME
Pourquoi cette publicité problématique
- Elle modifie la réalité du bien présenté et peut induire les acheteurs en erreur.
- Elle crée des attentes irréalistes concernant les caractéristiques de la propriété.
- Elle nuit à la transparence et à la confiance du public envers les courtiers immobiliers.
- Elle peut entraîner des décisions d’achat basées sur des informations inexactes.
À SAVOIR
Toute utilisation de l'IA impliquant le traitement de données personnelles doit respecter les lois applicables en matière de protection de la vie privée et de consentement.
6.4 – Publicité de services de courtage immobilier
Le courtier immobilier, ou quiconque fait la promotion de services de courtage immobilier, ne peut faire ni permettre1 qu'une représentation ou une publicité qui :
- Laisse croire qu'il peut se livrer à une opération de courtage immobilier2 sans en avoir le droit au moment de ces représentations ou publicités;
- Laisse faussement croire qu'il détient un titre de spécialiste;
- Contienne un renseignement, ou utilise une formule, un nom, une marque de commerce, un slogan ou un logotype pouvant prêter à confusion;
- Contienne une statistique sans en indiquer la source;
- Contienne une photographie du courtier immobilier datant de plus de cinq ans.
1 Article 113 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité
2 Article 3.1 de la Loi sur le courtage immobilier
6.5 – Publicité des équipes
Au sein d'une agence immobilière des courtiers immobiliers peuvent :
- Se regrouper en équipe;
- S'annoncer comme une équipe.
POINT ESSENTIEL
Dans toute publicité ou représentation :
- Le nom de l’agence immobilière doit être plus visible que celui de l’équipe.
- Les personnes ne détenant pas de permis valide en courtage immobilier doivent être identifiées par leur fonction administrative.
CAS CONCRETS
Publicité CONFORME
Le nom de l’agence immobilière est plus prédominant que le nom de l’équipe.
Les mentions minimales obligatoires requises sont bien identifiées.
Publicité NON-CONFORME
Nom de l’équipe plus prédominant que celui de l’agence immobilière.
Les personnes ne sont pas identifiées avec la catégorie de permis qu’ils détiennent ou leur fonction administrative.
Publicité CONFORME
Le nom de l’agence immobilière est plus prédominant que le nom de l’équipe.
Les personnes qui ne détiennent pas de permis valide doivent être identifiées par leur fonction administrative.
- Numéro de référence
- 264697
- Dernière mise à jour
- 11 décembre 2024