Représentation, sollicitation, promotion et publicité
L'essentiel de cette page
3 La sollicitation
De façon générale, la réglementation prévoit que le courtier immobilier doit utiliser des méthodes loyales de sollicitation.
Les règles encadrant la sollicitation visent à protéger le public, à assurer le respect des droits découlant des contrats de courtage en vigueur et à prévenir les démarches incompatibles avec les obligations professionnelles.
Article 91 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité
3.1 – Respect du contrat de courtage exclusif
L’exclusivité d’un contrat de courtage doit être respectée pendant toute sa durée. Avant toute démarche, le courtier immobilier doit s’assurer que le propriétaire n’est pas lié par un contrat de courtage exclusif avec un autre agence immobilière ou un autre courtier immobilier. Toute sollicitation prématurée peut entraîner des sanctions disciplinaires.
Article 99 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité
POINT CLÉ
En matière de sollicitation, le respect des contrats en vigueur, la loyauté des méthodes utilisées et la protection du public doivent toujours primer.
3.2 – Vue d’ensemble de la sollicitation en courtage immobilier
Types de sollicitation
-
Sollicitation DIRECTE
- Téléphonique, en personne
- Courriel / SMS / messageries
-
Sollicitation INDIRECTE
- Services externes / automatisés
-
Sollicitation DE MASSE
- Géographique
- Groupes / organisations
3.2.1 – Sollicitation directe
1 Sollicitation téléphonique
À RESPECTER ABSOLUMENT
- Ne pas solliciter une personne inscrite à la LNNTE
- Exclure toute personne liée par un contrat de courtage
- Respecter les demandes de retrait
BONNES PRATIQUES
- Tenir à jour les listes d’exclusion
- Conserver des registres (appels, scénarios)
- Vérifier l’inscription et l’abonnement à la LNNTE
Les règles sur les télécommunications non sollicitées sont administrées par le CRTC.
2 Sollicitation par courriel, messageries ou messages textes
Exigences clés (loi canadienne antipourriel)
- Consentement préalable (exprès ou implicite)
- Identification claire de l’expéditeur
- Mécanisme de désabonnement fonctionnel
Gestion
- Tenir des registres exacts du consentement valide et des documents d’information
3.2.2 – Sollicitation indirecte avec recours à des services externes (automatisation, agents conversationnels)
Un courtier immobilier ou une agence immobilière peut recourir à une entreprise de services externes pour des sondages d’identification de clients potentiels. Le rôle de ces entreprises est toutefois limité.
Limites incontournables
- Si le service constitue un acte de courtage, le fournisseur doit détenir un permis valide en courtage immobilier
- À défaut, son rôle est strictement limité à la collecte d’informations
- Tout dépassement peut constituer une incitation à commettre un acte illégal
Encadrement des services externes — devoirs et obligations
Le courtier immobilier ou l’agence immobilière demeure responsable du contenu diffusé et des méthodes utilisées, et doit s’assurer que l’entreprise ou l’agent conversationnel :
- Se limite à la collecte d’informations pour constituer une liste de clients potentiels, avec leur consentement quant aux usages prévus
- Ne pose aucun acte de courtage immobilier
- Génère des messages conformes aux règles de sollicitation en vigueur
POINT DE VIGILANCE
La sollicitation visant à conclure un contrat de courtage immobilier constitue une opération de courtage au sens de la Loi sur le courtage immobilier. Comme elle implique des tâches de représentation, seul un courtier immobilier titulaire d'un permis valide peut s'y livrer.
CAS CONCRET
En matière de location commerciale, une agence immobilière peut faire appel à une entreprise de télémarketing pour interroger des personnes sur la date de fin de leur bail, la superficie de leurs locaux et leur souhait d'être rappelées par un courtier immobilier. Seul le courtier immobilier procède ensuite à la sollicitation de la clientèle, à partir de la base de données ainsi constituée.
Article 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité
3.2.3 – Sollicitation de masse
Sollicitation de masse
Permise si elle s’adresse à plusieurs personnes en même temps, sans viser quelqu’un en particulier, par exemple :
- Tous les propriétaires d’un même secteur
- Un groupe ayant un point commun (profession, club, organisation)
Article 99, alinéa 2, du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité
- Numéro de référence
- 264694
- Dernière mise à jour
- 31 octobre 2022